房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金拆借涉稅問題研究

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 資金拆借 涉稅問題 防控措施

作者簡介：費越，國浩律師（南京）事務(wù)所，四級律師，研究方向：建設(shè)工程房地產(chǎn)、稅法。

中圖分類號：D922.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.10.279

最近幾年，我國加大了對各項宏觀調(diào)控措施的力度，房地產(chǎn)是屬于資金密集型企業(yè)，因為國家調(diào)控措施收緊的原因，企業(yè)通過銀行等外部渠道進行融資也開始變得更加的困難，受到的阻礙也越來越多，且融資成本也增加了不少。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在初期拿地這個階段就無法避免需要進行內(nèi)部拆借這種方式來調(diào)配資金，以此來對新項目土地儲備金進行支付。這種方式能夠有效提高企業(yè)在內(nèi)部資金方面管理的效率，能夠在公司進行運營時有效的降低成本[1]。

一、內(nèi)部資金拆借方法

（一）自有資金在內(nèi)部進行無償拆借

自有資金在內(nèi)部進行無償拆借，這種內(nèi)部資金流動在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)是比較常見，但是這種無償拆借屬于短期借款。但是房地產(chǎn)企業(yè)在項目中需要的資金都是比較大的，在實際運營中，偶爾會出現(xiàn)資金在短時間內(nèi)短缺這個情況，資金短缺會造成比較嚴(yán)重的問題，很可能造成工程延遲交互，會造成比較大的經(jīng)濟損失。當(dāng)出現(xiàn)資金暫時性的短缺時，一般都會采用與之關(guān)聯(lián)的企業(yè)進行借款這種方式進行解決。此類借款相對時間比較短，一般都是在資金回轉(zhuǎn)后就會立刻償還，而這種短時借款一般都是采用無償借款這種方式進行[2]。

（二）自有資金在內(nèi)部進行有償拆借

自有資金在房地產(chǎn)內(nèi)部進行有償拆借，這種資金流動是企業(yè)內(nèi)部資金流動的另外一種形式。有償拆借是企業(yè)將資金借給其他企業(yè)并在歸還時收取一定的費用作為利息。這種資金拆借形式，如果收取的費用沒有超過相同時期內(nèi)同類型借款利率，是能夠在企業(yè)進行所得稅計算時排除在之外。而拆借企業(yè)在被拆借企業(yè)款項到達后需要按照國家稅法所規(guī)定的條款交納企業(yè)所得稅，而提供拆借的企業(yè)則需要按照增值稅規(guī)定的貸款條款交納相應(yīng)的增值稅，交納比率為6%[3]。

（三）從獲得銀行貸款進行內(nèi)部拆借

將從銀行獲得的借款進行內(nèi)部拆借一般來說會采用無償拆借及有償拆借兩種方式提供給其他企業(yè)。而在此類拆借情況中的無償拆借就是借貸企業(yè)從銀行中獲得貸款款項無償轉(zhuǎn)貸給其他單位或者個人，這樣也就直接讓借入方在實際中增加了收入，因而稅務(wù)部門就會以當(dāng)期利率對這部分收入進行核準(zhǔn)。再按照企業(yè)所得稅法將這種拆借獲得的資金在日常運營中所產(chǎn)生的正常支出，扣除允許應(yīng)納稅額[4]。也因為這種情況，很好地說明如果房地產(chǎn)公司將從銀行獲得的貸款進行無償轉(zhuǎn)讓，被拆借企業(yè)對銀行應(yīng)支付的利息與收入兩者之間存在的相關(guān)是非常弱小，因而在增值稅的處理上，就需要依照相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。而將這部分資金以有償?shù)姆绞皆趦?nèi)部進行拆借，從總體上來說，資金的流動不會直接或間接造成國家總體稅收減少，因而據(jù)《特別納稅調(diào)整辦法》中的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)會在合理的情況下有權(quán)做出調(diào)整，會以獨立企業(yè)因為運營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收取或支付價款來進行增收與實際相符的稅收[5]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金拆借過程存在的問題

（一）無償出借資金存在爭議

一直以來，企業(yè)與企業(yè)之間進行資金拆借其本身就有著一些爭議，其中關(guān)聯(lián)企業(yè)之間進行的資金拆借這種行為爭議尤為突出。因為在具體實施過程中會存在是否是為了避稅或者將原本的稅負(fù)進行轉(zhuǎn)嫁給其他方，或者是將利潤進行轉(zhuǎn)移。另一方面用資金拆借這種比較常見的方式能夠?qū)崿F(xiàn)實收資本快速的回收。因而其就存在一個評判焦點，在實際操作中如何才能有效避免這些問題的發(fā)生，同時還需要對稅務(wù)稽查做出預(yù)防。據(jù)國稅在第[1995]156號文件中指出，只要是企業(yè)之間存在將資金貸與別人進行使用的這種行為，就屬于貸款行為，就需要對產(chǎn)生的資金流動做出相應(yīng)的計稅。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在進行實際資金拆借中，不管是有償還是無償將資金進行出借情況，都會按照與之相關(guān)規(guī)定進行交納相應(yīng)的稅收，如果沒有納此稅收就會被判斷為避稅行為，這樣相關(guān)的稅務(wù)部門就會根據(jù)相應(yīng)的規(guī)定對企業(yè)進行處理。

（二）有償拆借利息支付獲取票據(jù)不規(guī)范

在企業(yè)所得稅法中有著對實際發(fā)生或合理合法經(jīng)營正常的支出能夠進行扣除。也是因為這個規(guī)定，作為拆借方的相關(guān)企業(yè)在進行稅務(wù)稽查時，出具能夠證明有償拆借中支付的利息部分是其在合理經(jīng)營中做出的正常支出，并且能夠提供合法票據(jù)，根據(jù)這些合法票據(jù)就能夠在稅務(wù)稽查時進行扣除。不過，在企業(yè)間進行有償資金拆借的業(yè)務(wù)中，會因為企業(yè)之間原本就存在關(guān)聯(lián)性或因為部分資金拆借業(yè)務(wù)本身不具備規(guī)范性，雙方在實際進行支付利息時不會提供稅務(wù)相關(guān)要求進行發(fā)票開具或委貸企業(yè)無法提供銀行利息收取回單等此類合法票據(jù)。這也直接造成了借入方在進行企業(yè)所得稅繳納時因為提供不了相關(guān)支出依據(jù)造成在稅前無法進行扣除，造成借入方還是要支付相應(yīng)的所得稅，這無形中提高了企業(yè)應(yīng)稅金額壓力，也讓企業(yè)之間在進行資金拆借時不利于其優(yōu)勢發(fā)揮到完美、極致[6]。

三、企業(yè)內(nèi)部拆借所涉增值稅問題

（一）內(nèi)部拆借涉稅風(fēng)險

1.使用自有資金內(nèi)部拆借存在的涉稅風(fēng)險

在國家財稅公布的文件中有著集團企業(yè)、單位或個體針對其他單位、個體提供無償貸款服務(wù)的規(guī)定。如果貸款是用于公益事業(yè)及社會公眾對象上不包含在期內(nèi)，而在法規(guī)附件中對企業(yè)間資金拆借的形式又做出了明確的規(guī)定是歸屬于金融服務(wù)。但在2019年公布的財稅文件中提出的新規(guī)定，直接引起了爭議。其內(nèi)容是從2019年2月1日起到2020年12月31日止，在此期間企業(yè)集團內(nèi)部單位之間如果存在資金無償借貸的情況，免除征收增值稅。這就是說集團企業(yè)內(nèi)部單位之間進行的無償拆借也被判斷為是銷售行為，但是不會征收增值稅，除此之外的無償拆借就會判定為銷售行為，會按照當(dāng)前同類借貸所規(guī)定的利率繳納增值稅。