借名買房有風險老年人購房要小心

老年人購房的貸款問題

當下商業銀行一般不對60歲以上的老年人發放住房貸款，故老年人購房一般只能選擇全款購買。但如現金不足又必須向銀行申請貸款時，有以下幾種情形可以提高貸款的成功率：

提供有效抵押物，最好是此前購買的房子，比較值錢的物品（如股票）也可充作抵押物進行抵押貸款。其次，老年人可選擇與子女共同購房以便共同申請貸款，可憑借其中一人的收入和還款能力，延長貸款年限，但應與子女形成書面的購房協議具體明確購房份額。除此之外，還可以保證擔保，若老年人不愿與子女共同貸款，也可選擇由子女向銀行提供保證擔保的方式進行貸款。

老年人購房的繼承問題

死亡是每個人都無法避免的事，去世后最重要的問題就是遺產的繼承。鑒于房屋是價值較高的財產，因此房屋繼承極易產生糾紛。為了避免子女因房屋繼承問題產生糾紛影響團結，老年人在購房后應當提前考慮房屋繼承問題并訂立具有法律效力的遺囑。

遺囑可以有口頭遺囑、書面遺囑、錄音錄像遺囑、公證遺囑等多種形式，但在訂立遺囑的時候需要注意，口頭遺囑僅能在危急情況下訂立，危急情況結束后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。公證遺囑的效力高于其他遺囑，如果同時存在公證遺囑和其他遺囑且遺囑內容不同，經過公證機關公證的遺囑效力高于其他遺囑。

老年人購房常見的法律糾紛

老年人借子女名義出資買房，房產登記在子女的名下。很多老年人這么做，有的是因年齡所限無法辦理購房貸款，有的是遇新政實施無購房資格，還有的是為了讓子女繼承遺產時少交稅費。老年人們各有緣由，不過風險也隨之而來，以致與子女發生諸多糾紛，甚至無奈起訴至法院維權。

一般來說，借名買房獲得法律支持，需具備五個條件：一是借名購房的合理解釋。二是有借名購房的協議。三是實際出資人出資的證據。四是所有證、照、票都保留在實際出資人手里。五是實際出資人事實上占有房屋。如果實際出資人所持證據能證明五個條件全部具備，法院基本能夠支持實際出資人的訴求。

不過現實中，往往出現實際出資人缺少其一或其二條件的情況，那么要看具體案情、有無其他證據可佐證，能否形成完整的證據鏈，用以證明借名的事實。

律師提示

老年人借子女名義買房雖然有法律的支持，但仍然存在風險。例如，老年人出資的房屋已登記到子女的名下，子女若將房屋處置賣給不知情的第三人，基于善意取得制度，第三人將可能得到房屋所有權，老年人的權益則難以保障。

因此，老年人在可能的情況下，盡量不要借名買房。因為一旦出現差錯，可能失去的不僅是房產，還會有更多預計之外的損失。

若簽訂了借名買房合同，老年人可將房產登記在自己的名下，并訂立遺囑。同時，留存好匯款單據、按揭還款單據、借名買房協議等相關資料，以維護自己的合法權益。