司法拍賣的商品房是否受限購政策調整

張冰 天津金諾律師事務所 天津 300042

一、限購政策及司法拍賣的法律依據效力等級分析

筆者以天津市2017年3月出臺的《天津市人民政府辦公廳關于進一步深化我市房地產市場調控工作的實施意見》為例.該文件發布主體為天津市人民政府辦公廳.我國《立法法》明確規定,省、自治區、直轄市及設區的市的人民代表大會及其常務委員會可以制定地方性法規;省、自治區、直轄市和設區的市、自治州的人民政府可以制定地方規章.顯然,天津市人民政府辦公廳并不屬于《立法法》中規定有權出臺法規和規章的行政主體.因此,天津市人民政府辦公廳出臺的限購文件不屬于行政法規或地方規章.且從該限購文件的性質來看,筆者認為可以視為具有臨時性、管理性的行政文件.而人民法院司法拍賣房產系依據《民事訴訟法》第二百四十七條"……被執行人逾期不履行的,人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產……".也就是說司法拍賣依據的《民事訴訟法》是由全國人民常委會制定的法律.根據我國的行政法體系,我國是按照憲法、基本法、一般法律、行政法規、地方性法規和行政規章的法律位階從高到低進行排列的.由此可知,依據《民事訴訟法》的司法拍賣法律位階顯然高于地方政府職能部門出具的限購政策.

從另一個角度來說,司法拍賣是基于法律、基于公權力行使的強制執行行為,不同于一般市場的自由買賣交易行為.限購文件是具有臨時性、管理性的行政文件,是國家調控房價的一種政治、經濟手段,其目的是為了慢慢退去熱情的投資客對房地產投資的興趣,讓房子回歸居住屬性.因此司法拍賣產生與法律,受法律約束,不應受性購政策的影響.

二、實踐中司法拍賣的商品房是否受限購政策影響,各地做法不一致

筆者采取電話詢問方式向部分地方的不動產登記機構詢問了解情況.北京、南京、廣東的不動產登記部門反饋,司法拍賣房產是納入限購范圍的,規定競拍方應符合城市限購政策,否則將不予辦理產權登記手續.天津、山東、湖北、浙江目前尚未對司法拍賣房產采取限購措施.各地政府對于司法拍賣方式房產是否受限購政策影響看法不一.

三、實踐中不動產登記機構不予配合辦理拍賣房產過戶手續的救濟

2017年,網上流傳一份江蘇省高級人民法院《關于司法拍賣涉住房限購政策有關問題的通知》,文中提到"近日,個別地方出臺文件,要求司法拍賣也要適用限購政策.一些法院執行局機械套用,不經請示上級法院,在拍賣公告中做出司法拍賣房產也使用住房限購政策的特別提示,嚴重影響了司法拍賣成交率及司法財產的處置工作……".而與此同時,南京市房地產市場綜合執法辦公室發布的《關于明確〈關于進一步加強房地產市場調控的通知〉操作有關事項的通知》,明確司法拍賣房產是納入住房限購政策范圍的,購房者須具備購房資格.

一個是江蘇省高院,一個是江蘇省省會南京市房管局,兩個機構對限購政策的態度截然相反.如果出現此類情形,對于拍賣成交人該如何救濟?

我國對不動產權屬認定采取登記要件主義,不動產物權的歸屬以不動產登記簿中載明的權利人作為不動產的所有權人.雖然不動產權利登記簿并非唯一認定物權歸屬的要件,但在司法實踐中,如果不動產登記機構不予配合辦理拍賣房產的過戶手續,即使司法拍賣的買受人依據《物權法司法解釋》的第二條的規定可依法取得房屋所有權,但因沒有權利證書,則不便于不動產的再次交易.

因此,筆者認為解決司法拍賣房產與限購令的矛盾,首先需要地方政府在文件出臺前進行必要的自查,并與法院之間充分溝通、協調.地方政府在出臺限購政策文件前,可先通過法律咨詢或者其合規方式審核擬出臺的政策文件是否存在違反法律、法規的情形.必要時,還可以在文件出臺前與當地法院進行有效溝通;其次,法院可以在具體司法文書中明確"拍賣房產不受限購政策影響,可依法辦理不動產轉移登記手續",以方便執行;再次,若不動產登記機構不配合辦理司法拍賣房產過戶手續,人民法院可以出具協助執行的裁定;最后,在窮盡前述方法無果后,司法拍賣的買受人還可通過行政訴訟方式進行救濟.

綜上,司法拍賣系依據法律而具有法律強制執行力,地方政府職能部門出具限購政策其目的是調解市場交易行為,具有臨時性的特點.顯然,司法拍賣的法律位階高于地方政府職能部門出具限購政策涉,涉及司法拍賣的住房不應受限購政策的影響.在實踐中,如果遇到地方限購政策超越法律規定,將司法拍賣房產納入限購范疇,司法拍賣房產的買受人應積極尋求法院救濟,通過法院強制執行措施辦理不動產轉移登記手續.但是,上述救濟方法并非最理想的救濟途徑,權利救濟過程中不僅消耗著買受人的精力與財力,也造成司法資源的浪費,導致司法與行政的內耗.因此,筆者呼吁,最高院應盡快出臺相應司法解釋,就限購令下的司法拍賣房產的解決辦法給予規范.