公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用問題研究

鄧琦

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟水平的不斷提高，以及房地產(chǎn)行業(yè)空前的發(fā)展，成本計量模式已經(jīng)不能真實反映投資性房地產(chǎn)的價值了。為此，自從我國引入公允價值計量模式后越來越多的企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量。本文選定怡亞通企業(yè)為研究對象，分析了采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)給企業(yè)帶來的經(jīng)濟后果。

關(guān)鍵詞：公允價值計量模式;投資性房地產(chǎn);怡亞通企業(yè)

一、公允價值的定義

對于公允價值，國際上還沒有統(tǒng)一的定義。因此，各個國家對公允價值進行了不同的定義，雖然各定義的側(cè)重點不同，但總體上都表現(xiàn)出了公允價值的本質(zhì)，即強調(diào)自愿交易、公平交易的雙方和熟知交易對方情況。

國際會計準(zhǔn)則委員會對公允價值的定義是“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~”。

我國財政部2014年1月26日印發(fā)的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號一一公允價值計量》中給定公允價值的定義是“市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格”。

二、案例研究分析

（1）公司概況：

深圳市怡亞通供應(yīng)鏈股份有限公司（簡稱“怡亞通”）成立于1997年，是中國第一家上市供應(yīng)鏈企業(yè)，股票代碼為002183。

2008年金融危機爆發(fā)后，怡亞通開始探索新方向。但事實上，怡亞通自2009年推出深度380平臺戰(zhàn)略之后，經(jīng)營開展的并不是太順利，企業(yè)的資產(chǎn)負債率居高不下。但是，自2013年12月公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，凈資產(chǎn)增加了好幾倍，資產(chǎn)負債率水平也相應(yīng)地降低了，這為怡亞通創(chuàng)造了再融資與借貸的條件。通過采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，怡亞通實現(xiàn)了扭虧為盈的局面。怡亞通的盈利是否真實有效，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)對怡亞通會產(chǎn)生什么樣的經(jīng)濟后果以及企業(yè)是否存在會計手段操縱利潤等都是本文的研究重點。

（2）采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)經(jīng)濟后果分析

1.對財務(wù)狀況的影響

上表為2012--2014年怡亞通投資性房地產(chǎn)的占比和資產(chǎn)負債率情況。2013年怡亞通將自用建筑物部分停止自用，改為出租，公司將上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”，并采用公允價值計量模式進行后續(xù)訓(xùn)量，而在此之前賬面上并沒有任何投資性房地產(chǎn)。在采用公允價值模式訓(xùn)量投資性房地產(chǎn)后，資產(chǎn)負債率由2012年的87.33%下降到2013年的79.57%，2013年的凈利潤直接到達2012年的兩倍。總體來說，將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)并采用公允價值計量后，改善了怡亞通企業(yè)的償債能力和財務(wù)結(jié)構(gòu)，從報表上緩解了公司經(jīng)營的不景氣，達到了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的效果。

2.對稅收的影響

在2013年采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)的所得稅費用迅速增加。這是因為，按照稅法規(guī)定資產(chǎn)的折舊可以作為扣減項在稅前利潤中扣除，但是模式變更后不再計提折舊就相當(dāng)于減少了企業(yè)的納稅扣減項，增加了企業(yè)的納稅負擔(dān)。同時，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲使得公允價值變動收益提高，從而增加了企業(yè)利潤，加重了企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，進一步加重了企業(yè)的納稅負擔(dān)。

三、采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)存在的問題

（1）公司經(jīng)營狀況并未真正改善，增加了投資者的投資風(fēng)險

作為投資者，其最關(guān)心的就是企業(yè)的經(jīng)營狀況，投資者大都通過觀測企業(yè)的凈利潤來判斷公司的經(jīng)營狀況。怡亞通采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量，使得公允價值變動損益直接增加了凈利潤151，165，817.00元。因此，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量后怡亞通企業(yè)實現(xiàn)了扭虧為盈。但是，除去這部分公允價值變動，怡亞通企業(yè)還是處于虧損的局面，因此企業(yè)的經(jīng)營狀況并未得到真正的改善，從而加大了投資者的投資風(fēng)險。

（2）利潤波動幅度較大，不可預(yù)見性增強

公允價值的變動直接影響了企業(yè)的利潤。而投資性房地產(chǎn)的公允價值在一定程度上由房地產(chǎn)行業(yè)決定。雖然，目前房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，但是國家一直在對其進行宏觀調(diào)控，通過多方面因素的干擾，房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢具有很大的不確定性。所以，投資性房地產(chǎn)的公允價值會有較大幅度的變化，企業(yè)利潤也會隨之波動，增加了利潤的不可預(yù)見性。

參考文獻

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