房地產開發企業的土地增值稅籌劃對策

李璐

摘要：隨著經濟的不斷提高，使我國面臨的壓力也在逐漸的增加。房地產開發企業和土地之間具有密不可分的關系，土地增值稅屬于稅收籌劃中的主要稅種，然而土地增值稅稅種具有多樣化的特點，并憑借著其巨大的統籌規劃空間，能夠在一定程度上可以減少房地產開發企業的稅收成本，進而推動房地產開發企業的可持續發展。本文首先論述了房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃的意義，接著分析了房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的不足之處，最后針對以上的不足提出了有效的應對措施。

關鍵詞：房地產開發企業;土地增值稅;籌劃

近幾年，隨著時代的不斷進步，房地產開發企業在我國得到了突飛猛進的發展，然而房地產行業是提高我國國民經濟的支柱型產業，因此就需要嚴格的控制房地產行業。根據國家針對金融和稅務方面出臺的一系列政策使我國房地產行業面臨著嚴峻的挑戰。在這種調控政策下，就會使房地產開發企業采用各種手段來應對，比如納稅籌劃。房地產開發企業采取科學合理的納稅統籌規劃有利于實現企業利益最大化，既可以有效的避免房地產開發企業存在納稅風險，又可以降低企業的經營風險。

一、房地產開發企業土地增值稅的納稅籌劃的意義

近幾年，我國頒布了很多的宏觀調控政策，有效的控制了急劇上升的房價，然而在這樣的發展背景下，有些房地產開發企業就會采取偷稅漏稅的方式降低稅收負擔，以期提高自身的經濟效益。房地產開發企業只有充分享受國家稅收的優惠政策，合理的對土地增值稅進行統籌規劃，進而減少稅收成本，提升自身的經營利潤，在一定程度上還可以避免企業出現偷稅漏稅的現象。房地產開發企業可以結合國家稅收優惠政策及時的繳納土地增值稅，這樣不僅可以使房地產開發企業在行業內具有良好的聲譽，而且還可以有效的提高企業的市場競爭力。

二、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的不足之處

（一）稅收籌劃目標不明確

就目前來看，在房地產開發企業發展過程中，只有一少部分企業真正的開展土地增值稅收籌劃工作，大部分房地產開發企業還未真正的落實土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅納稅籌劃工作在實施過程中和其他工作相比較來說具有一定的復雜性，土地增值稅納稅籌劃工作要求有關工作人員具有極強的稅收籌劃能力，并且還需要熟練的掌握稅收籌劃相關的政策等。比如，房地產開發企業在開展土地增值稅稅收籌劃工作時，如果沒有確定稅收籌劃目標，缺乏仔細的籌劃思路，就會導致房地產開發企業稅收籌劃工作不能順利的開展。

（二）政府及相關稅務部門缺乏完善的相關措施

首先，由于國家政府實施的一系列土地增值稅的有關政策，致使房地產開發企業納稅籌劃發展落后，有些符合法律規定的納稅籌劃可能會因為一項政策的改變而違反法律規定。其次，有關稅務部門缺乏對土地增值稅納稅籌劃的宣傳，有些房地產開發企業缺乏對納稅籌劃合法性的認知。最后，政府部門未真正的落實房地產開發企業清算政策，就會致使有些房地產開發企業造成不必要的損失，乃至會對其他有關企業產生直接的影響。

（三）企業缺乏對納稅籌劃理論認識的認知

根據相關的研究表明，我國很多房地產開發企業都沒有真正的理解納稅籌劃的真正含義，有些房地產開發企業為了最大化的實現企業價值，在違反相關法律法規的前提下，采用不合理的納稅籌劃方法。然而一些房地產開發企業的管理者甚至將納稅籌劃和偷稅漏稅混為一談。總之，由于房地產開發企業的高層管理者缺乏對納稅籌劃理論知識的認知，導致房地產開發企業未真正的開展土地增值稅納稅籌劃工作。如果房地產開發企業想要健康穩定的發展，就需要企業的管理工作人員全面的了解納稅籌劃的理論知識，充分的意識到納稅籌劃對企業的發展發揮的作用。

三、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的有效措施

本文將甲房地產公司作為研究案例，該企業在2017年銷售商品房收入了8億元，包括普通住宅的銷售額5億元，豪華住宅銷售額是3億元。按照國家出臺的相關稅法規定，扣除稅前項目的金額為5.2億元，在這其中普通住宅扣除稅前金額大約是3.5億元，豪華住宅扣除的稅前金額為1.7億元，在這種情況下通過兩種方法對該企業的增值額進行計算，具體如下：

方法一：將豪華住宅和普通住宅的增值額分別計算，普通住宅：增值率=（5000-3500）/3500*100%=42%，結果小于50%，適合使用30%的稅率，應繳納土地增值稅額=（5000-3500）*30%=450萬元;豪華住宅：增值率=（3000-1700）/1700 100%=76%，結果大于50%，適合使用40%的稅率，應繳納土地增值稅額=（3000- 1700）*40%-1700*5%=435萬元。應納土地增值稅合計=450+435=885萬元。

方法二：將普通住宅和豪華住宅共同計算增值額增值率=（8000-5200）/5200* 100%=53%，結果大于50%，適合使用40%的稅率，應納土地增值稅=（8000-5200）*40%=1120萬元。

通過以上兩種方案的對比，房地產企業可以根據自身的實際情況選擇適合的土地增值稅收籌劃計算方法，最終使企業獲得更多的經濟利益，在避免出現財務風險的同時又可以提升企業在市場中的競爭力。房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的具體策略如下：

（一）明確籌劃目標

納稅籌劃具有很多個特點，比如綜合性、專業性以及政策性等特征。房地產開發企業要想使土地增值稅納稅籌劃工作能夠順利的進行，就需要明確納稅籌劃目標。而土地增值稅納稅籌劃工作在開展過程中和其他工作相比具有一定的難度，所以要在符合相關法律法規的前提下開展土地增值稅納稅籌劃。房地產開發企業通過明確籌劃目標可以使房地產開發企業獲得更多的經濟效益，實現企業稅收和經濟的良好互動，進而促進房地產開發企業的可持續發展。

（二）享受國家的優惠政策

近年來，國家有關部門頒布了一系列關于房地產市場發展的方針政策，由于政策經常出現改變，所以房地產開發企業需要在這樣的背景下及時調整納稅籌劃計劃，并隨時隨地的了解國家政策的動態，抓住國家優惠政策的機會。與此同時，有關籌劃工作人員還需要根據具體的狀況擬定土地增值稅納稅籌劃方案。在掌握國家政策不斷改變的同時需要提前判斷國家政策變化的方向。

比如，依據我國出臺的《土地增值稅暫行條例》的相關規定，將扣除項目金額的20%作為臨界點，在納稅人出售普通標準房屋時，假如增值額超出扣除項目的百分之二十，就需要將所有的增值額根據相關的規定進行納稅;假如增值稅沒有超出扣除項目金額的百分之二十，就不需要繳納土地增值稅。與此同時，在《土地增值稅暫行條例》中還明確的規定，如果納稅人在建設普通標準房屋的同時又開發其他項目，就需要重新分別計算增值額。綜上所述，房地產開發企業在充分享受以上優惠政策的同時達到降低企業投入成本的目的，并科學有效的使用扣除項目開展稅收籌劃的工作。同時，房地產開發企業可以結合自身實際的經營情況，選擇合適的土地增值稅核算方法。

（三）增強企業對納稅統籌的認知

房地產開發企業想要順利的開展土地增值稅納稅籌劃工作，第一，在開展納稅籌劃工作時，要符合相關法律法規的規定，避免出現違反法律法規的情況。房地產開發企業的管理者要全面了解避稅、偷稅漏稅之間的區別，保證企業具有良好的聲譽。與此同時，有關工作人員還需要通過培訓等方式不斷的提升自身納稅籌劃的水平、綜合素質和綜合能力。并通過對納稅籌劃方案進行合理的規劃，順應時代和市場不斷的變化，進而推動房地產開發企業健康有序的發展。

四、結論

總體來說，房地產開發企業在整體經營期間一定要根據相關的法律法規繳納土地增值稅，有利于減少企業的納稅成本。通過明確籌劃目標有利于房地產開發企業可以順利的開展土地增值稅納稅籌劃工作，在符合相關法律法規的規定下開展土地增值稅納稅籌劃工作，可以有效的減少房地產開發企業出現偷稅漏稅的行為，從而進一步的推動房地產開發企業的長遠發展。

參考文獻：

[1]楊麗群.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃及策略分析[J].中國市場，2019 （06）：154+156.

[2]張穆.房地產開發企業土地增值稅籌劃思路探析[J].中國市場，2017 （21）：234-235.