房地產稅收制度政策對房地產供需市場影響分析

張雙喜 楊曉嬌

摘 要：本文通過對當前稅收調控及制度安排的條分縷析，實證其對房地產需求的影響，有助于厘清當前的房地產稅收制度和政策運行的機制和規律，最終為長效機制的建立提供一定的借鑒。

關鍵詞：房地產稅收；調控政策；房地產市場

1 引言

稅收政策，作為國家宏觀調控的重要工具之一，在歷次房地產調控中均出現其身影。房地產長效機制中，稅收機制亦將是重要的一環。然而，目前的房地產稅收政策還有其自身的問題，并不能直接納入到房地產長效機制之中。當前的稅收調控政策，既針對購房者調控、也對供給者調控。雖有龐雜的體系，卻并沒有帶來一個良好的房地產環境，其調控效果并不如人意。

2 研究意義

我國房地產市場處于一個非均衡的狀態，一方面房價高漲，另一方面，庫存高企。如果任由房地產市場處于這種狀態，房地產結構將會更加失衡，人人有房住的美好愿望將更加遠離我們。我們必須看到，一套完善的房地產調控機制對于我國房地產的發展以及未來長效機制的建立有著重要意義。現行的房地產稅收制度，在住宅房地產保有環節缺位，使得社會財富以住宅的形式沉積，有房產者因為資產帶來的利益而愈加富裕，而無力購房者則只能蝸居于大都市間。住宅價格的高企，與當前不完善的稅收制度及稅收調控政策有著一定關系。通過對當前稅收調控及制度安排的條分縷析，實證其對房地產需求的影響，有助于厘清當前的房地產稅收制度和政策運行的機制和規律，最終為長效機制的建立提供一定的借鑒。

3 房地產稅收調控政策的傳導機制分析

在房地產市場中，稅種增加、稅率提高，將使市場需求減少；反之增加需求。具體來說，房地產交易時的契稅直接針對購房者，房地產增值稅為房地產經營者繳納、部分轉嫁給購房者，這些都會影響到住房消費者群體，增加其購房的負擔，最終反映到購房需求上就是需求下降。當房地產需求在數量上一定程度下降時，將會引起房價的下降。而相應的稅負減少時，房地產需求會增加，從而增加住房消費，最終帶動房價的上升。

3.1 稅收對房地產市場供給的調節作用

對房地產開發企業的課征的稅種增加，稅率提高，導致開發成本上升，投資的預期收益減少，抑制房地產投資回報率，使得房地產開發投資增長率下降；反之稅種減少，稅率下降，投資的預期收益增加，促進房地產開發投資增長率上升。我國在開始扶植房地產行業之初，曾經對房地產企業有過稅收和費用的優惠安排，例如取消對房企的大量雜費，這使得房企負擔減少從而帶動了房地產開發投資上升，增加了房地產市場的新建住宅供給。另外，還可以調整土地增值稅等促使開發商增加住房供給。對于已持有一定數量住宅的居民，通過合理的稅收安排，也有可能使其減少持有的住宅數量。

3.2 影響傳導效果的稅負轉嫁

稅收轉嫁是一種經濟生活中的客觀經濟現象。納稅人在利益驅動下，為了保護自己的利益，盡量減少自身損失，總是會想盡一切辦法將原本應該自己擔負的稅收成本轉嫁出去。稅收轉嫁其最終將可能有三種結果：其一，納稅人將稅負全部轉嫁出去，納稅人與負稅人不同；其二，納稅人將部分稅負轉嫁出去，納稅人和負稅人部分重合；其三，納稅人未能將稅負轉嫁出去，此時納稅人就是負稅人。納稅人和負稅人的不同，將會影響稅收政策的最終效果。

稅收轉嫁的方向根據需求曲線的彈性而確定。需求曲線的彈性大，需求對價格敏感，供給者如果將自身稅負通過價格上漲轉移給消費者，則會減少需求，供給者會損失掉更多收益，則稅收主要由供給者承擔；而需求曲線的彈性小，需求對價格不敏感，供給者可以將自身的稅負通過價格轉移給消費者，不必擔心消費者減少住房消費，因此稅收主要由消費者承擔。流轉環節中所發生的稅費會通過稅收轉嫁的方式，最終可能會轉嫁給購買者，既影響了住房的供給，又在一定程度上增加了消費者的稅負。保有環節，不存在商品交換，稅收難以轉嫁，同時還可以通過對房地產投機者征稅的方式，打擊炒房者，合理配置資源，提高經濟效率。

3.3 流轉環節房地產稅收政策影響分析

對于流轉環節的房地產稅收進行分析時，可以按照短期和長期兩個時間維度來進行討論。在本節，我們假定不論是短期還是長期，住房市場的需求曲線均為一條向左上方傾斜的曲線，對于大多數住房需求者來說，隨著房價的上升，對住房的需求將會下降，反之則增加。因為建設住房的土地有限，對于住房供給曲線來說，具有短期和長期兩種形態。

3.4 保有環節房地產稅收政策影響分析

對存量個人住宅征收房產稅會有什么影響？前期的研究中對此討論很多，從資產定價理論的角度，胡洪曙（2007）和杜雪君（2009）等學者的研究指出房地產保有環節的稅收具有降低房價的效用。本文參考Denise等（1995）和徐寧等（2012）的研究，從四象限模型出發探討個人住宅房產稅對房價的影響，并作出一定的判斷。

4 對房地產價格的影響

（1）流轉環節的房地產稅負對房價具有顯著影響，且兩者關系為負，即當稅負增加時，房價會降低。具體的，流轉環節的的稅負增加1個百分點，房價相應下降0.047個百分點，這說明流轉環節的稅負雖然對房價有影響，但是影響作用較小。對于住宅市場來說，由于沒有保有環節的稅負，所以目前得到的實證結果暫時無法比較保有環節和流轉環節的影響大小。

（2）當戶籍人口每增加1個百分點時，房價會上升0.63個百分點，兩者之間的關系為正。一個城市的戶籍人口增加對于房價是有正向影響的，以北京為例，只有擁有了戶籍才能較早買房，而沒有北京戶口的人員則需要繳納5年社保才能買房。戶籍人口的增加會增加當地房地產需求。但要考慮到選取的樣本都是一二線大城市，所以戶籍人口對于房價的影響有可能限于大城市。

（3）利率對于房價的影響是負向的，利率降低房價上升。考慮到利率并沒有取對數，其系數即為房價對利率的半彈性，其意義是利率每增加1個單位，房價下降0.0102%。房價與利率的關系符合實際情況。當利率降低，意味著貸款的成本降低，人們有更充足的取貸款買房。而利率回升，市場上流動性不足，貸款難以取得，購房者需要面臨更緊的資金水平，房地產市場也降溫，房價下降。

（4）對于城鎮在崗職工工資水平，其對房價具有顯著的正向影響。對于城鎮在崗職工工資水平對房地產市場的影響，可以有多種解釋。其一是城鎮在崗職工工資水平高，對人口的吸引大，人口多了，購房需求增加，房地產市場也容易升溫。另一種解釋是，城鎮在崗職工工資水平增加，當地居民的購買力增加，對于房地產的消費能力也提高，故會引起房價上升。

5 結束語

從上文的分析中看到，我國保有環節的房地產稅收主要為房產稅和城鎮土地使用稅。但是當前階段，除了上海和重慶之外，個人住宅非盈利性使用時，免征房產稅。而對城鎮土地使用稅來說，房地產行業繳納的城鎮土地使用稅，在城鎮土地使用稅總額中占的比重非常小，個人繳納的使用稅更少。綜合分析后，本文認為當前個人房地產保有環節的稅負可以忽略不計，在我國絕大部分地區，對于住房保有環節，幾乎無稅負可言。

參考文獻：

[1] 李海霞，王春雷.住宅交易環節稅收對房價影響的實證研究[J].東北財經大學學報，2014（1）：70～75.

[2] 梁云芳，張同斌，高玲玲.房地產資本稅對房地產業及國民經濟影響的實證研究[J].統計研究，2013（5）：37～46.

[3] 林建永，薛艷杰，于輝.房地產業及其調控：微觀經濟學分析[J].理論探索，2008（2）：87～91.

作者簡介：

張雙喜（1981—）男，沈陽建筑大學，碩士研究生，高級工程師，研究方向：房地產開發，房地產評估。