大慶市住宅市場供求關(guān)系分析

鄭曉云 高美義

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150040)

0 引言

我國房地產(chǎn)市場主體已經(jīng)逐步成熟，但依然存在問題，由于市場中的投資供給與需求的因素的不確定性，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場處于供求失衡狀態(tài)。目前國內(nèi)對于大中城市房地產(chǎn)市場研究較多，但對于北方工業(yè)城市房地產(chǎn)市場供求情況的研究相對較少，大慶市房地產(chǎn)市場也存在著供求不平衡的問題，《黑龍江省統(tǒng)計年鑒》顯示，大慶市2013年年末—2018年年末的人口數(shù)呈下降趨勢，人口流失導(dǎo)致大慶市房地產(chǎn)市場需求下降，市場空置率升高，影響了大慶市房地產(chǎn)市場供求平衡，所以，對大慶市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀作出合理分析顯得尤為重要。

1 大慶市房地產(chǎn)市場供給與需求現(xiàn)狀

1.1 需求現(xiàn)狀分析

1.1.1人口現(xiàn)狀分析

人口數(shù)影響著住宅市場的需求，人口減少會降低城市住宅需求量。《大慶市統(tǒng)計年鑒》中數(shù)據(jù)顯示，大慶市2013年年末—2018年年末總?cè)丝跀?shù)持續(xù)下降，人口流失降低了住宅市場需求量。

1.1.2大慶市常住家庭擁有商品房數(shù)量現(xiàn)狀

常住家庭擁有住房數(shù)量可反映出房地產(chǎn)市場的需求情況，擁有商品房數(shù)量的增加表明該城市房地產(chǎn)需求市場火熱，反之，需求市場不容樂觀。

為了解大慶市住宅市場需求情況，采用調(diào)查問卷的方式，以常住居民為調(diào)查對象做出調(diào)查，發(fā)放調(diào)查問卷300份，回收有效問卷274份，調(diào)查結(jié)果見圖1。數(shù)據(jù)顯示，大慶市常住家庭中擁有一套住房的所占比例為59%，兩套占33%，三套占8%，說明市場需求主要為自住需求，市場需求情況不容樂觀。

1.1.3住宅市場需求現(xiàn)狀

大慶市近六年來住宅銷售額與銷售面積統(tǒng)計如表1所示，數(shù)據(jù)顯示，大慶市住宅銷售額與銷售面積持續(xù)下降，市場需求僅為剛性需求，大慶市住宅市場銷售情況不容樂觀。

表1 2013年—2018年大慶市住宅銷售額與銷售面積統(tǒng)計

據(jù)《大慶市統(tǒng)計年鑒》中數(shù)據(jù)顯示，2013年—2018年大慶市人均可支配收入年增速保持在6%左右，但商品房銷售額下降，反映出住宅市場的需求量下降。

1.2 供給現(xiàn)狀分析

大慶市近六年的商品房施工面積與竣工面積統(tǒng)計見表2，可以看出，近六年市場供給的住宅面積在下降。人口流失導(dǎo)致住宅市場需求量下降。同時，市場中下降的銷售額與銷售面積，延長了投資回報期，使開發(fā)商為減少損失而降低供給量。

表2 大慶市2013年—2018年房地產(chǎn)市場施工面積與竣工面積統(tǒng)計 m2

2 研究方法

為研究大慶市住宅市場供求現(xiàn)狀，本文選取連續(xù)七年數(shù)據(jù)，采用主成分分析法，根據(jù)大慶市自身特點選取能反映其住宅市場供求情況的五項指標(biāo)，對大慶市住宅市場供求現(xiàn)狀做出分析。

2.1 指標(biāo)的選取

本文借鑒其他城市對房地產(chǎn)供求指標(biāo)的選取并根據(jù)大慶市實際情況，選取能夠反映大慶市住宅市場供求關(guān)系的五項指標(biāo)：

1)商品房銷售面積增長率(X1);2)商品房銷售面積/竣工面積(X2);3)商品房竣工面積/施工面積(X3);4)商品房銷售額/開發(fā)投資額(X4);5)商品房均價增長率/人均可支配收入增長率(X5)。

2.2 數(shù)據(jù)分析

通過查閱黑龍江省統(tǒng)計年鑒中大慶市的有關(guān)數(shù)據(jù)，經(jīng)計算得到大慶市住宅市場中供求關(guān)系五項指標(biāo)數(shù)據(jù)如表3所示。

表3 2013年—2018年大慶市住宅市場供求關(guān)系指標(biāo)數(shù)據(jù)

1)原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化如表4所示。

表4 各項指標(biāo)初始化標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)

2)因子分析。相關(guān)系數(shù)矩陣如表5所示。相關(guān)系數(shù)矩陣特征值及其貢獻率如表6所示。

表5 各項指標(biāo)相關(guān)系數(shù)矩陣

表6 各項指標(biāo)相關(guān)系數(shù)矩陣特征值及貢獻率

由表4可知，成分1,2,3的累計貢獻率為94.634%，大于85%，故選取前三個特征值為主成分，記為F1,F2,F3。由SPSS分析得到主成分載荷矩陣，主成分特征向量[t1,t2,t3]如表7所示，可以看出，F(xiàn)1中X4的相關(guān)性系數(shù)較大，從商品房銷售額與投資額的比值反映大慶市住宅市場供求現(xiàn)狀，F(xiàn)2可看成是X5的綜合變量，反映了大慶市居民的消費水平，F(xiàn)3是從商品房的供給量與需求量之間的關(guān)系判斷市場供求情況。

表7 主成分載荷矩陣及特征向量

2.3 結(jié)果分析

根據(jù)得到的主成分，大慶市住宅市場供求關(guān)系可從商品房銷售額與開發(fā)投資額的比值、銷售面積與竣工面積的比值及居民的購買能力體現(xiàn)出來。

從銷售額與開發(fā)投資額的比例關(guān)系來看：2013年—2018年間，二者比值先上升再下降，大慶市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從供大于求狀態(tài)到有所緩解再到供大于求現(xiàn)象明顯的轉(zhuǎn)變過程。

從均價增長率與人均可支配收入增長率比值看：2013年—2014年間，二者比值下降，人均可支配收入增多且住宅銷售面積增加，需求量上升。2014年—2016年，其比值上升，市民需求下降。2016年以后，二者比值下降，人們購買能力提高，但住宅銷售面積下降，表明大慶市住宅市場出現(xiàn)了供大于求。

從銷售面積與竣工面積的比值看：2013年—2017年間，其比值從上升到下降然后再上升，表明市場需求量經(jīng)歷了由增加到減少再增加的過程。但2018年，其比值驟降，表明當(dāng)前大慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供大于求。

3 建議

1)大慶市近幾年市場中住宅投資減少且別墅及高檔小區(qū)的用地占很大份額，提高了市場均價，降低了需求量，故應(yīng)調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，以開發(fā)經(jīng)濟適用房為主，促進大慶市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2)大慶市住宅市場需求量集中在讓胡路區(qū)等主城區(qū)，但郊區(qū)由于教育、醫(yī)療資源匱乏及生活不便利等因素出現(xiàn)了有樓無市的情況，所以應(yīng)注意住宅與商業(yè)營業(yè)用房相結(jié)合開發(fā)，為居民生活提供便利，且積極與學(xué)校相結(jié)合，圍繞學(xué)校進行學(xué)區(qū)開發(fā)，提高住宅市場需求量。

3)大慶市房屋空置現(xiàn)象越來越明顯，因此應(yīng)積極實施“去庫存”政策，采取有效措施減少供給量，避免過度開發(fā)造成房屋空置現(xiàn)象，促進大慶市房地產(chǎn)市場供給與需求逐漸平衡。