法律地籍領域模型研究動態及對中國地籍概念模型建構的理論啟示

徐忠國，李 冠，鄭紅玉，吳次芳，卓躍飛

（1.浙江大學土地與國家發展研究院，浙江 杭州 310029；2.浙江大學土地科學與不動產研究所，浙江杭州 310029；3.寧波大學法學院，浙江 寧波 315211；4.蘇州大學政治與公共管理學院，江蘇 蘇州 215123）

1 引言

地籍系統（土地登記）①根據GERHARD LARSSON等的研究[1]，歷史上各國地籍（Cadastre）與土地登記（Land registration）在大多數情況下是兩種相互獨立的系統。地籍系統的主要作用在于為政府征收涉及土地財產的財稅提供技術手段，一般由測量師維護；土地登記的主要作用在于為土地財產的產權保護和產權交易提供法律公證手段，一般由法官或公證員維護。目前，全球的基本趨勢是地籍系統與土地登記在機構獨立的情況下，基于統一編碼的不動產登記單元號，實現互聯互通，從而綜合提供產權保護、交易保障和財稅征收等多用途的公共服務。改革開放以后，中國在土地管理的機構和業務的建設過程中，將地籍系統與土地登記進行了統一建設。因此，與國際實踐相區別，中國的地籍系統與土地登記從一開始就是一體化的公共系統。本文后文不再專門區分地籍與土地登記的差別，隱含的意思是地籍系統包含土地登記的功能。但在國際話語體系中，地籍和土地登記是兩種差異顯著的專業詞匯。是保障土地產權穩定性的重要制度工具，對于促進經濟社會可續性發展具有至關重要的作用[1-2]。國際測量師協會（International Federation of Surveyors, FIG）和世界銀行（World Bank,WB）等國際組織的研究結果表明，運行良好的地籍系統不僅有助于促進私人資本和金融資本對土地的投資，而且有助于改良地方政府土地財稅管理以及增強地方政府對于公眾需求的回應性，總體改進土地治理[3-4]。由于土地產權的發展演化不僅受資源稟賦、人口密度、經濟密度等外生經濟因素的影響，還受到政治形態、社會習俗和法律傳統等內生政治、法律和社會條件的影響，表現出誘致性變遷與強制性變遷交互影響的特點，所以世界各國的土地產權制度各具形態，形成了全球豐富多樣的土地產權制度[1]。總體而言，世界土地的產權體系（Land Tenure）可以區分為大陸法系（德國）、大陸法系（法國）、英美法系、伊斯蘭法系等主要類型[5]。異質多樣的土地產權制度，既對國際社會進行學術交流造成了嚴重困撓，也對外商直接投資（FDI）進入地方市場等全球市場一體化進程形成了顯著阻礙[1，5]。因此，建立全球統一的地籍概念模型，根據全球各大法系的一般司法實踐，抽象并界定地籍的重要概念，規范定義各類概念的本體語義，成為一項迫切的學術需求[6]。

法律地籍領域模型（Legal Cadastral Domain Model, LCDM）是國際土地管理科學（International Land Administration Science, ILAS）學術社群①國際土地管理科學的學術群體主要是由研究全球性的土地登記、地籍、土地規劃和地產稅收等問題的地理信息科學、法學、經濟學、社會學、人類學、政治學等相關學科背景的學者構成。這些學者以FIG作為學術活動的主要平臺，討論涉及土地產權（Land Tenure）、土地利用（Land Use）和土地價值（Land Value）等領域的學術問題。目前，這些學者主要來自歐洲和澳大利亞的高等院校和科研機構，領銜科學家主要來自荷蘭代爾夫特理工大學、特溫特大學和澳大利亞墨爾本大學。這些學者將他們研究的學科定義為國際土地管理科學。這些學者的研究成果經常發表在Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research, Survey Review, Australian Surveyor, Computers, Environment and Urban Systems, Geomatica, Land Use Policy, Cities等國際學術期刊或FIG會議論文集中。對全球地籍系統進行統一概念建模的重要理論努力，其研究動機主要是界定并比較全球混亂而容易混淆的土地產權概念，為國際學術交流提供理論基礎[7]。該模型研究的領銜科學家是JESPER PAASCH教授。LCDM經過十余年的發展，形成了較為系統的理論體系，并在大陸法系和英美法系的典型性國家進行了實證檢驗，基本驗證了模型的通用性[8]。因此，該模型得到了ILAS學術社群的共同認可，正在形成為一種新的理論范式，為ILAS制定國際標準提供理論基石[9]。最近，ILAS對地籍系統概念建模的另一項學術努力是地籍本體研究[10-11]。限于篇幅，本文專注于追蹤LCDM的發展演化，地籍本體的研究動態不納入本文研究范圍，將在后續的研究中予以專門關注。中國對于地籍系統概念模型的研究較為薄弱，已有的少量研究集中于地籍信息機理[12]、地籍領域本體[13]、地籍時空模型[14-15]和三維地籍模型[16-19]等領域。這些研究的邏輯起點是地理信息科學的地理信息機理、地理知識工程與地理時空語義等理論（模型），雖然對中國地籍系統模型建構具有重要的知識貢獻，但這些研究對ILAS國際標準研究關注較少，銜接不足，不利于地籍研究的國際交流，也不利于吸收國際先進理論。根據信息科學的一般原理，概念模型是后續邏輯模型和物理模型建構的前提和基礎，因此地籍概念模型的研究具有十分重要的理論意義。為促進中國地籍概念模型與國際接軌，并促進地籍系統與其他互聯網系統基于統一語義的信息互操作，有必要追蹤LCDM的學術進展，為中國地籍概念模型的建構提供理論參考。

2 研究方法和研究結果

2.1 研究方法

為系統全面掌握LCDM研究的學術動態，本文采用了結構化的文獻調查與分析方法，在主要的權威學術文獻數據庫獲取和分析文獻資料。具體實施過程如下：第一，在權威期刊文獻數據庫或相關研究機構學位論文、會議論文數據庫和圖書資料中全面檢索論文文獻資料；第二，通過閱讀標題、摘要和關鍵詞等信息，去除重復數據和關聯不強的資料，并獲得對文獻資料的初步理解；第三，全面通讀相關文獻資料，使用思維導圖等輔助工具整理LCDM發生和發展的歷史過程；第四，整理研究結果，形成研究結論。通過對研究結果的討論和評述，尋找研究的發展脈絡和中國未來的理論發展路徑。

為了獲得可重復的研究結果，本文采用了系統規范的文獻調查方法。通過多次參加國際學術會議，了解到目前從事地籍系統和土地登記研究的活躍學者主要在荷蘭代爾夫特理工大學、特溫特大學、澳大利亞墨爾本大學和國際測量師協會（FIG）等研究機構，因此使用Legal Cadastral Domain Model或LCDM在Science Direct數據庫和各研究機構文獻數據庫檢索期刊論文、學位會議和會議論文。另外，以“地籍+模型”為關鍵詞在中國知網中檢索期刊論文和學位論文等文獻資料，在浙江大學圖書館、國家圖書館、浙江圖書館檢索相應的圖書資料。所有文獻檢索都以數據庫中能夠提供的年代為限。這些檢索獲得的文獻資料，經過閱讀標題和摘要后，去除內容重復的和與本文聯系不密切的論文。

2.2 研究結果

經過系統檢索，發現與LCDM模型直接相關的英文論文有14篇，其中期刊論文8篇，會議論文3篇，研究報告1篇，學位論文2篇。JESPER PAASCH是領銜科學家，PETER VAN OOSTEROM、CHRISTIAAN LEMMEN、JENNY PAULSSON和JO O PAULO HESPANHA等學者是該領域的積極參與者（表1）。研究成果前期主要發表在歐洲地籍研究學者較多參與的Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research期刊中，后期逐漸發表在Computers,Environment and Urban Systems和Land Use Policy等國際學術期刊以及FIG的會議論文集中，另外還產生了兩篇直接相關的博士學位論文。LCDM在ILAS學科領域中產生了重要學術影響，引起了該領域學者的廣泛重視[9]。目前，中國學者還沒有關注到該領域的研究進展，沒有相關中文科技文獻討論該領域的學術進展或基于該模型進行地籍的概念模型建構。

表1 法律地籍領域模型重要研究文獻一覽表Tab.1 Important literatures of Legal Cadastral Domain Model

3 法律地籍領域模型的發展過程

3.1 初創階段（2005—2008年）

2005年， JESPERE PAASCH基于JO HESSEN的“Man-Right-Land”模型[31]（圖1）①JO HESSEN總結全球地籍和土地登記的研究成果，提出“Man-Right-Land”模型[31]。他認為全球地籍和土地登記盡管形式多樣，但總體上可以用“Man-Right-Land”模型進行理論抽象。Man部分回答“Who?”的問題， Right部分回答“What?”的問題，Land部分回答“Where?”的問題。“Man-Right”是全球土地登記的主要內容，即關心誰擁有什么土地權利，“Right-Land”是全球地籍的主要內容，即在什么地上有什么土地產權。JO HESSEN的“Man-Right-Land”模型對全球紛繁復雜的土地管理模式進行了極其簡潔的理論抽象，這項研究成果成為國際土地管理科學后續進行土地問題研究的理論基石。，首次提出LCDM模型（圖2）。

圖1 “Man-Right-Land”模型Fig.1 “Man-Right-Land” Model

JESPER PAASCH根據土地產權的公權、私權及用益、限制的性質，劃分出產權的4個象限Appurtenance（財產權利）、Encumbrance（財產負擔）、Public Advantage（公共權利）、Public Regulation（公共管制）。Appurtenance、Encumbrance屬于私法領域，Public Advantage、Public Regulation屬于公法領域。Appurtenance和Public Advantage屬于用益領域，Encumbrance和Public Regulation屬于限制領域。他進一步將私權部分（Appurtenance、Encumbrance）劃分為Common Right（共用權）、Real Property Right（物對物權）、Personal Right（人對物權）、Latent Right（潛在權）、Lien（留置權）5種產權[7]。之后，在2005年研究成果和 ISO704（2000）、ISO 860（1996）和ISO 1087-1（2000）等國際標準的基礎上②ISO 704(2000), Terminology Work-Principles and Methods, ref. no. ISO 704: 2000（E/F）. ISO 860（1996）, Terminology Work-Harmonization of Concepts and Terms, ref. no. ISO 860: 1996（E）. ISO 1087-1（2000）, Terminology Work-Vocabulary-Part 1: Theory and Application, ref. no. ISO 1087-1: 2000（E/F）.，從術語體系的角度提出Class（類）、Object（對象）、Characteristics（特征）、Definition（定義）4個維度的地籍概念的界定方法，然后使用這種方法分別對Person（人）、Ownership（所有權）、Land（土地）、Common Right、Real Property Right、Personal Right、Latent Right、Lien、Public Regulation、Public Advantage等地籍概念進行了詳盡而嚴格的術語界定，為國際學術交流提供了統一的術語規范[14]。至此，JESPER PAASCH建立起了LCDM模型 1.0版。

圖2 法律地籍領域模型1.0版Fig.2 Legal Cadastral Domain Model version 1.0

3.2 形成階段（2009—2012年）

從2009年起，JESPER開始對LCDM模型進行實證檢驗，并在實證檢驗的基礎上，修改完善LCDM模型。2009年，JO O HESPANHA, M NICA JARDIM、JESPER PAASCH和JAAP ZEVENBERGEN等4人開展合作，在葡萄牙實施實證研究，檢驗LCDM模型的適用性[21]。研究結果表明，LCDM模型具有適用性，可以劃分葡萄牙民法典中的物權體系并進行歸類。隨后，JESPER PAASCH通過廣泛社會調查，在德國、愛爾蘭、荷蘭、瑞典等國開展比較法研究，以檢驗模型的適用性。該項研究選擇德國作為大陸法（德國）的代表，荷蘭、瑞典作為大陸法（北歐）的代表，愛爾蘭作為英美法系的代表，對模型進行了全面系統的檢驗[8]。JESPER PAASCH基于LCDM模型對上述4個國家法律規定的所有不動產物權進行了詳盡的法律比較，從各種產權分類的角度總結這些物權的共同和差異。研究結果表明，LCDM模型在大陸法（德國）、大陸法（北歐）和英美法體系中都具有適用性，雖然存在產權的名稱和權能的細微差別，但總體可以對這些地區的土地產權體系進行分類和國際比較。JESPER PAASCH根據實證研究的結果對LCDM模型進行了細微修改，將Appurtenance、Encumbrance兩個象限的命名調整為Beneficial Right（受益權利）和Limiting Right（限制負擔），將Common Right、Real Property Right、Personal Right、Lien這4種產權命名調整為Common、Property to Property Right、Person to Property Right、Monetary Liability（資金擔保權），并重新從Class、Object、Characteristics、Definition 4個維度進行了校訂（圖3）。在同一年，JESPER PAASCH將LCDM模型擴展到三維地籍模型領域，并從上述4個維度進行了術語規范[22]。2012年，JESPER PAASCH對公權領域進行了擴展，將公權區分出通用和專用兩種類型[23]。在同一年的博士學位論文，JESPER PAASCH對LCDM模型進行了一個系統總結，完整地構筑了模型框架，至此LCDM模型走向成熟，形成2.0版[24]。

3.3 完善階段（2013年至今）

2013年開始，JESPER PAASCH將LCDM模型向應用領域擴展，增強模型的實用性。主要的努力方向：一是將LCDM與LADM結合起來①LADM是Land Administration Domain Model的縮寫。LADM是國際土地管理科學對地籍（土地管理）領域進行的概念建模，目前已上升為國際標準（ISO/FDIS 19152: 2012），是另外一項國際土地管理科學的科學研究成果，正在不斷地形成國際學術影響力。，從非正式產權[28]和正式產權[9]兩個方面對LADM的RRR部分進行拓展①正式產權（Legal property）是指受法律保護的那些土地產權，典型的如歐美等工業化國家所實施的土地產權制度。非正式產權（Non-legal property）是指不受法律保護，而受地方習俗約束的土地產權，一般又稱之為習俗權（Customary property），如非洲和拉美地區所廣泛實行的土地產權制度。RRR是LADM模型中將土地產權的分類Right、Responsibility和Restriction的縮寫。Right是主體具有對某塊土地行使某種行為的權利。Responsibility是主體具有對某塊土地履行某種行為的義務。Restriction是主體具有對某塊土地不從事某種行為的義務。。二是將LCDM與3維地籍結合起來，進一步統一規范3維產權的法律術語，為國際交流提供規范[26，30]。三是將LCDM與土地利用管理結合起來，為可持續利用提供法律和地籍基礎[23]。總體而言，這個階段的研究工作主要是對既有理論的完善和延伸。

4 法律地籍領域模型的核心組件及改進空間

4.1 法律地籍領域模型的核心組件

JESPER PAASCH以所有權為原點，把從所有權派生的權利或者義務進行分類（圖3）。首先根據土地是否涉及事物的公共性或外部性，區分出公共（Public）領域和私人（Private）領域，公共領域行為由公法（Public law）調節，私人領域行為由私法（Private law）調節。進而根據是權利還是負擔，區分出用益（Benefit）或者限制（Limitation）領域。Beneficial right和Limiting right屬于私法領域，Public advantage和Public regulation屬于公權領域。Beneficial right和Public advantage屬于權利領域，Limiting right和Public regulation屬于負擔領域。

將私人用益或限制，劃分為共用權（Common）、物對物權（Property to property right）、人對物權（Person to property right）、潛用權（Latent right）和資金擔保權（Monetary liability right）5類；將公共用益或義務劃分為通用和專用兩類。在私權領域，根據JESPER PAASCH的定義，共用權（Common）是指有兩個或更多的產權界定在一塊共同的土地上，產權主體在同一塊土地上共享或共擔的土地權益或負擔，比如中國的建筑物共有部分共同共有和共同管理權。物對物權（Property to property right）是產權主體通過對一塊土地所擁有的財產權形成對另一塊土地間接擁有的權益或負擔，比如中國的地役權。人對物權（Person to property right）是產權主體對一塊土地的直接的權益或負擔，比如中國的國有建設用地使用權。潛用權（Latent right）是一種尚未實施但未來可以實施的權益或負擔，比如中國的先買權或預告登記。資金擔保權（Monetary liability right）是一種通過以土地作為擔保獲得資金的權益或負擔，比如中國國有建設用地抵押權。在公權領域，通用權益或者負擔是指被法律所普遍賦予的用益或者限制，專用權益或者負擔是指特殊的行政命令或批準所賦予專屬的用益或限制。

圖3 法律地籍領域模型2.0版Fig.3 Legal Cadastral Domain Model version 2.0

JESPER PAASCH在LCDM模型中提出的產權結構分類框架的學術貢獻在于，在綜合考慮國際上各個地區施行的大陸法和英美法的各種土地產權的共同點和異常點之后，提出具有國際普適性的產權結構分類方法，并在大陸法和英美法的代表性國家進行了嚴格的適用性檢驗。這個分類框架，為國際土地管理科學的學術交流提供了統一概念和語言。鑒于LCDM模型的重要學術貢獻，國際土地管理學界建議將它納入后續土地管理國際標準的修訂版本[9]。中國地籍學中提出的土地產權的概念是基于大陸法的法理構造出的法律概念，具有概念的語義異質性，不利于地籍學科的國際學術交流。

另外，LCDM還包括基于感知心理學原理和國際術語界定標準提出的地籍概念界定方法，即從Class（類）、Object（對象）、Characteristics（特征）、Definition（定義）4個維度的地籍概念的界定方法。在JESPER PAASCH提出的概念界定方法里，Class是基于信息科學面向對象分析范式的地籍領域類；Object是概念界定中可感知的事物，包括物質性和非物質性的；Characteristics用于描述可感知的事物的具體描述性特征；Definition是對事物本質的抽象界定，這種抽象界定要求盡可能清晰準確，可以從抽象層面區分其它事物。

4.2 法律地籍領域模型的改進空間

筆者認為，LCDM模型具有下述優點：一是將土地法學與地理信息科學相結合，形成學科交叉研究；二是以法學、歷史學和人類學為主進行地籍的概念模型建構；三是以地理信息科學為主進行地籍邏輯和物理模型的建構。但LCDM模型在下述兩個方面仍存在著改進空間：第一，LCDM的關注點是“Man-Right-Land”中的“Right”的部分，即以所有權為原點所派出的土地產權結構。盡管LCDM對“Right”的部分進行了深入的結構化分析，但LCDM對“Man”和“Land”部分關注太少，僅給出了非常粗略的概念定義。即使是進行三維地籍中的三維土地產權的術語界定時，LCDM對“Man”和“Land”的術語界定也比較粗略的。筆者認為，這些方面是后續LCDM研究時需要重點予以深化的領域。第二，LCDM的關注點是“Man-Right-Land”結構的靜態部分，也就是土地產權的時點記錄。從這個方面來說，LCDM關注的是土地的產權保護，對土地交易過程關注過少。但從地籍的一般功能來說，一個方面是土地產權的有效保護，另一個方面則是土地產權的高效交易①高效交易包括便利和安全兩個方面的內容。。所以，從土地交易的角度而言，LCDM存在較大的改進空間。ILAS學科領域，對土地交易過程進行結構化概念建模較為深入的是JAAP ZEVENBERGEN的“蘑菇”模型（Mushroom Model）[5]。“蘑菇”模型的一般結構是：“蘑菇帽子”代表產權主體（Man），“蘑菇桿子”代表產權內容（Right），“蘑菇根部”代表產權客體（Land），通過“蘑菇”三個部分的變化來刻畫產權的產易過程。從改進LCDM的動態表達方面而言，筆者認為LCDM可以借鑒蘑菇模型的有益思想，從而擴充“Man-Right-Land”的動態概念模型。通過對“Man-Right-Land”三個部分獨立及組合的交易分類著手，對土地產權交易過程進行概念建模。

5 對中國地籍概念建模理論演進的討論

基于上述分析，本文建議中國后續地籍概念建模沿著以下理論發展路徑開展：第一，引入LCDM理論，從土地法學的視角，對中國物權法以及物權相關的各部門法的土地產權進行概念建模，并且與國際學術社區就比較法的視角進行學術交流。將中國物權法和不動產登記條例規定必須登記的所有權（土地、房產、構筑物、在建工程、森林和林木的所有權）、用益物權（國有建設用地使用權、國有農用地使用權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、林地使用權、森林、林木使用權、草原使用權、水域灘涂養殖權、海域使用權、探礦權、采礦權、無居民海島使用權、地役權、取水權等）、擔保物權（抵押權、質權、典權、留置權等）等各類土地產權納入地籍法律領域模型進行體系化的分類研究。第二，進一步拓展對產權主體的概念建模，在國際標準的基礎上，結合中國的特殊國情，對中國自然人、法人組織和非法人組織等市場主體進行概念界定，并運用地籍本體工具進行地籍概念語義界定。重點對自然人、企業法人（全民所有制企業、集體所有制企業、股份合作企業、國有聯營企業、集體聯營企業、國有集體聯營企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業、國有獨資公司、股份有限公司、其他有限責任公司、私營企業、外商投資企業、港澳臺商投資企業等）、非企業法人（機關法人、事業法人、社會團體法人）、非法人團體（合伙企業、合伙型聯營企業、農民集體經濟組織、個人獨資企業、法人分支機構等）等產權主體，進行體系化的分類，并進行規范性的語義界定。第三，拓展對產體客體的概念建模，充分引入國際上三維地籍研究的理論成果，對城市綜合體、地下空間等復雜三維產權體的地籍對象進行概念模型的語義界定。重點對界址點、界址線、界址面、宗地、宗海、產權體、行政邊界、不動產單元等地籍概念進行規范性的語義界定。第四，拓展中國地籍動態概念模型的建構，在LCDM和蘑菇模型的基礎上，建構符合國際標準和中國國情的地籍過程概念模型。重點對申請、受理、審核和登簿等地籍過程及下屬子過程進行體系化的分類，并開展規范性的語義界定。基于法律地籍領域模型建構起來的地籍概念模型，有利于后續地籍本體等地籍理論研究工作，也有利建構本體驅動的地籍信息系統，從而實現基于語義的地籍信息網絡互操作。

6 研究結論

本文通過系統規范的文獻調查和分析方法，對法律地籍領域模型的發展演化進行了結構化的追蹤和梳理，以求達到掌握地籍概念模型研究的國際前沿的目的。研究發現，法律地籍領域模型的發展經歷了初創期、發展期和成熟期三個歷史階段，已經從平面模型發展成立體模型。核心組件包括私權和公權兩大部分。其中，私權包括共用權、物對物權、人對物權、潛用權和資金擔保權5個組件；公權包括通用和專用兩個組件。根據研究結果，本文認為法律地籍領域模型已經形成了較為完善的理論體系，并在世界主要法系的典型性國家進行了實證檢驗，證明了模型的通用性和有效性。中國地籍系統概念模型研究存在與ILAS學術群體的研究銜接不足的局限性，建議中國該領域的研究從法律地籍領域模型中汲取理論營養，從而一方面提高地籍系統建模的規范性，另一方面增強地籍系統與其他系統的互操作性。基于對法律地籍領域模型的分析，本文建議從產權主體、產權客體、產權內容和登記過程等方面開展中國法律地籍領域模型的延伸性應用研究。