影響我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析

郭繼秋，梁烘賓

（吉林建筑大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，吉林 長春 130000）

0 前言

隨著中國老齡化人口的不斷劇增，中國老齡化問題逐漸顯現(xiàn)出來。從國家統(tǒng)計(jì)局2018年發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，我國老年人口在逐年的增長，65歲及以上的人口數(shù)量在2018年底已經(jīng)達(dá)到了16658萬人，約占總?cè)丝跀?shù)量的12%，根據(jù)聯(lián)合國1956年《人口老齡化及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果》中的劃分標(biāo)準(zhǔn)，中國已經(jīng)完全進(jìn)入了老齡化社會(huì)，并逐步達(dá)到中度老齡化程度。

面對持續(xù)增長的老齡人口，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需求逐漸的顯現(xiàn)出來，而隨著社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的提高和老年撫養(yǎng)比的下降，人們越來越不滿足于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式。人們更希望追求綜合性多元化的養(yǎng)老地產(chǎn)，將傳統(tǒng)地產(chǎn)與醫(yī)療、保健、旅游養(yǎng)生等產(chǎn)品全方位結(jié)合起來。而應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的投資與其建設(shè)資金需求相比，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，為了解決這一問題，就需要拓寬融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，推動(dòng)融資方式的多元化發(fā)展，并最終保證建設(shè)資金需求。近幾年房地產(chǎn)調(diào)控在不斷加強(qiáng)，地產(chǎn)外部環(huán)境也充滿著不確定性，這進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管控方面的力度。加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的分析和研究，能有效防止養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，避免帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失，從而有效提高資本的有效利用率。養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)受一系列關(guān)鍵因素的影響，如何系統(tǒng)全面識(shí)別關(guān)鍵因素，并進(jìn)行分析和優(yōu)化，這對研究養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)問題至關(guān)重要。

1 養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)因素的分析

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)分析和評價(jià)的重要工作，按照不同的風(fēng)險(xiǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素具有多種分類方式，如按照融資方式可分為權(quán)益性和債務(wù)性融資風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)所處階段分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)等。我國學(xué)者也對此作了大量的研究，如李素紅[1]等將房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)因素分為宏觀影響因素和微觀影響因素，并對各影響因素作出了具體的分析和評價(jià)，劉維慶[2]等將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評價(jià)，依照前期階段、建設(shè)階段、運(yùn)行階段來進(jìn)行，而萬樹[3]等將融資風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行了模塊化解構(gòu)，劃分為背景風(fēng)險(xiǎn)和各出資方風(fēng)險(xiǎn)及其共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

本文根據(jù)內(nèi)外部不同的層面，結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的特有性質(zhì)，列出了全面性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，將影響?zhàn)B老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)因素分為5大類：政治法律風(fēng)險(xiǎn)，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，市場風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，如表1。

養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo) 表1

1.1 政治法律風(fēng)險(xiǎn)（A）

①政策變更風(fēng)險(xiǎn)（A1）,養(yǎng)老地產(chǎn)正處于早期發(fā)展階段，國家政策正在不斷的調(diào)整變化，如養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的稅收政策、土地政策以及環(huán)保政策等，政策的變化都會(huì)為企業(yè)融資造成一定的影響。

②政治局勢的變化（A2），隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷深入，在推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)時(shí)也會(huì)融進(jìn)外來資金，而穩(wěn)定的內(nèi)部和外部環(huán)境會(huì)有利于吸入外來資本。如果兩國局勢發(fā)生變化，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目融資的不可控制。

③國家法律變化風(fēng)險(xiǎn)（A3），國家法律也在不斷的完善，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)不斷得到規(guī)范和控制，為實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資多元化提供保證，同時(shí)當(dāng)前法律的完善程度和變化也會(huì)影響融資項(xiàng)目的部分內(nèi)容，從而降低項(xiàng)目的效益。

1.2 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)可分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)，其中，社會(huì)環(huán)境（B1）引起的風(fēng)險(xiǎn)主要是指養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所在地居民對項(xiàng)目的認(rèn)可度，公眾的反對會(huì)阻礙項(xiàng)目的順利推進(jìn)；自然環(huán)境（B2）則是指當(dāng)?shù)貧夂颉⑺牡惹闆r的變化或者其他不可抗力，會(huì)推遲項(xiàng)目的進(jìn)行，導(dǎo)致融資成本的增加。

1.3 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)體制在不斷的健全，但金融市場仍具其不穩(wěn)定性，如：

①通貨膨脹（C1），通貨膨脹是指發(fā)行的貨幣數(shù)量與經(jīng)濟(jì)市場實(shí)際需求量不相均衡，流通貨幣數(shù)量過多造成貨幣貶值、整體物價(jià)上漲，從而造成金融市場的不穩(wěn)定，直接導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的增高；

②利率變化（C2），作為金融市場中最重要的指標(biāo)，利率的變動(dòng)范圍和程度會(huì)影響項(xiàng)目的融資成本，因此在研究項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，利率的變化是不可忽視的一個(gè)重要因素；

③匯率變化（C3），產(chǎn)業(yè)融資在融進(jìn)國外資金時(shí)，人民幣對外幣的編制或者增值，在不同的融資方式下，都可能會(huì)產(chǎn)生一定的匯兌損失，因此，應(yīng)考慮匯率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4 市場風(fēng)險(xiǎn)（D）

①市場供需風(fēng)險(xiǎn)（D1），一方面養(yǎng)老交易主體具有消費(fèi)差異性，區(qū)域居民價(jià)值觀也有很大的不同，新型養(yǎng)老觀念還沒有深入人心；另一方面，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，企業(yè)沒有成熟系統(tǒng)化的管理和技術(shù)等可以借鑒，難以提供適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)以滿足養(yǎng)老市場多樣化的需求；

②行業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)(D2)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型地產(chǎn)，是一種高競爭行業(yè)，具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，我國企業(yè)數(shù)量較多，對產(chǎn)業(yè)融資影響主要包括區(qū)域需求者競爭，產(chǎn)品定位和競爭者數(shù)量等因素。

1.5 建設(shè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)（E）

①管理決策風(fēng)險(xiǎn)（E1），企業(yè)管理層的素質(zhì)、能力等都會(huì)對融資產(chǎn)生影響，管理者豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)內(nèi)部完善的管理機(jī)制再結(jié)合先進(jìn)的手段會(huì)有效控制融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)，反之，如在風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)未作出正確判斷從而出現(xiàn)主觀決策失誤，將會(huì)出現(xiàn)不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)；

②技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)（E2），養(yǎng)老地產(chǎn)是在傳統(tǒng)房產(chǎn)的基礎(chǔ)上，綜合了醫(yī)療、娛樂、商業(yè)等元素，技術(shù)的進(jìn)步能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的深度融合，如建立一個(gè)BIM養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)維平臺(tái)，能夠推動(dòng)我國養(yǎng)老運(yùn)維管理向信息化、高效化、集約化方向發(fā)展，使投資者充分了解養(yǎng)老市場的廣闊前景；

③運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)（E3），養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相比最大的改變在于后期的運(yùn)維階段，因此一般的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目都具有很長的投資回收期，這使得項(xiàng)目在短期看來保持著低收益率和盈利能力，而投資者往往更愿意將資本投入到短期收益率高的項(xiàng)目，在長時(shí)間的運(yùn)營階段無疑加大了融資風(fēng)險(xiǎn)。

2 我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)分析

在以往的項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究中，也運(yùn)用了很多方法，如趙丹[4]等采用集對分析理論進(jìn)行項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，趙佳[5]采用模糊積分評估法結(jié)合三角模糊數(shù)進(jìn)行評價(jià)。而本文采用基于AHP的模糊綜合評價(jià)方法，結(jié)合我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，對融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，將全部影響產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的因素，進(jìn)行分類，建立起相應(yīng)的層級(jí)關(guān)系，因素層分為兩層：

第一層：U={A，B，C，D，E}

第二層：A={A1，A2，A3}，B={B1，B2}，C={C1，C2，C3}D={D1，D2}

E={E1，E2，E3}

2.1 利用層次分析法確定各因素的權(quán)重

本文采用層次分析法確定各個(gè)的因素的權(quán)重，邀請相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜遥捎孟鄬χ匾獦?biāo)度值bij，對表一中所列的各個(gè)因素進(jìn)行對比評價(jià)，得到主因素U={A，B，C，D，E}判斷矩陣 P：

說明：a.1，3，5，7，9 表示 5 個(gè)相對重要度，1 為最輕，9 為最重，2，4，6，8 表示介于左右重要度之間，如政治法律風(fēng)險(xiǎn)A較環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)B程度更高；

b.上述數(shù)的倒數(shù)則表示相反重要。

2.2 利用和法計(jì)算各因素的權(quán)重

①將判斷矩陣P每一列歸一化得到矩陣N=（aij）n×n，然后以 N 的行進(jìn)行求和：

進(jìn)行以上運(yùn)算，可得出WP=（0.101，0.0635，0.3665，0.132，0.337），即第一層主要因素的權(quán)重；

③在構(gòu)造判斷矩陣進(jìn)行兩兩對比判斷時(shí)，由于客觀事物的復(fù)雜性，我們的認(rèn)識(shí)常常帶有主觀性和片面性[6]。如以上幾個(gè)因素進(jìn)行比較時(shí)，在進(jìn)行兩兩比較時(shí)，所以在構(gòu)造完判斷矩陣后，必須進(jìn)行一致性檢驗(yàn),如果判斷矩陣達(dá)不到規(guī)定的一致性的要求，則必須調(diào)整。

b.進(jìn)行檢驗(yàn) CR=CI/RI,其中,CI=（γmax-n），RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)（此處取RI=1.12）。若CR＜0.1時(shí)，則可以接受。

依照以上運(yùn)算，得出判斷矩陣P的CR=0.0392＜1，符合要求。

同理，得出子因素風(fēng)險(xiǎn)集的權(quán)重，如表2。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重 表2

2.3 風(fēng)險(xiǎn)因素評價(jià)

①在單因素風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)中，按照區(qū)間等量原則將風(fēng)險(xiǎn)程度劃分為五個(gè)等級(jí)，建立評價(jià)層：V={v1，v2，v3，v4，v5}={低，較低，中等，較高，高}，如表 3。

風(fēng)險(xiǎn)測度區(qū)間劃分 表3

邀請15位政治、技術(shù)及經(jīng)濟(jì)等方面專家對各個(gè)子因素做出風(fēng)險(xiǎn)評判，進(jìn)行打分，根據(jù)表三風(fēng)險(xiǎn)測度區(qū)間劃分最終得出單因素評判矩陣Ri：

②做綜合性評判

a.對第二層因素做綜合性評判，用M(·，+)模型進(jìn)行計(jì)算，得

WiRi=Bi，i=A，B，C，D，E

BA=（0.081，0.259，0.444，0.189，0.028），

BB=（0.013，0.093，0.333，0.507，0.053），

BC=（0.016，0.179，0.564，0.219，0.021），

BD=（0.022，0.244，0.467，0.178，0.089），

BE=（0.009，0.043，0.230，0.577，0.140）。

b.對第一層因素U={A，B，C，D，E}做綜合性評判，主因素評判矩陣 RU則是以 BA，BB，BC，BD，BE為行的模糊矩陣，RU=（BA，BB，BC，BD，BE）T。

用相同模型進(jìn)行總的綜合評判，得出

RU=W×RU=（0.021，0.145，0.412，0.349，0.073）；

c.根據(jù)最大隸屬度原則得出我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別為中等，產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)影響因素程度排序?yàn)椋汉暧^經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，市場風(fēng)險(xiǎn)，政治法律風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

3 結(jié)論分析

隨著中國老齡化人口的不斷增大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場潛力逐漸顯現(xiàn)出來，但我國養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于初級(jí)階段，在產(chǎn)業(yè)融資方面還存在著很多問題亟待解決。本文對可能影響?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)融資因素的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了細(xì)致的分析，并運(yùn)用模糊綜合評價(jià)方法對吉林省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)做了實(shí)證研究，最終得出目前風(fēng)險(xiǎn)處于中等水平，但較高程度也占了很大比例，應(yīng)引起重視。在此也提出幾點(diǎn)建議：

其一，對企業(yè)來說，應(yīng)注重自身的技術(shù)、管理水平的提升，減少建設(shè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)在這個(gè)激烈的行業(yè)中保持高的競爭力，加強(qiáng)應(yīng)對融資風(fēng)險(xiǎn)的能力，建立多元化的融資模式，使自身的經(jīng)營狀況、社會(huì)信譽(yù)狀況處于一個(gè)良好的狀態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)；

其二，對政府來說，應(yīng)該學(xué)習(xí)外國政府在養(yǎng)老體系等方面的先進(jìn)思想和經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)各地區(qū)實(shí)際情況制定相應(yīng)的激勵(lì)措施，推動(dòng)社會(huì)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)，如政府給予一定的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼、在稅收等方面給予優(yōu)惠，在金融貸款、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)等方面提供特別政策，以更好應(yīng)對當(dāng)前人們對綜合性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求；推動(dòng)完善社會(huì)信用體系以營造良好的社會(huì)金融氛圍，優(yōu)化金融市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場保持健康良性的發(fā)展，最終刺激社會(huì)資本持續(xù)投資并保持穩(wěn)定增值。