公允價值在投資性房地產行業應用研究

尹長江

摘要：為了做到以及實現與國際會計準則接軌，我國財政部為了更好的適應中國當前經濟發展，于2006年2月15日，頒布了新企業會計準則，其中通過并宣布了1項總則以及38個具體準則。規定了將企業中以增值為目的而持有的建筑物和土地使用權這兩項新的內容單獨在資產負債表中反映，并且可以在選擇性將在公允價值計量和歷史成本作為其后續計量方式。

關鍵詞：公允價值;投資性房地產;后續計量

一、相關理論

（1）公允價值相關理論

在2000年2月財務會計準則委員會發表了《財務會計概念公告第7號》，公允價值的定義中被首次提出。公允價值在財務會計準則委員會2006年9月發布的《FAS 157公允價值計量》中被定義為：計量日當天，市場參與者在有序交易中出售資產收到的價格或轉移負債支付的價格。在2011年5月，國際會計準則理事會發布《國際財務報告準則第13號一一公允價值日量》，對公允價值承用了FAS 157的定義。

（2）投資性房地產相關理論

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

二、現狀分析

（1）公允價值現狀分析

1.公允價值估值技術現狀分析

目前，國有企業估值技術主要應用于行業市場的有三種：市場法、法收益法以及成本法。

市場法，是指引用相同或類似資產在近期市場交易以及其他相關市場字段的信息，或通過直接比較的方法來衡量資產的公允價值的分析等。市場法其優點是價格是基于資產評估的基礎上的市場價格，容易被各方接受，同樣也是最同目標的定義和公允價值計量相一致的方法;但是其限制在于，這種資產評估方法需要滿足一定的市場條件：第一個條件是該類資產必須存在有活躍的市場，第二是其交易信息必須是公開的。

收益法，以預期收益能轉換的現值來進行公允價值計價的方法。收益法的優勢在于其估價的原理與資產的定義相一致，但是其限制同樣也是需要滿足一下三個基本條件：一是被評估資產預期的產出以及盈利能力能有效的被貨幣計量。二是可以量化資產的風險。三是可以預測該資產的使用壽命。

成本法，是評估資產扣除重置成本已經發生了各種各樣的減值損失后，從而獲得估值的方法。根據經濟理性人假設，投資者在做資產收購的決定時，付出的價格不會高于當前市場價格和資產帶來利益流入現值二者中的較低者。

2.公允價值層次現狀分析

當前公允價值計量在應用上主要被劃分成三個層次：

第一，資產和負債在市場上有活躍的報價的，這是對于公允價值計量來說應該是一個比較理想的一個層次;

第二，資產和負債沒有活躍市場的，雙方只能根據各自所了解的情況以及其他相似的資產進行公允價值定價，這種定價方式就相對于三種沒有那么精確，以至于產生一定的誤差，交易雙方也只能在同時接受這種誤差的情況下進行交易。

第三，沒有活動的市場，并且不滿足上述兩個條件的資產就只能進行估價來對資產進行公允價值訓量，然而這種估價誤差可能是巨大的，以至于很難被人們所認可。

（2）投資性房地產公允價值選擇的現狀分析

理論上，基于市場對房地產企業的動態測量采用公允價值模式的基礎，有利于反映了投資房地產項目市場價值的變化，公司的經營業績的真實反映，提高金融素質報告公允價值。

1.引入公允價值的必要性

通過對前文投資性房地產的簡要解釋，我們不難發現歷史成本計量模式現在己經難以滿足其復雜的計量需求，而公允價值的發展占有效彌補歷史成本模式的不足。

第一，有效揭示投資物業的風險和收益

投資性房地產市場有風險，租金收入及市場價格波動是其市場價格的一個組成部分。根據成本模型，只能反映投資性房地產的購置成本，不能透露目前的市場風險包含，以及與市場回報相關的風險無法量化也有所體現。公允價值反映的有序交易的市場參與者，指的是資產負債表日的市場情況投資性房地產市場的估值充分考慮了投資性房地產計量日承擔市場風險。因此，相比于成本模式，投資性房地產投資性房地產的公允價值訓量更有效地揭示風險和收益。

第二，以滿足企業級價值管理的需要

投資性房地產作為一個企業擁有或控制，并能帶來未來經濟利益的企業資產流入，該值應該由流動的未來經濟利益的現值確定。作為一個房地產企業，其地理位置和不動產稀缺性決定價值隨著經濟形勢和市場的變化波動。

三、建議

（1）加強監管

我國應該加強對公允價值運用的合計監管，對于那些以調整利潤等目的以及危害公允價值市場秩序的企業進行一定的處罰，保證公允價值被合理正確的運用。

（2）積極構建活躍的房地產交易市場

一個活躍的市場是公允價值估價準確的一個重要保證，我國在活躍公允價值市場的建設方面仍有帶完善，投入一定的資源對于公允價值市場的建設不僅能方便價值的定價，同時對監管以及普及公允價值的運用都有著不小的的作用。

四、總結

首先，企業應該加強對公允價值的理解，從更加長遠、全面、客觀的角度來理解公允價值計量模式的優缺點。在考慮公允價值估價成本的基礎上，考慮其對于報表以及使用者的影響。在掌握足夠資料的情況下適度的選用公允價值計量。由于我國投資性房地產公允價值沒有一個比較好的公允價值交易市場，以至于盲目的使用公允價值i}量不僅可靠性不高，而且還會使企業付出相對的成本，在體系不是很健全的情況下，公司有可能出于其他目的來是用公允價值，因此監管部門對公允價值使用適當謹慎的態度也是正確的。

參考文獻

[1]財政部會計準則委員會，國際財務報告準則2008[M]，北京：中國財政經濟出版社，2008，P168-232

[2]葛家澎，關于公允價值會計的研究一面向財務會計的本質特征[J]，會計研究，2009，（5）：P6-13