北京市公共租賃住房管理機制對高校周轉住房管理的啟示

文/侯艷艷、鄭建彬、趙明 北京工業大學 北京 100124

為維護國家的社會穩定和經濟發展，我國建立了多層次住房保障體系，保障居民特別是中低收入居民的居住權。[1]根據《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》的要求，公共租賃住房是我國住房保障體系的建設重點。公共租賃住房與高校周轉住房在產權性質、租賃對象、保障形式等方面具有很多相似性。因此，公共租賃住房管理機制對高校周轉住房管理具有指導和借鑒作用，高校周轉住房是對住房保障體系的一種有益的補充。

1、公共租賃住房及高校周轉住房的含義和特征

公共租賃住房，是指由政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，向符合條件的家庭供應的租賃型保障性住房。[2]具有以下幾個特征：一是保障性，即公共租賃住房是一種保障性住房。政府通過多種方式籌集房源，在各方面給予政策支持，產權歸政府或產權單位所有，租賃給符合條件的家庭居住。二是租賃性，即公共租賃住房的核心特征，也是與其它保障性住房的最大區別。符合條件的住戶與政府或公共機構簽訂租賃合同，交納租金，不滿足租賃條件，騰退住房。三是特定性，即公共租賃住房供應對象是符合條件的人群，主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，同時也將新就業的職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員等“夾心層”納入保障范圍。[1-3]

高校周轉住房，是指高校以租賃形式租用給人才等有住房困難的教職工短期居住的具有過渡性質的學校產權住房。[4]具有以下幾個特征：一是保障性，即周轉房的性質是學校公有住房，產權歸學校所有，租用給教職工解決暫時居住困難。二是適用性，即周轉房的租賃對象是學校規定的引進人才等有住房困難的教職工。三是租賃性，即周轉房是有租賃期限的，在租賃期內，承租人按照合同繳納租金，在租賃期到期后，必須騰退住房。

2、公共租賃住房與高校周轉住房在管理中存在的共性問題

2.1 管理機制不健全、使用低效

公共租賃住房存在“重建設、輕管理”現象。[5]部分地區由于沒有獨立管理機構，也沒有統一管理標準，職能劃分不明確，公共租賃住房相關管理部門的作用未能全面發揮，缺少形成合力平臺，有時會各自為戰，造成管理低效，給租戶代來諸多不便。

高校周轉住房存在管理方式落后，重租輕管，重視分配、不重視日常管理的現象。管理制度和機制不完善，監管措施不到位，不能及時發現轉租轉借情況或發現后不及時糾正懲戒，長期以往造成周轉房“周而不轉”，變成部分教職工長期的福利住房，降低了周轉房使用效率。[6-7]

2.2 房源配置不科學、供需矛盾突出

公共租賃住房分配大多數是按照隨機選房順序進行分配，并沒有按照目標人群需求進行特征細分，致使部分人群（如老人、有孩子家庭）需求無法得到滿足，后期管理難度增大。

高校周轉住房分配大多數是根據承租人論資排輩或是房管人員的隨機分配，沒有根據住戶的需求對周轉住房進行動態分類管理，造成配置無針對性，與住戶需求相脫節，住戶的滿意度低，供需矛盾突出。

2.3 租金設置不合理、后期管理問題多

公共租賃住房，由于缺乏對拖欠租金懲罰措施，致使部分租戶惡意拖欠租金，甚至強占住房。部分小區的租金標準不合理，補貼不能及時到位，會導致部分租戶支付困難，不能按時交納房租。[8]

高校周轉住房，租金標準的制定更多考慮到住房的保障性，對人才的吸引力或教職工經濟承受能力等軟性因素，故租金標準與市場租金差距較大。[9]后期管理過程中，對于到期未退房的情況，沒有租金上調等經濟懲戒措施，導致部分住戶租賃契約到期后仍不退房。

2.4 社區配套設施不到位、難滿足居住需求

公共租賃住房，存在一定比例的重度殘疾人員、老年人、面臨入托、入學兒童的家庭，這些家庭存在就醫、入學、社區服務、配套設施等居住需求。部分公共租賃房小區社區服務薄弱，配套設施不到位，難以滿足租戶需求，不利于社區和諧穩定。[8]

高校周轉住房,部分是福利制度留下來的老舊房，內部設施陳舊，社區配套設施不足，家庭成員的就醫、入學問題難以解決，給住戶生活帶來極大的不便利，難以滿足住戶的居住需求。[4]

3、北京市公共租賃住房管理機制

自2011年以來，北京市加快建立購租并舉的住房保障體系，大力發展公租房，截至2017年9月累計建設籌集公租房20萬套，分配公租房14.7萬套，分配率達到73.5%。[10]發展公共租賃住房是北京市為解決中低收入家庭住房困難問題，構建和諧社會的重要舉措。北京市公共租賃住房管理機制見表1。[11-14]

4、對高校周轉住房管理的啟示

4.1 加強規范化管理

加強統一管理，明晰職責，完善制度，是確保能夠有效實施的前提。具體措施有：設立獨立專門的機構，明確各級行政機構職責，配置相應的人員與經費；統一規范工作程序，制定合理的可持續的管理服務標準；統一信息平臺，搭建網絡化信息平臺，各部門信息互通共享，實現動態監管。

4.2 加強精細化管理

為使有限住房資源得到更加科學有效的管理和配置，在調研分析目標群體需求的基礎上，從前期建設規劃、到建成審核分配、再到后期管理，按照需求特征進行細分，不同人群設計不同的方案，有效切合了租戶的實際需求，提高租戶的滿意度。

4.3 加強嚴格監管

綜合運用法律、行政、經濟、技術、輿論等手段，配以激勵政策，全面加強房屋的使用監管。通過法律手段、提高租金、關聯個人信譽等方法完善監管機制，加強退出管理，促進住房的良性運轉。

4.4 加強社區文化建設

加強人文關懷，為重點人群解決所關注的難點問題，倡導正面的價值觀，引導租戶從精神層面建立歸屬感和責任感，形成良好的公共服務和自我管理的機制,推進社區和諧建設。

5、建立高校周轉住房管理機制的建議

（1）組織的建立是管理機制設計與實施的首要任務。高校應成立校級專門機構負責周轉房的頂層設計、統籌規劃，有具體部門負責周轉房的日常管理。對于建立校院兩級管理體制的高校，完善院級周轉住房的管理機制，配置周轉房主管領導和管理員，明確職責，建立考核制度。

（2）配置方案及裝修方案按需求制定。住戶因家庭收入、家庭結構不同，對周轉房需求也不盡相同，所關注的方面也不一樣。如何將有限的周轉房資源最大程度匹配住戶的需求，需要管理部門對住戶需求特征進行細分，不同的住戶提供不同的配置方案和裝修方案，提高房產資源的使用效率，提高住戶的滿意度。

（3）管理制度的制定是管理機制設計與實施的重點與核心。根據學校實際，制定一套科學合理的周轉房管理辦法，明確周轉房入住、使用、退出相關規定，建立動態調整階梯定標的租金體系，使用價格杠桿調節房屋資源使用；同時加強日常監管、做好法律咨詢，在逾期不退等違約責任方面，完善經濟處罰及行政處罰規定，提高周轉房的流動率。

（4）相關配套措施是管理機制設計與實施的重要保障。建立信息化平臺，與相關部門實現網上聯動、信息共享，提高管理效率與水平；加強日常監管，建立日常巡查、定期核查、針對性抽查相結合的檢查體系，做到出現問題及時發現；提高服務質量，打造和諧社區，重視人文關懷，增強住戶的歸屬感和認同感。

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