不動產登記信息查詢規則

孫宇

不動產登記信息查詢是《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）物權公示公信原則的一種體現，如果不能實現不動產登記信息的查詢權利，物權公示公信原則也難以落實。不動產統一登記前，相關不動產信息的查詢規則分散于各部門的規章之中，隨著不動產統一登記制度全面落地，土地、房屋等不動產登記所遵循的原則及程序要求發生了變化，不動產登記信息查詢工作也由分散轉為集中，查詢量也與日俱增。不動產登記部門在面對查詢工作主要依據是自然資源部《不動產登記資料查詢暫行辦法》，但在實際工作適用時也存在著一些問題。為此，結合相關法律法規以及筆者個人理解，從不動產登記查詢實際工作的角度對不動產登記信息查詢規則的查詢主體以及查詢內容兩大方面進行分析、探討。

不動產登記信息查詢主體

《物權法》第十八條規定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供”。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第二十七條第一款重復了《物權法》第十八條的規定，在第二款中規定：“有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料”。《不動產登記資料查詢暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）第四條第一款規定：“不動產權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料”。第二款規定：“不動產權利人、利害關系人可以委托律師或者其他代理人查詢、復制不動產登記資料”以上規章對不動產登記信息的查詢主體作出了限制，大體上可以分為兩類，一是權利人、利害關系人的查詢，二是公務查詢。

物權公示的目的一是產生排他效力，二是便于有必要的相關查閱，所以查詢權利的落實也是物權公示公信的一個重要體現。對于《物權法》規定的查詢主體始終存在著爭議，至今莫衷一是。其爭議主要集中在查詢主體的范圍，從《物權法》的艱難立法過程來看，爭議與問題隨歷史輾轉而來，在我們實際工作中又如何能在短時間內徹底解決，所以筆者認為，我們—定要辯證地去看問題，在保護好自己的前提下，依法依規處理好相關工作。下面，筆者就對于不動產登記信息查詢主體相關問題，發表幾點看法。

關于權利人。權利人作為不動產查詢主體無任何爭議，《物權法》第二條規定：“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”權利人也就是不動產當事人，對不動產享有占有、使用、處分、收益等權利，也自然依法享有對不動產登記相關信息的查詢權利。

關于利害關系人。“利害關系人”是法律術語，而對于“利害關系人”范圍的界定始終眾說紛紜，無明確的司法解釋，在司法實踐中也因其難以界定經常導致執行困難的問題發生。而對于我們的不動產登記信息查詢工作來說，界定“利害關系人”的范圍也是必要的。對“利害關系人”主要有兩種理解觀點。一種認為，利害關系人原則上是指交易的當事人或潛在的交易當事人。①另一種認為，利害關系人主要包括以下幾類：債權人，即不動產買賣中買受人為了確保自己的房屋產權沒有瑕疵可以查閱;用益物權人，即在他人不動產上設定用益物權之人;擔保物權人;不動產物權人陷入破產后，所有債權人都可以查閱。②筆者以為，《物權法》中的“利害關系人”應該是指與被登記的不動產具有法律上的利益關系的人，不止包括交易的當事人，也應該包括與登記權利人發生其他法律糾紛的人。這種利害關系，是公民、法人或其他組織的合法權益與行政行為之間存在的一種因果關系，所以，從合法權益、行政行為及其兩者之間的因果關系這三個維度來探討“利害關系人”的范圍會更為合乎邏輯。

此外，我們還應注意到一個處于隱藏狀態的查詢主體，即潛在交易人，《暫行辦法》第二十一條規定：“有買賣、租賃、抵押不動產意向，或者擬就不動產提起訴訟或者仲裁等，但不能提供本辦法第二十條規定的利害關系證明材料的，可以提交本辦法第八條規定材料，查詢相關不動產登記簿記載的下列信息。”這里的問題是對潛在交易人的認定問題。一是如何認定“意向”這個概念，如何證明自己是有“意向”的利害關系人？二是不動產登記部門受理門檻的問題，如果任何人到不動產登記部門隨意說一處不動產，并表明自己有購買意向，那我們不動產登記部門就允許其進行不動產登記信息查詢嗎？這顯然是不合乎情理的。《物權法》第一百九十九條規定了抵押權競存時的優先順位規則，是以登記時間的先后順序進行權利順位。同時《物權法》第一百零六條規定的是物權的善意取得制度。那么，筆者想說的是，潛在交易人如何在一房多賣發生民事訴訟前，確保自己的意向房產是安全的，如何避免自己“淪為”善意第三人，有效避免自身權益受損。

關于公務查詢主體。這里的公務查詢主要指的是有關國家機關的查詢。上文中提到了《物權法》的第十八條規定了有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第九十七條第五款將有關國家機關明確規定為“人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關”，允許他們可以依法查詢、復制不動產登記資料。這就是說：首先并非任伺國家機關都有權查詢、復制不動產登記資料，只有法律、行政法規規定有權查詢、復制的國家機關，才可以查詢、復制。其次，《細則》明確了人民法院、人民檢察院、國家安全機關和監察機關等四類國家機關可以直接依據法律、行政法規的規定查詢、復制不動產登記資料，無需向不動產登記機構提出申請并得到其同意。不動產登記機構在面對這四類國家機關的查詢、復制要求時，必須予以協助。最后，即便是這四類國家機關也不是無限制、任意地查詢全部不動產登記資料，只能查詢、復制與其正在調查和處理案件有關的不動產登記資料。對于其他的不動產登記資料，無權查詢。這樣的規定主要是為了更好地保護廣大民事主體的隱私，避免公權力機關濫用公權力，侵害私權利。③

不動產登記信息查詢范圍

對于不動產登記信息的查詢范圍，筆者首先想說的是，我們一定要與政府信息公開區分開來，社會上很多學說認為不動產登記信息應該遵從物權公示原則以及政府信息公開等相關規定。筆者認為這種看法是欠妥的，首先物權公示的主要目的應是排他而不是公開物權信息。其次對于政府信息公開相關制度，主要目的是公眾監督政府行為的一種手段，而絕非是將公眾不動產登記信息公開于世的依據。

對于不同查詢主體的查詢需求，允許查詢的不動產登記信息范圍在《暫行辦法》中作出了權利人與利害關系人查詢范圍的規定。對于公務查詢范圍，《暫行條例》第二十七條第二款規定：“有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。”首先上文中提到《細則》對“有關國家機關”進行了確定，而值得商榷的是“查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。”這里面的“有關”是否需要進一步明確，對此現實中也存在著諸多爭論。但筆者認為，對于公務查詢不動產登記信息的公開范圍，不動產登記機構是有自由裁量權的，是完全可以根據對方的處理事項去主動判斷并明確哪些是與處理事項“有關”，并配合對方進行登記資料的查詢、復制。

綜上，不動產登記信息查詢所存在的爭論和問題，很多都是歷史帶來的，也應該交給時間去逐步化解。筆者認為，我們應該更多地去在固有的框架內做好相關法律、法規的適用，而不是鉆入問題細節不斷糾結，反而脫離了問題本身。