物權(quán)法中居住權(quán)問題分析

摘 要：在進行居住權(quán)研究的過程中，應(yīng)該從歷史根源進行相關(guān)的研究，并且對立法的依據(jù)進行深入的了解。然后根據(jù)我國的社會發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢，對居住權(quán)的各項內(nèi)容進行改善和優(yōu)化，才能保證相關(guān)制度在確立的過程中，能夠提高房屋的利用效率，有利于家庭職能的充分發(fā)揮，并且對房屋的權(quán)益進行平衡。在進行物權(quán)法中居住權(quán)確立的過程中，要對這一物權(quán)形式的表現(xiàn)進行深刻的研究，然后對相關(guān)權(quán)力進行確定。才能保證制度在應(yīng)用的過程中，能夠發(fā)揮更大的作用。本文就物權(quán)法中居住權(quán)問題進行相關(guān)的分析和探討。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法;居住權(quán);問題;分析探討

在我國進行物權(quán)法問題討論的過程中，很多內(nèi)容并沒有涉及到居住權(quán)的問題。實際上我國存在著很嚴重的，因為居住他人房屋，而進行使用的一種習(xí)慣做法。在實踐的過程中，要將這項權(quán)利的物權(quán)性進行明確，才能有效的解決相關(guān)的問題。因此在進行居住權(quán)問題解決的過程中，應(yīng)該從這項權(quán)利的歷史變革以及確立權(quán)利的必要性，進行相關(guān)的研究。并且在我國物權(quán)法中，建立合理的居住權(quán)法律制度，才能充分的發(fā)揮相關(guān)制度的法律效力，通過實踐的方式，促進這項制度內(nèi)容的發(fā)展成熟[1]。

1 我國確立居住權(quán)的重要性

1.1 滿足居民的居住需求

很多居民在生存的過程中，并沒有房屋居住，特別是一些弱勢的群體，即使存在居住的需求，也沒有能力進行居住。因此這項權(quán)力的確立，可以滿足弱勢群體的住房需求，例如保姆對房屋的需求，離婚之后的男方或者女方的居住需求，以及其他需求等。確立的居住權(quán)是為生活中的弱勢群體所設(shè)立的，具有無償?shù)男再|(zhì)[2]。

1.2 實現(xiàn)居民之間的幫助

在進行居住權(quán)確立的過程中，可以實現(xiàn)居民之間的互相幫助。因為這項權(quán)力是無償?shù)模恍枰幼〉娜耍冻鱿嗟鹊拇鷥r。如果是有償?shù)模敲催@項權(quán)力就與租賃權(quán)沒有差別。因此在進行權(quán)力履行權(quán)利的過程中，可以弘揚我國互幫互助的社會品德[3]。

1.3 解決家庭問題

在進行權(quán)力確立的過程中，房屋的所有人可以通過遺囑的方式，由其子女享有相應(yīng)的房產(chǎn)。但在遺囑中規(guī)定，由其配偶或其他人享有居住權(quán)的，在進行產(chǎn)權(quán)分析的過程中，可以將這項權(quán)力分配給特定的人，但同時還要設(shè)立居住權(quán)。在這個過程中，可以實現(xiàn)房屋的所有功能，以及所有權(quán)的功能，可以解決家庭成員中的居住需求[4]。

1.4 提高房屋利用率

在實現(xiàn)居住權(quán)的過程中，可以對房屋的價值進行最大化的使用。在現(xiàn)代社會發(fā)展的過程中，很多房產(chǎn)的價值得不到最大化的發(fā)揮，一些不動產(chǎn)的房屋無法實現(xiàn)應(yīng)有的效用。效用是制定物權(quán)法的過程中，必須考慮的一項內(nèi)容？因此在進行居住權(quán)確立的過程中，可以通過權(quán)力的發(fā)揮，實現(xiàn)這一目的。設(shè)立的居住權(quán)可以對房產(chǎn)進行合理的分配，并且對財產(chǎn)的歸屬和利用，進行有效的確立。在進行居住權(quán)履行的過程中，可以將財產(chǎn)的配置進行最優(yōu)化的處理。因此在進行權(quán)力履行的過程中，可以提高房屋的利用率，最大程度的發(fā)揮房屋的使用效果，提高了房屋的應(yīng)用價值[5]。

1.5 尊重財產(chǎn)

在進行居住權(quán)履行的過程中，可以對財產(chǎn)所有人的意愿進行充分的尊重。房屋的所有人，可以通過遺囑的制定，或者是簽訂合同的方式，為其他的人設(shè)立居住權(quán)，并且將房屋的所有權(quán)由法定繼承人進行繼承。這種制度安排方式可以滿足多方面的需求，也就是說，房屋的所有人在進行財產(chǎn)安排時，不僅可以通過分配，實現(xiàn)財產(chǎn)的歸屬，而且能夠提高財產(chǎn)的利用率，可以完成所有人的意志要求。這種確立方式可以滿足自然人的財產(chǎn)分配需求，并且尊重了自然人的意志和心愿，因此在我國物權(quán)法中確立居住權(quán)，可以對各方面的居住問題進行更好的解決[6]。

2 居住權(quán)的法律特征

居住權(quán)屬于獨立的用益物權(quán)制度，是在他人的房屋所有權(quán)上設(shè)立的一種物權(quán)，在自己的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。設(shè)立這項權(quán)力，是指房屋所有人既能實現(xiàn)自己的房屋價值，也能對自己的財產(chǎn)進行處理，可以通過房屋所有權(quán)，對社會進行回饋。居住權(quán)是特定的自然人在用房的需要下，而設(shè)立的一項權(quán)利，居住權(quán)人只能將獲得的房屋用于生活需要，而不能進行其他方面的使用。例如，居住的房屋不能進行出租。可以在雙方的當事人存在特殊約定的情況下，將少量的房屋進行出租，從而獲取一定的利益[7]。

居住權(quán)是為特定的人設(shè)立的，這項權(quán)力以外的人不能享有居住權(quán)，因此權(quán)利的主權(quán)范圍具有局限性，法人或者其他組織不能享有這項權(quán)利。居住權(quán)一般具有無償性的特質(zhì)，無需向房屋的所有人支付相應(yīng)的價格，否則就相當于租賃權(quán)。從性質(zhì)和本質(zhì)上來看，居住權(quán)是無需支付費用的一種無償行為，但是居住權(quán)人在居住房屋的過程中，需要承擔(dān)相應(yīng)的維護費用。居住權(quán)人所占有的住房以及其他的物品，在使用的過程中，可以不承擔(dān)一些重大的費用，但是如果有特殊的約定，就必須承擔(dān)費用[8]。

居住權(quán)的期限一般是長期的終身性的，這是這項權(quán)力的一項重要特征，居住權(quán)是用來提供給沒有房屋的人居住的，所以權(quán)力的所有人在對居住權(quán)沒有約定時，應(yīng)當理解為終身供給。這種長期的特性，無需在合同和遺囑中進行規(guī)定，可以進行自然的解釋，也是一種默認條款。居住權(quán)因為是一種特殊的用益物權(quán)，可以提供給沒有房屋的居民進行居住，并且保護居民的生存權(quán)益。所以在進行使用的過程中，不能對權(quán)力進行轉(zhuǎn)讓，即使要將房屋進行出租，也只能出租一部分，而不能全部出租，這項權(quán)力也不能進行繼承。因此居住權(quán)沒有主體的特定性，居住權(quán)與其他權(quán)力也存在一定的差別，這項權(quán)力的法律效力比較弱，在理論上是一種特殊的物權(quán)[9]。

3 居住權(quán)與租賃權(quán)、借用權(quán)之間的關(guān)系

居住權(quán)屬于一種獨立的用益物權(quán)，租賃權(quán)屬于債券，因此居住權(quán)的特征是對事情絕對性，直接支配性等特征。作為債權(quán)的租賃權(quán)，比較絕對，債權(quán)人只能與特定的債務(wù)人進行對抗。盡管當前的房屋租賃權(quán)，效力在不斷的強化，租賃權(quán)人也具有對抗其他人的效力。但是與居住權(quán)相比較，居住權(quán)所具有的對抗其他人的效力，是一項固定的屬性。租賃權(quán)在對抗第三人的過程中，所有的效力，是自身效力強化之后的結(jié)果，因此這二者之間的效力存在一定的差異[10]。

在居住權(quán)設(shè)立之后，住房的所有權(quán)人會發(fā)生變化，但是不影響居住權(quán)，因為居住權(quán)具有對抗第三人的效力。一般來說，居住權(quán)的期限是永久性的，租賃權(quán)的期限不能超過20年。在進行居住權(quán)確立的過程中，必須進行登記，沒有進行登記的，不具有相關(guān)的法律效率。租賃權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)，在某些特定的情況下，可以不進行登記。

居住權(quán)的設(shè)立屬于補償?shù)模瑤в蟹鲋再|(zhì)的一種權(quán)力，而租賃合同是雙方共同存在的一種有償合同，雙方都享有權(quán)利和義務(wù)。也就是說，要想獲得租賃權(quán)，需要支付相應(yīng)的租金。即使在特殊的情況下，需要向房屋的所有人支付費用，居住權(quán)人所支付的費用也是很少的，否則這項權(quán)力就失去了意義。居住權(quán)和借用權(quán)也存在一定的差別，這兩項權(quán)力存在一定的相似性，但借用權(quán)是無償?shù)模咧g存在本質(zhì)上的差別。居住權(quán)屬于物權(quán)，借用權(quán)屬于債權(quán)，借用權(quán)的效力比較小。居住權(quán)人可以對房屋進行直接的支配，并且對抗其他人的干涉。借用權(quán)只能依據(jù)借用合同，對抗房屋的所有人，不能對抗第三人。借用權(quán)的期限比較短，就只能解決一時的住房需要，不能長期的享有居住權(quán)。

4 居住權(quán)的確立

4.1 意定居住權(quán)

設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者贈送，也可以按照合同的規(guī)定進行權(quán)力的設(shè)立。在設(shè)立的過程中，應(yīng)該向縣級以上的機構(gòu)進行權(quán)力的登記和申請，并且設(shè)立登記簿。按照遺囑設(shè)立的居住權(quán)，比如在遺囑中規(guī)定由法定繼承人繼承房屋，必須留有一間房屋，由配偶進行使用。按照遺贈的方式設(shè)立的權(quán)力，如果在遺贈的過程中，表示這項房產(chǎn)由子女繼承，應(yīng)該留有一間房屋，由照顧多年的保姆進行居住。按照合同設(shè)立的居住權(quán)，如果男女雙方在離婚時，協(xié)議中具有明確的規(guī)定，那么房屋所有權(quán)歸屬于男方，女方也存在一間房屋的終身使用權(quán)。

4.2 法定居住權(quán)

因為法律的規(guī)定所產(chǎn)生的居住權(quán)，例如法律規(guī)定父母作為監(jiān)護人，對未成年子女的房屋享有居住權(quán)，或者未成年子女，對父母的房屋享有居住權(quán)。

5 居住權(quán)的權(quán)利和義務(wù)

5.1 權(quán)利

享有居住權(quán)的居民，主要的權(quán)利是對房屋的占有權(quán)和使用權(quán)，這是最基本、也是最重要的一項權(quán)利。居民可以對住房進行合理的使用，并且承擔(dān)房屋的日常費用。在一些特殊的情況下，特別是在與房屋所有人進行約定的情況下，居住權(quán)人可以將房屋進行出租。居住權(quán)人在占有和使用住房的過程中，可以不支付使用費，不承擔(dān)一些重大的維修費用，如果當事人存在另外的約定，就需要支付相應(yīng)的費用。居住權(quán)人在進行部分住房應(yīng)用的過程中，可以對共有部分進行使用，也可以對房屋進行必要的改良和修繕，但不能對房屋的重大結(jié)構(gòu)進行改變。還可以對抗房屋的所有人，及第三人對自身房屋所帶來的侵害。

5.2 義務(wù)

居住權(quán)人在進行住房使用的過程中，應(yīng)該承擔(dān)房屋的日常維護費用，不能將居住的房屋進行轉(zhuǎn)讓，不能由其他人繼承房屋，一般不得進行居住的房屋出租。在使用房屋的過程中，如果面積存在較多的剩余情況，可以進行約定出租。存在房屋的合理保管義務(wù)，在居住的期間，應(yīng)該對房屋進行合理的保管，不得出現(xiàn)損害房屋的行為。如果房屋存在毀損的安全隱患，應(yīng)該及時的通知所有人，并且采取必要的措施，對房屋進行修繕。

5.3 消滅

一般情況下，居住權(quán)人放棄了居住權(quán)，或者約定的期限已經(jīng)到達時間，解除居住權(quán)，因不可抗力因素導(dǎo)致房屋失去，或者居住權(quán)人的死亡，都會導(dǎo)致這項權(quán)利的消滅。

6 結(jié)語

綜上所述，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，房屋的所有權(quán)人，對其所有權(quán)進行實現(xiàn)的手段和途徑，都進行了多元化的發(fā)展。所以在進行居住權(quán)確立的過程中，這項制度是非常有必要的，同時居住權(quán)可以將物權(quán)的特有方式，為所有人提供了法律行為的約束性。而且我國的人口比較多，在進行住房問題解決的過程中，設(shè)立居住權(quán)，可以保證住房糾紛問題，能夠得到良好的解決。因此相關(guān)人員應(yīng)該對居住權(quán)進行深入的研究，才能保證制定的各項制度，符合我國發(fā)展的需要，能夠?qū)ψ》康拿芎图m紛問題，進行更好的解決，促進我國社會進行穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者簡介

孫翠翠（1986-），女，漢族，山東濟南，研究方向：法學(xué)民商法。