未取得所有權證的房屋買賣問題

凌興高+凌聰

無證房買賣，一般指出賣人將自建或以轉讓、贈與、繼承等方式獲取的房屋，在取得房屋所有權證之前，與買受人簽訂房屋買賣合同，將房屋轉讓與買受人，由買受人支付房屋價款。此類房屋買賣糾紛案件，法院判決買賣合同無效者居多，法律依據即《城市房地產管理法》第三十七條規定和《合同法》第五十二條第（五）項的規定。理由是，《城市房地產管理法》第三十七條規定：“未取得權屬證書的房地產不得轉讓。”該條規定為強制性規范，無證房買賣即違反法律的強制性規定，依法應當認定為無效，房屋買賣合同亦屬無效。

盡管合同法規定“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效，但一般認為，對“強制性規定”應作區分，不應一概而論。我國法律、行政法規中存在大量強制性規范，此類規范帶有濃厚的計劃經濟時代的色彩，很大程度上壓縮了私法自治空間。傳統民法學者也有此主張。如史尚寬先生即認為：“法律行為違反強制或禁止之規定者無效，但其規定并不以之為無效者，不在此限。”“自法律規定之目的言之，惟對于違反者加以制裁，以防止其行為，非以之為無效者，此種規定，稱為取締的規定”。國內民法界通常將強制性規范區分為管理性規范和效力性規范，區分的依據是此類被強制行為是否違反社會公共利益。

《城市房地產管理法》第三十七條規定應屬于管理性的強制性規范。理由有四：一，從立法目的看，該法名為“房地產管理法”，即重在規范管理房地產開發、交易、登記等行為，所規定的房地產權屬登記既有物權登記的效力，同時也是一種行政管理行為，主要目的在于維護房地產交易秩序和交易安全。二，從被強制行為的性質看，未取得房地產權屬證書而轉讓房地產，主要是造成房地產交易的不安全，可能損害特定的受讓人的權益，尚不足以損害社會公共利益。三，從有關司法解釋規定看，也并未將其作為效力性規范認定。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定：“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。”房屋與土地同屬房地產，且土地使用權取得的條件與程序遠比房屋所有權復雜。四、從上位法的規定看，該條規定亦不應作為效力性規范認定。即將生效的《物權法》是《城市房地產管理法》的上位法，亦是規范物的歸屬、使用的基本法律。《物權法》中并無未經公示的物不得轉讓的強制性規定，相反，卻規定了物的善意取得制度。

因此，實踐中無證房屋買賣糾紛，應具體問題具體分析。一般情況下，應當依據《合同法》第五十一條規定按效力待定處理為宜。《合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”即未取得房屋所有權證的出賣人，對其已取得或擬取得的房屋，未取得合法的處分權，其與買受人所簽訂的房屋買賣合同，尚不具備發生效力的條件，為效力待定合同。出賣人在取得房屋所有權證之前，買賣合同不發生效力，為無效合同。出賣人一經取得房屋所有權證，該買賣合同自動生效。當然，前提是，此前該買賣合同未被司法機關、仲裁機關確認為無效。無證房屋買賣合同按效力待定合同處理，既符合法律規定，又能有效促進交易，更好地維護誠實信用原則。

無證房屋買賣合同糾紛的司法處理，應把握好效力待定的期限的認定。參考最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相關規定，一般應以起訴前作為效力待定的截止期限，即出賣人在起訴前取得出賣房屋的所有權證書，該房屋買賣合同即為有效合同。若出賣人未能在起訴前獲得房屋所有權證的，可認定為買賣合同無效。由于缺乏具體規定，法院可行使自由裁量權予以認定，但最遲不應晚于二審法庭辯論終結前。

關于無證房屋買賣合同被確認無效后的處理問題。合同無效，違約責任條款當然無效，任何一方也不得主張依據合同應取得的預期收益。對于因合同無效而造成的損失，一般認為，應按締約過失責任進行處理。實踐中，在房屋價格大幅漲跌的情況下，不考慮一方損失，必將導致處理結果顯失公正。對于出賣人而言，由于房屋不具體買賣條件，不存在錯失交易機會問題。而對于買受人而言，其合同無效而錯失交易機會的情況應予以考慮。尤其是在房價大幅上漲后，以出賣人主張確認合同無效者居多。此種情況下，出賣人具有明顯惡意，違背誠信原則，買受人可能因此而利益受損。故法院處理此類糾紛時，如果買受人主張賠償因錯失購房機會、房價上漲而造成損失的，應按簽訂合同時和出賣人起訴時的房屋市場差價，按雙方過錯大小，劃分責任，判決出賣人給買受人以合理補償。出賣人無證出賣房屋，對造成合同無效應承擔主要責任。買受人明知或應知房屋無證而購買，亦應承擔一定的責任。

當然，對于部分特定無證房屋的買賣合同，可以直接按有效合同對待，不應適用效力待定合同處理。如自建房屋、繼續或受遺贈房屋、法院判決確權房屋的買賣等。自建房屋產權系原始取得，在辦理房屋所有權證之前能否轉讓，應區分不同情況。商品房預售制度的建立，即表明法律允許特定房屋在辦理產權登記之前轉讓。以繼承或受遺贈方式取得房屋產權，由法律明確規定，即使出賣人未持有房屋所有權證，亦不應影響買賣合同的效力。經法院判決確認產權歸屬的房屋，也不要求必須取得房屋所有權證才能轉讓。