推進城鎮老舊小區改造的思考

王健 王立鵬

實施城鎮老舊小區改造，利國利民。城鎮老舊小區是指，建成于2000年以前、公共設施落后，且影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。全國共有老舊小區約16萬個，建筑面積約為40億平方米，涉及居民超過4200萬戶、一億多人。習近平總書記在主持2019年7月30日召開的中央政治局會議上指出，要實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程。

意義

1.城鎮老舊小區改造是民生工程

（1）改造城鎮老舊小區是民生工程。當前大部分城鎮老舊小區建成已有20年以上，市政配套設施老化、公共服務缺項等問題突出，具體體現在三個方面：一是垂直交通缺乏，高齡老人或殘障人士上下樓困難。二是公共設施老化。如供水、供暖管道陳舊，電力設施老化，排水設施不通暢，平頂住宅樓滲雪漏雨，環衛和消防設施不達標等。三是公共服務缺失。大部分城鎮老舊小區公共服務缺乏，有的小區甚至沒有物業管理。

（2）改造城鎮老舊小區是民心工程。對城鎮老舊小區房屋主體結構加固、房屋部件構件修繕更新、屋面整修改造、外墻及樓梯間粉飾，提高了城鎮老舊小區房屋質量。同時，樓房加裝平層入戶電梯、底層加坡道和頂層平改坡也奠定了居家養老的物質基礎。此外，城鎮老舊小區公共設施改造，也提高了居民的居住質量。

2.城鎮老舊小區改造是發展工程

（1）增加社會投資，刺激居民消費。一是城鎮老舊小區改造可直接增加節能環保、新型建筑材料、電梯、防水保溫建筑材料、供水供暖供氣和地下管道等諸多行業的投資需求。另外，完善城鎮老舊小區的管理運行體制，增加智慧社區功能、補建休閑設施、養老健身設施與治安防護設施，必將產生新增投資。二是政府扶持城鎮老舊小區改造資金具有極強的放大效應。如家電、家具等行業消費增長及居民所增加的消費，都是有支付能力的社會需求，其增加將引致相關產業投資增加，進而實現消費和投資共同增加，促進實體經濟增長。

（2）城鎮老舊小區改造具有三重效應。一是促進房地產行業發展方式轉變，提升城市發展質量。二是形成刺激經濟的產業鏈，迅速解決傳統產業的產能過剩。三是避免大拆大建，有利于節能降耗發展低碳經濟。

問題

1.標準滯后

標準的滯后制約了城鎮老舊小區改造。如老舊小區增加平層入戶電梯，需要增加連廊、改變容積率，而且采光、樓間距等標準都不能滿足現行建筑標準的要求。

2.改造項目申報審批難

審批手續繁瑣導致城市老舊小區改造申報審批難，如電梯加裝涉及住建、規劃、消防等多個部門。再如不少地方政府規定，僅接受本市、本區管理的住宅區的老舊小區改造項目審批，不受理屬地其他產權（如央產房、省產房、多元產權共存的小區住宅等）的老舊小區改造項目審批。導致非本市本區管理的老舊小區住宅改造審批空白。

3.資金籌措渠道狹窄，難以刺激經濟增長

目前，全國老舊小區改造以政府出資為主，缺乏社會投資，這一舉措雖能惠及民生，但不易帶動社會投資和個人消費，難以形成新的經濟增長點。

對策

1.改造三原則

（1）電梯平層入戶原則。一是能夠很好地解決“懸空老人”的上下樓問題。二是能夠促進戶內裝修，刺激個人消費。三是有利于形成銀發經濟。

（2）綜合改造原則。統籌考慮老舊小區平層加裝電梯、氣電暖水路、環境優化、微電、停車位等改造，有利于實現經濟效益和社會效益最大化。切忌一事一議一辦，既引起居民反感，又浪費社會資源。

（3）堅持一個實施主體原則。明確項目實施的責任主體，便于政府相關部門監督管理，減少小區改造的經濟成本和社會成本。同時有利于改造后建立健全小區物業管理，實現社區柔性治理。

2.完善法律法規和標準，明確政府職責

（1）按照準公共利益原則對老舊小區改造進行立法：對于達到相關規定的老舊小區改造項目，由地方政府審批，明確該項目審批人不適用于終身責任追究制的范圍。

（2）由國家規劃主管部門對城鎮老舊小區改造中遇到的容積率、樓間距和采光時間等問題，進行變通解決，如在其他技術標準不變的情況下，增加改造區域內的容積率，電梯平層入戶所增加的面積可視為不會給樓間距和采光標準造成影響。

（3）制訂符合老舊小區改造的技術規范和行業標準，保證老工程的安全和質量。

（4）制定城鎮老舊小區改造的技術導則，加快相關技術標準制定，讓節能高效低成本的新材料、新技術進入老舊小區改造市場。

（5）對符合法律法規和標準的老舊小區改造項目，地方部門不受理或拖延不審批的，要追究責任。

3.創新行政管理體制，實行“一門審批”

推進城鎮老舊小區改造，需要創新行政管理體制，簡化行政審批，實行“一門審批”：按照屬地原則，由住建局牽頭，負責協調城鎮老舊小區改造項目實施中相關部門對文件和材料的審批，規定時間內不答復的，視為同意，并報規劃部門備案。同時，區住建局受理轄區內所有產權小區改造項目材料、負責協調統籌推進城鎮老舊小區改造項目的審批及后續開工、施工、監督、與居民代表共同驗收等工作。

4.引入社會資金，進行市場化改造

推進城鎮老舊小區改造，應遵循“誰使用誰享受誰付費”的原則。

（1）個人出一點。居民作為房屋產權人，應對自己房屋的改造負主要責任。

（2）政府補一點。中央財政投入資金和市區財政資金，主要用于小區水、電、氣、熱、通信等設施及節能環保等系統改造。

（3）市場化改造。采取容積率獎勵，創新投融資機制，以多種模式引入社會資金完成老舊小區改造。

5.試點項目引路

建議通過試點示范工程，有序推動城鎮老舊小區改造的全面展開，逐步完善城鎮老舊小區改造體制機制。