租購并舉政策下住宅適應(yīng)性預(yù)期價格演化及仿真
——兼論項目建設(shè)開發(fā)速度與土地供給速度對住宅價格的影響

郭金金，夏同水

(山東師范大學(xué) 商學(xué)院，山東 濟(jì)南 250014)

一、引言

長期以來，我國住宅市場在供給、類型、地域等多個方面存在結(jié)構(gòu)失衡的問題，其中最突出的就是租購結(jié)構(gòu)的失衡問題。在此背景下，中央出臺了租購并舉政策，旨在通過“租售同權(quán)”等政策的實施改變消費者購房偏好，鼓勵消費者租房，進(jìn)而減少購房需求，達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。2017年7月份，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提出在人口凈流入大的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，同時公布廣州、南京、深圳、武漢、沈陽、廈門、成都、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市為第一批試行租購并舉政策試點城市。隨后，2017年8月底，國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》并新增北京和上海二個一線城市作為試點城市,旨在通過土地市場的供給側(cè)改革推進(jìn)租購并舉政策的有效實施。2017年10月十九大報告明確提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2018年4月中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出加快推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。因此，近年來從中央政府到地方政府都緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，加快推進(jìn)租購并舉政策實施，抑制住宅價格的過快增長。那么，租購并舉政策的實施如何影響房地產(chǎn)價格？租購并舉政策實施能否真正實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的期待效果呢？本文擬通過深入分析租購并舉政策對住宅價格影響機(jī)理，建立住宅適應(yīng)性預(yù)期價格模型并進(jìn)行仿真模擬來回答上述問題，進(jìn)而為租購并舉政策的順利推進(jìn)和有效實施提供建議。

二、文獻(xiàn)綜述

隨著改革開放的深入和城市化進(jìn)程的加快，中央以及各地政府陸續(xù)出臺了許多住宅市場調(diào)控政策。雖然不同政策側(cè)重點不同，執(zhí)行效果也不盡相同，但都對房地產(chǎn)住宅市場產(chǎn)生了一定影響。學(xué)者們從不同切入點針對相關(guān)政策對我國住宅市場的作用效果做過大量的研究，根據(jù)研究結(jié)果，大致可分為兩個層面：即理論研究方面和實證研究方面。

理論研究方面：基于租賃比例視角，陳卓等[1]提出發(fā)展住房租賃市場可以為居民提供更多的住房選擇、推進(jìn)“租購并舉”政策是構(gòu)建房地產(chǎn)住宅市場長效發(fā)展的關(guān)鍵所在；學(xué)者黃燕芬、王淳熙、張超等[2]則認(rèn)為以“租售同權(quán)”促進(jìn)“租購并舉”有利于住宅市場長效發(fā)展。基于土地供給側(cè)視角，馬智利等[3]提出在土地確權(quán)前提下利用住房券補(bǔ)償退出宅基地使用權(quán)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，合理利用企事業(yè)單位低效用地、農(nóng)村集體建設(shè)用地以及農(nóng)村閑置宅基地，以此來增加新建租賃住房；學(xué)者張鵬等[4]提出土地供給的彈性和住宅價格之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系；張繼國、董志勇[5]提出大城市住宅價格對土地供給的敏感度明顯強(qiáng)于中小城市。基于稅制改革視角，學(xué)者嚴(yán)榮[6]從稅收體系、租賃住房供給、高效利用存量住房資源以及轉(zhuǎn)變住房消費觀念等方面闡釋了租購并舉對我國房地產(chǎn)稅制改革提出的新要求，從加快立法、健全機(jī)制、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、完善政策等方面提出了相關(guān)實施建議；學(xué)者杜雪君[7]從全國、區(qū)域和典型城市三個層面研究房地產(chǎn)稅對住宅價格的影響特征，為房地產(chǎn)稅制改革提出建議。基于供求關(guān)系視角，楊建榮等[8]提出了房產(chǎn)商樂觀供給預(yù)期過度、消費者樂觀消費預(yù)期不足的結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡的內(nèi)在原因；學(xué)者梁詠梅[9]從房地產(chǎn)供求平衡和經(jīng)濟(jì)周期角度研究了資源型城市的住宅價格波動因素。

實證研究方面：陳卓等[1]提出住房租賃市場的發(fā)展對住宅價格存在著顯著的抑制影響,一個城市的住房租賃比例每上升1個百分點,該城市住宅價格降低約0.2%-0.3%。梁云芳等[10]根據(jù)誤差修正模型的panel data模型討論了不同區(qū)域住宅價格變化的差異,并從這種情況產(chǎn)生的原因中得出了結(jié)論：住宅價格的預(yù)期變量在東部地區(qū)對住宅價格的短期波動有較大影響。安輝等[11],秦嶺等[12]則各自獨立建立了構(gòu)建向量自回歸(VAR)模型,實證分析了影響我國房地產(chǎn)住宅價格的主要因素,分析了土地政策、住房保障政策和銀行信貸政策對房地產(chǎn)住宅價格的影響程度，并分別提出合理化建議。周文文等[13]則通過自回歸分布滯后(ADRL)模型,從短期與長期兩種狀態(tài)下調(diào)整貸款利率、家庭購買資格與數(shù)量、首付比等因素研究了租售同權(quán)等政策對于住宅價格調(diào)控產(chǎn)生的影響。方興[14]，余泳澤等[15]則分別利用大中城市住宅價格數(shù)據(jù),基于DID模型考察房地產(chǎn)限購令在控制住宅價格過快上漲中發(fā)揮的作用,并檢驗兩輪限購政策效果的相對大小，提出限購政策是通過抑制房地產(chǎn)過度投資緩解住宅價格上漲，并非直接影響住宅價格。學(xué)者李保林[16]則通過Lee等模型提出影響住宅價格的最重要因素為反映經(jīng)濟(jì)景氣度的人均GDP波動和反映資金供求的貨幣供給波動，得出數(shù)量型的貨幣政策效果優(yōu)于價格型的貨幣政策的結(jié)論；肖春喚[17]則利用運用ARIMA模型提出在調(diào)控住宅價格方面，利率的作用大于貨幣供應(yīng)的作用、預(yù)期貨幣政策的影響效果要明顯小于未預(yù)期貨幣政策效果。王麗艷等[18]則利用CSAD模型研究了不完全信息理論框架下政策干預(yù)、羊群行為與房地產(chǎn)價格波動之間的關(guān)系，從引導(dǎo)公眾理性預(yù)期和建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制方面提出合理化建議。

綜上所述，相關(guān)學(xué)者大致基于租賃比例、土地供給、稅制改革、限購政策等視角研究了房地產(chǎn)相關(guān)政策。對于租購并舉政策對住宅市場影響的定量研究較少。鑒于此，本文基于預(yù)期理論建立住宅市場適應(yīng)性預(yù)期價格模型，并結(jié)合不同等級的租購并舉試點城市進(jìn)行模型仿真，探究租購并舉政策對城市住宅價格的影響，為政策動態(tài)調(diào)整和有效執(zhí)行提供參考。

圖1 租購并舉政策對住宅價格影響的傳導(dǎo)機(jī)制

三、租購并舉政策對住宅價格影響的傳導(dǎo)機(jī)制

租購并舉政策實施的根本目的是改變我國住宅市場現(xiàn)階段租購比例嚴(yán)重失衡現(xiàn)象，抑制城市住宅價格過快上漲。我國城市住宅市場主要由住宅租賃市場和住宅銷售市場兩部分構(gòu)成，兩個市場既相互獨立又相互聯(lián)系。住宅租賃主要依靠出租房租使用權(quán)獲取租金收益，資本回收期長；住宅銷售，作為快速一次性獲取資金回報的交易方式，主要憑借資產(chǎn)升值(提升售價)獲利。租金和售價在住宅市場中相互作用，租金變化會影響住宅銷售需求量,從而影響住宅價格，住宅價格在租售兩個子市場的不斷博弈下達(dá)到動態(tài)平衡。租購并舉政策的推行，對住宅價格有直接影響并通過租賃市場產(chǎn)生間接影響。其作用機(jī)理及其傳導(dǎo)路徑如圖1所示。根據(jù)不同作用對象，租購并舉政策工具主要分為供給類型、需求類型和環(huán)境類型三種[19]。租購并舉政策重點強(qiáng)調(diào)住宅市場調(diào)供給側(cè)和需求側(cè)改革的同時，也兼顧了住宅市場交易環(huán)境改革。(1)供給側(cè)類政策方面，主要表現(xiàn)為鼓勵企業(yè)擴(kuò)大住宅租賃用地等生產(chǎn)要素的供給，其主要反饋回路有兩條：①對商品住宅銷售市場的影響：租購并舉政策執(zhí)行+→租賃用地供給政策-→商品住宅土地供給+→商品住宅供給+→供求比-→商品住宅價格+→商品住宅價格預(yù)期+→租購并舉政策執(zhí)行；②對租賃市場的影響：租購并舉政策執(zhí)行+→租賃用地供給政策+→租賃住房土地供給+→租賃住房供給-→商品住宅供給+→供求比-→商品住宅價格+→商品住宅價格預(yù)期+→租購并舉政策執(zhí)行。(2)需求側(cè)政策方面，則表現(xiàn)為通過擴(kuò)大租賃保障權(quán)益鼓勵消費者進(jìn)行租賃，其反饋路徑為：租購并舉政策執(zhí)行+→租賃權(quán)益保障政策+→租賃需求-→商品住宅需求-→供求比-→商品住宅價格+→商品住宅價格預(yù)期+→租購并舉政策執(zhí)行。(3)改善市場環(huán)境方面，著重強(qiáng)調(diào)通過一定金融財稅政策優(yōu)惠來提高個人或企業(yè)的住宅租賃需求。其主要反饋路徑包括：①對消費者需求的影響：租購并舉政策執(zhí)行+→租賃財稅優(yōu)惠政策+→個人、企業(yè)稅收優(yōu)惠+→租賃需求-→商品住宅需求-→供求比-→商品住宅價格+→商品住宅價格預(yù)期+→租購并舉政策執(zhí)行；②對開發(fā)商供給的影響：租購并舉政策執(zhí)行+→租賃財稅優(yōu)惠政策+→個人、企業(yè)稅收優(yōu)惠+→開發(fā)商租賃住房投資+→租賃住房供給-→商品住宅供給+→供求比-→商品住宅價格+→商品住宅價格預(yù)期+→租購并舉政策執(zhí)行。在住宅市場供給總量和需求總量一定的情況下，住宅租賃需求和租賃供給的增加勢必會導(dǎo)致購買需求和供給的減少，在供求比和其他綜合成本的作用下住宅會產(chǎn)生一個新的價格，市場參與主體根據(jù)預(yù)期進(jìn)行租買選擇，從而反作用于租購并舉政策的執(zhí)行。

數(shù)據(jù)顯示，未來我國主要城市群的新建住房中約50%應(yīng)為租賃房，而大城市普遍國有土地稀缺，建設(shè)和用地指標(biāo)不足[3]。土地是住宅市場的基本要素，只有保證一定租賃用地供給，才能保證住宅市場的供給，因此土地供給是影響租購并舉政策的關(guān)鍵。此外，項目建設(shè)開發(fā)速度也是影響住宅市場供給的一個重要因素，只有保證項目建設(shè)開發(fā)速度，才能保證租賃住宅的現(xiàn)實供給。我國住宅市場具有典型的預(yù)期特征，租購并舉政策的執(zhí)行勢必會使市場參與主體形成相應(yīng)預(yù)期，在一定住宅供給的基礎(chǔ)上，政策預(yù)期會逐漸調(diào)節(jié)住宅市場的租購結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到調(diào)控住宅市場價格的目的。因此，本文擬構(gòu)建適應(yīng)性預(yù)期價格模型分析租購并舉政策實施背景下消費者對住宅價格的預(yù)期，通過模型仿真，進(jìn)一步揭示租購并舉政策實現(xiàn)我國住宅市場調(diào)控的作用機(jī)理。

四、租購并舉政策下住宅的適應(yīng)性預(yù)期價格模型

(一)適應(yīng)性預(yù)期理論

預(yù)期在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域是指人們對決策中有關(guān)變量未來值的估計，是相關(guān)市場主體對于未來市場中不確定性經(jīng)濟(jì)變量的心理預(yù)測。預(yù)期不僅受到市場參與主體對信息的實時獲取情況、信息的真實程度以及參與主體自身對信息的理解與分析能力的影響，同時還受不確定性和風(fēng)險等因素的影響。預(yù)期理論的發(fā)展經(jīng)歷了靜態(tài)預(yù)期、外推預(yù)期、適應(yīng)性預(yù)期和理性預(yù)期四個階段[20]。靜態(tài)預(yù)期和外推預(yù)期理論均忽略了市場價格的動態(tài)調(diào)整和過去預(yù)期的錯誤，缺乏可靠的基礎(chǔ)；理性預(yù)期理論假定預(yù)測經(jīng)濟(jì)變量未來的實際值等于預(yù)測者的期望值，即人們對未來的預(yù)期完全符合將要發(fā)生的實際情況[20]，過于極端化和理想化，也不適用于研究政策多變的住宅市場。相比之下，適應(yīng)性預(yù)期理論更符合我國住宅市場實際情況，因此本文將基于適應(yīng)性預(yù)期理論建立我國城市住宅價格模型。

(二)適應(yīng)性預(yù)期價格模型

結(jié)合供需價格模型、存量流量模型以及適應(yīng)性預(yù)期理論最終建立了我國住宅的適應(yīng)性預(yù)期價格模型，見公式(12)。建模過程如下：

(1)

Wheaton(1996)提出的存量-流量模型中，認(rèn)為在動態(tài)條件下，當(dāng)期存量與上期存量的差等于上一期的建設(shè)量減去住房折舊損耗[22]，即式(2)。其中，Ct-1為上期建設(shè)量，St和St-1分別為第t期和第t-1期的住宅存量，ξ為折舊率。假設(shè)上期住房折舊ξ為零，得到當(dāng)期住宅供給表達(dá)式，即式(3)。

St-St-1=Ct-1-ξSt-1

(2)

St=St-1+Ct-1

(3)

Wheaton(1996)提出的長期均衡存量模型認(rèn)為長期均衡存量為住宅價格的增函數(shù)，住宅價格的升高會帶動土地供給的增長，住宅供給量隨著新開發(fā)建設(shè)量增加而上升，長期均衡存量也將隨之增多，即式(4)。其中，ESt為長期均衡存量，參數(shù)β1為土地開發(fā)系數(shù)，表示增長后的價格帶動土地供給速度，這里的土地供給速度包括租賃用地供給和商品住宅用地供給，參數(shù)β0和β1的比值則可看作為彌補(bǔ)建設(shè)成本而產(chǎn)生的土地租金所必要的最低住宅價格[22]。公式(5)反映了建設(shè)量和存量之間的關(guān)系，其中，Ct為上期建設(shè)量，參數(shù)τ為項目開發(fā)系數(shù)，表示項目建設(shè)的開發(fā)速度，反映租賃住宅供給的變化幅度。將式(5)變形得到式(6)，將式(6)帶入式(3)得式(7)，將式(4)帶入式(7)得式(8)。其中，S0為住宅基期存量。

ESt=-β0+β1Pt

(4)

Ct=τ(ESt-St)

(5)

Ct-1=τ(ESt-St-1)

(6)

St=ESt+(1-τ)t(S0-ESt)

(7)

St=-β0+β1Pt+(1-τ)t(S0+β0-β1Pt)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

五、模型仿真及結(jié)果分析

(一)模型仿真

2017年8月，國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》宣布，北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市成為首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市(1)國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知 國土資發(fā)〔2017〕100號。。為檢驗?zāi)Ｐ偷臄M合效果并比較不同等級城市間政策實施對住宅價格影響的異質(zhì)性，本文從國家確定的13個租購并舉試點城市中分別選取北京(一線城市)、杭州市(二線城)、肇慶(三線城市)進(jìn)行模型仿真。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年底，北京市住宅均價已經(jīng)達(dá)到31000元/平方米；杭州市達(dá)到20737元/平方米；肇慶市達(dá)到5471元/平方米，且均呈快速上升態(tài)勢。2017年8月，國土資源部、住建部正式出臺相關(guān)租購并舉政策，此時北京市住宅價格達(dá)到41628元/平方米，杭州市達(dá)到24898元/平方米，肇慶市達(dá)到6402元/平方米。參考有關(guān)文獻(xiàn)[21]中的參數(shù)取值方法并結(jié)合北京、杭州和肇慶三個城市的住宅價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對模型中進(jìn)行初始值設(shè)定如下：

北京：α=88512；β=2；γ=2.5；T=0.4；S0=1200；Pt-1=31000；β0=35000；

杭州：α=57962；β=2；γ=2.14；T=0.4；S0=1000；Pt-1=20737；β0=25301；

肇慶：α=14800；β=2；γ=2；T=0.4；S0=1000；Pt-1=5471；β0=6000；

基于以上初始值，取τ=0.2、0.06和0.02，分別得到不同項目建設(shè)開發(fā)速度下北京(見圖2)、杭州(見圖3)、肇慶(見圖4)住宅市場價格變動曲線；取β1=0.95、1、1.05，分別得到不同土地供給速度下北京(見圖5)、杭州(見圖6)、肇慶(見圖7)住宅市場價格變動曲線。

(二)仿真結(jié)果討論

1.租購并舉政策影響具有滯后性，不同等級城市滯后期略有差異

由上述仿真結(jié)果(見圖2-圖7)可以看出，受預(yù)期影響，短期內(nèi)租購并舉政策對住宅價格的影響具有滯后性，不同等級城市滯后期略有差異。租購并舉政策及需求者適應(yīng)性預(yù)期對住宅價格的影響一線城市明顯大于二、三線城市。一線城市住宅價格短期內(nèi)先上升后下降，短期內(nèi)存在拐點，但長期逐步趨于平穩(wěn)。仿真結(jié)果(見圖2)顯示，北京在2017年實行租購并舉政策以后，住宅價格并沒有立刻下降，而是呈繼續(xù)上漲趨勢。在2018年5月左右達(dá)到最大值，隨后隨著租購政策的執(zhí)行住宅價格逐漸下降，在2022年后逐漸趨于平穩(wěn)。與之相比，二線城市杭州(見圖3)和三線城市肇慶(見圖4)，價格拐點出現(xiàn)較晚，滯后期長。杭州市(圖3)住宅價格最高點出現(xiàn)在2018年10月左右，肇慶市住宅價格最高點出現(xiàn)在2019年前后。不同等級城市中政策影響滯后期有所不同，究其原因，一方面是因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在區(qū)域差異；另一方面，不同城市市場參與主體的政策感知及主觀因素的影響也不容忽視。相比于二、三線城市，一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，政策敏感度高，市場參與主體知識儲備高，且信息流通速度快，市場參與主體可對政策變化做出正確預(yù)判，短時間內(nèi)比較容易形成準(zhǔn)確預(yù)期，進(jìn)而采取合理行動，所以滯后期較短。而二、三線城市正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展上升時期，因城市客觀條件和參與主體主觀認(rèn)知水平限制需要不斷試錯才能形成合理性預(yù)期，故政策作用滯后期較一線城市有所延長。

圖2 不同項目建設(shè)開發(fā)速度下北京市住宅價格演化(τ=0.2、0.06、0.02)

圖3 不同項目建設(shè)開發(fā)速度下杭州市住宅價格演化(τ=0.2、0.06、0.02)

圖4 不同項目建設(shè)開發(fā)速度下肇慶市住宅價格演化 (τ =0.2、0.06、0.02)

圖5 不同土地供給速度下北京市住宅價格演化(β1 =0.95、1、1.05)

圖6 不同土地供給速度下杭州市住宅價格演化(β1=0.95、1、1.05)

圖7 不同土地供給速度下肇慶市住宅價格演化( β1=0.95、1、1.05)

2.項目建設(shè)開發(fā)速度對住宅價格的影響

根據(jù)仿真結(jié)果(見圖2、圖3、圖4)所示，租購并舉政策下項目建設(shè)開發(fā)速度對住宅價格有較大影響。對同一個城市而言，項目建設(shè)開發(fā)速度越快，即項目開發(fā)系數(shù)τ值越大，住宅價格拐點出現(xiàn)越早，價格最值越小，價格的波動幅度也越小。三個城市不同項目建設(shè)開發(fā)系數(shù)下住宅價格變化整體趨勢基本一致：當(dāng)τ=0.02時，價格波動幅度最大；τ=0.06時，波動幅度適中；當(dāng)τ=0.2時，波動幅度最小。項目建改開發(fā)速度越快，新增租賃住房供給量越大，越有利于租購并舉政策執(zhí)行。值得注意的是，不同等級城市的住宅價格對項目建設(shè)開發(fā)速度的敏感程度不同，一線城市敏感度明顯高于二線和三線。2018年6月北京市住宅價格為43076元/平方米，相比于2017年8月上漲幅度約為3%。根據(jù)圖2，以τ=0.06為例，預(yù)計2020年住宅價格將降至39000元/平方米，據(jù)2018年最高點下降幅度約為9.5%。 2017年8月杭州市住宅價格為24898元/m2，到2018年6月，杭州市住宅價格最高達(dá)到27845元/m2，增長幅度約為11.84%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期北京市3.5%的漲幅。根據(jù)圖3所示，以τ=0.06為例，到2020年杭州市住宅價格約為25000元/平方米，據(jù)最高點回落的幅度約為3.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于北京市9.5%的降幅。2017年8月肇慶市住宅價格為6402元/m2，2018年8月達(dá)到最高值8897元/m2，增幅約為39%，遠(yuǎn)高于同一時期北京的3.5%與杭州的11.84%。但據(jù)圖4所示，以τ=0.06為例，2020年肇慶市住宅價格將降至9200元/平方米，降幅為3.1%，小于北京和杭州。

3.土地供給速度對住宅價格的影響

與項目建設(shè)開發(fā)速度相比，土地供給速度對住宅價格波動的影響更為明顯。土地供給速度越快，即土地開發(fā)系數(shù)(β1)越大，住宅價格拐點出現(xiàn)越早，價格最值越小，價格下降幅度也越大(見圖5、圖6、圖7)，三城市不同土地開發(fā)系數(shù)(β1)下住宅價格的變動趨勢整體上趨于一致，當(dāng)β1=0.95時，住宅價格漲幅最大，下降幅度最小；當(dāng)β1=1.05時，漲幅最小，下降幅度最大；β1=1時情況位于兩者之間。對比不同等級城市仿真結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，一線城市對土地供給速度敏感程度明顯大于二、三線城市。當(dāng)β1=1.05時，北京的(見圖2)住宅價格將下降至租購并舉政策執(zhí)行之前，而杭州(見圖3)和肇慶(見圖4)的住宅價格雖有下降，但均未降至政策執(zhí)行前，表明一線城市住宅價格對于土地供給尤為敏感。此外，對比不同城市對于項目建設(shè)開發(fā)速度的仿真結(jié)果(見圖2、圖3、圖4)可以發(fā)現(xiàn)，在項目建設(shè)開發(fā)系數(shù)(τ)和土地開發(fā)系數(shù)(β1)一定的情況下，土地開發(fā)速度對住宅價格的影響明顯強(qiáng)于項目建設(shè)開發(fā)速度對住宅價格的影響，由此表明，要使租購并舉政策更好地發(fā)揮抑制住宅價格上漲的調(diào)控效果，還需重點關(guān)注租賃用地供給方面政策的有效落實。

綜上所述，通過對租購并舉政策下三種不同等級試點城市住宅價格的政策影響滯后期、對項目建設(shè)開發(fā)速度的敏感度以及對土地供給速度的敏感度三個方面的綜合分析可以發(fā)現(xiàn)，租購并舉政策對不同等級城市住宅價格調(diào)控效果不同，一線城市調(diào)控效果最優(yōu)，二、三線城市調(diào)控雖有成效但遠(yuǎn)不及一線城市。通過對三個試點城市的分析可以發(fā)現(xiàn)，在租購并舉政策下，雖然不同等級城市住宅價格波動幅度不盡相同，但整體走向都是先上升，后逐漸下降至平穩(wěn)狀態(tài)，且都受項目建設(shè)開發(fā)速度和土地供給速度影響。這表明，預(yù)期因素是影響住宅市場調(diào)控的重要因素，短期內(nèi)住宅價格受預(yù)期影響產(chǎn)生不降反升的結(jié)果；長期來看，住宅市場均衡價格不受預(yù)期影響，而是在政策作用下逐漸下降趨于均衡價格。

六、結(jié)論及建議

(一)結(jié)論

本文基于適應(yīng)性預(yù)期理論建立了住宅適應(yīng)性預(yù)期價格模型；運用MATLAB軟件分別對我國典型一、二、三線政策試點城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行模型仿真，結(jié)果表明租購并舉政策對住宅價格的影響存在滯后性，且價格波動幅度與項目建設(shè)開發(fā)速度和土地供給速度有關(guān)，不同等級的城市對政策實施的敏感度不同。

(1)預(yù)期是影響住宅市場政策調(diào)控的重要因素，適應(yīng)性預(yù)期理論在房地產(chǎn)住宅市場中起主導(dǎo)作用。租購并舉政策下住宅市場價格受適應(yīng)性預(yù)期理論影響產(chǎn)生波動，且該波動具有政策滯后性，具體表現(xiàn)為：政策執(zhí)行后短期內(nèi)出現(xiàn)住宅價格繼續(xù)上漲現(xiàn)象，長期內(nèi)住宅價格水平不受預(yù)期影響，而是在租購并舉政策作用下逐漸下降趨于均衡價格。

(2)租購并舉政策下，房地產(chǎn)住宅市場價格波動幅度與項目建設(shè)開發(fā)速度和土地供給速度有關(guān)。項目建設(shè)開發(fā)系數(shù)越大，即項目建設(shè)開發(fā)速度越快，住宅市場價格波動幅度越小，價格下降越快；土地開發(fā)系數(shù)越大，即土地供給速度越快，住宅市場價格波動幅度越小，價格下降越快，政策調(diào)控效果越顯著。

(3)不同等級城市住宅市場價格對租購并舉政策敏感程度具有差異性。一線、二線、三線城市對政策敏感程度逐步遞減。不同等級城市對土地供給速度敏感性均大于對項目開發(fā)速度敏感性，一線城市對土地供給速度敏感性尤為強(qiáng)烈；三線城市對土地供給速度和項目建設(shè)開發(fā)速度敏感性均較低，但對前者的敏感程度仍大于后者；二線城市敏感程度介于一線城市與二線城市之間。

(二)完善租購并舉政策實施的建議

租購并舉政策實施是一個長期的系統(tǒng)工程，需要各方主體齊心協(xié)力才能達(dá)到理想的政策預(yù)期效果。因此，只有在住宅市場各參與主體的共同努力下，才能使租購并舉政策發(fā)揮其最佳作用，實現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。政府作為政策制定和實施的主導(dǎo)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮在土地供給、住宅開發(fā)建設(shè)速度、政策監(jiān)管、完善立法等方面采取多元化措施以促進(jìn)政策的有效推進(jìn)與實施。

(1)合理優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，加快租賃用地供給。政府部門要嚴(yán)格劃撥租賃住房建設(shè)用地，完善土地出讓方式。多渠道增加土地供給，盤活空置閑置住房，尋找新的租賃住宅用地來源。對于城市租賃住房用地，在土地利用年度計劃安排或土地性質(zhì)改造中給予重點關(guān)注[23]。簡化辦事手續(xù)，提高辦事效率，加大加快落實租賃用地供給。

(2)提高住宅項目建設(shè)速度，提高優(yōu)質(zhì)租賃房源供給。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高租賃住房開發(fā)速度，從投資決策、項目改建、市場交易和運營管理四個階段落實租購并舉政策[24]。嚴(yán)格按照工期節(jié)點完成工作，同時提高施工質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場提供優(yōu)質(zhì)房源，使中低收入居民、青年就業(yè)群體和新市民等住房困難者早日住有所居。

(3)完善政策傳導(dǎo)機(jī)制，建立科學(xué)監(jiān)控機(jī)制。 政府部門通過對政策傳播的時間、方式和強(qiáng)度等的干預(yù)來加強(qiáng)對政策的宣傳，使市場參與主體產(chǎn)生合理預(yù)期，防止不良預(yù)期的產(chǎn)生。 市場參與者要響應(yīng)國家政策號召，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，落實租購并舉政策，杜絕炒房行為； 同時要做到不盲目從眾，培養(yǎng)預(yù)期思維，積極響應(yīng)政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思想和政策號召。政府要建立科學(xué)有效的監(jiān)察跟蹤體系，確保政策能夠及時精確傳達(dá)；加強(qiáng)政策執(zhí)行過程中的跟蹤和評估，利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)為分析政策提供技術(shù)支持，根據(jù)政策執(zhí)行結(jié)果總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，結(jié)合實際情況不斷完善政策。

(4)建立健全住房租賃相關(guān)法律法規(guī)，完善各項規(guī)章制度。各地方政府要明確相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，減小因界限不明、主體不清等情況產(chǎn)生的投機(jī)倒把行為；開發(fā)商要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，杜絕捂盤惜售等擾亂房地產(chǎn)市場行為的產(chǎn)生。同時中央要積極完善金融財稅政策，通過立法、稅收、土地、貨幣等政策組合拳的配合來推動租賃市場更好地發(fā)展。

(5)中央與地方聯(lián)動，構(gòu)建租購并舉長效發(fā)展機(jī)制。中央要保持政策的穩(wěn)定性和有效性，杜絕租購政策朝令夕改現(xiàn)象，防止住宅價格大起大落，提高群眾對政策的信任感；各地方政府要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況，積極落實租購并舉政策，加快建立網(wǎng)絡(luò)租賃服務(wù)平臺，堅持因城施策原則，落實相關(guān)主體責(zé)任，切實完善住房租賃管理體系。