再論精裝地產的發展現狀與趨勢

李振濤

摘 要：如今已經進入到了精裝地產時代，精裝修已經被廣大的開放商以及政府所認同接受。很多之名的品牌開發商都在精裝修地產的開發項目上都投入了巨大的精力。在文中就精裝地產的發展現狀與趨勢進行了分析探討。

關鍵詞：精裝地產；發展現狀；發展趨勢

1 前言

經歷了多年的實踐后，住宅交付進入精裝修時代已經是被廣泛認可的趨勢，，精裝修越發被政府和開發商所接受，同時也作為房價的調和劑也被廣泛應用起來，越來越多的開發商，尤其是知名品牌開發商，更是在精裝修地產的研發和項目設計上下足了功夫，筆者從事室內裝飾行業近二十年，根據實際調研，結合室內設計與施工的經驗，就精裝交付地產的現狀以及趨勢談以下幾點看法：

2 站在實際居住者角度審視二三線城市中小規模地產商精裝修項目的各類問題

（1）家居設計感匱乏，千篇一律，無法體現業主的個性要求。究其原因，首先開發商的戶型是固定款，明明開發商的戶型存在若干各類問題，卻因為已經裝修了而被迫拆除；其次開發商在組織各類建材搭配時首先考慮的是成本，沒有交給給專業的設計師做統籌，這樣往往精裝修是不倫不類。

（2）交付質量普遍堪憂，筆者有一好友，從事民間驗房服務，談到精裝修時，最多的評價就是：粗制濫造，成本低廉。具體表現在為了搶工期而突擊施工的各類施工性項目，由建筑工人來施工，而不是由這些年發展得更職業化的裝修公司隊伍來施工，驗收的標準還停留在過去式，要知道現在裝修公司在經過了十幾年的發展后，已經發展出了一個更加系統的、被廣泛認可的精裝修施工與驗收標準，而多數建筑工人還是與此脫節的。其次是家庭裝修最難的不是某一個項目的施工，而是把一千多個環節在施工中串聯起來進行相互搭配施工，在精裝施工過程中，開發商往往是由監理在獨立運作監管程序，或者干脆就沒有監管

（3）非度假精裝的項目，相當一部分項目存在拆除情況，尤其是一些小規模地產商，缺乏精裝項目的綜合管控和設計經驗，個別項目的拆除率更是超過80%，筆者研究的某一個精裝項目，業主收房后做的第一件事就是拆除地磚和衛生間，看看那黃橙橙的瓷磚（開發商的豪）和成本不到100塊的柱盆，叫客戶如何喜歡呢？然后就是大量的資源浪費和環境污染，在當前我國政府提倡節約型和環保型城市的大環境下，這無疑是塊詬病。

（4）交付能力差也是普遍存在的，前文提到的交叉施工供應鏈管控能力缺失等，都會造成精裝地產經常出現無法按時交付的現象，甚至引起群體事件，究其原因還是專業能力不足造成的，且極其容易引起客戶滿意度較低，業主的驗收標準往往又與市場上主流的裝飾公司的施工標準一致，這樣就產生了落差。我們經常看到開發商公布所用的材料與建筑本身的工藝，卻極少看到開發商公布精裝修施工規范。

3 精裝地產未來發展的趨勢是什么？筆者認為有很多契機可以探討

（1）建議與成規模的家裝公司互相深度合作，借鑒家裝公司的施工管控制度與標準，或者直接請家裝公司來承擔施工組合以及管控；家裝企業經過十幾年的行業沉淀，相當一部分裝企已經積累了豐富的經驗與管控制度，有足夠的能力在建筑施工期間就提前介入，就水電定位、墻體垂直、地面標高等特別容易出問題的項目提出整改意見，避免浪費資源和重復施工。

（2）請更專業的家裝設計公司提前介入戶型研發。不客氣的說，目前多數三四線城市的精裝房在立項之初，也就是戶型確定方面往往是由傳統建筑規劃圍繞容積率等誕生的，極少有認真研究業主生活需求的，更談不上調研不同業主的生活方式，如果提前請裝飾公司的有經驗的設計師介入，做戶型的生活規劃，尤其是收納空間、門廳與鞋柜、廚房操作、衛生間干濕等規劃，制作出更貼近生活的詳細的布局圖，對墻體定位、管線定位等做修正，杜絕拆改和不合理設計；這些對生活細節的研究，家裝公司有更多的實際經驗，這些又可以整合成為開發商銷售與推廣的文案，試想一下，開發商不再單純從學區房、湖景房等噱頭做宣傳，而是貼近實際業主做生活細節研究，是不是更有競爭力呢？

（3）政府或者地方協會組織成立各類建材的供應信息平臺，讓廠家、服務商、開發商直接對接，公平公開的采購，讓更適合的建材被應用，這對開發商和廠商是更有力的；廠家除了提供產品介紹外，還提供安裝參數、實景應用案例等，確保產品展示更充分，協會或者政府則承擔質量供應監管，借鑒淘寶的模式，對于連續出現質量問題的廠商給予退出，對不按時支付款項的開發商也給與公開，服務商則明確安裝、鋪貼等費用以及標準，明碼實價，規則標準明確，裝企也可以參與進來，把工藝服務標準與價格做登記，這樣四方構成一個數據平臺，也許是一個可行的辦法。

（4）鼓勵類似于精裝研究院的機構的發展，筆者曾研究某市的民間室內設計機構：精裝研究院，對其研究的精裝項目戶型以及應用案例給予高度評價，這些機構往往借鑒日本等國家的特別成熟的精裝修或者更深度的領包入住項目做了更多研究，推出了更合理的戶型設計方案以及與之相配的家具、建材整裝方案，非常有前瞻性。

（5）多樣化的菜單式精裝模式滿足客戶的個性需求。顏色、形狀、材質的搭配是不同業主對個性裝修的需求，這個不能被粗暴扼殺，對于精裝方案結合家裝公司的經驗，我認為完全可以分成大多數業主可選的幾個風格即可，比如中式、歐式、美式、現代等，在顏色材質上根據不同風格做區別，制作成動畫效果圖或者實景樣板間，也或者參觀精裝公司的風格間，來供客戶購房時選定，把其中一個風格作為基礎，其它風格產生的差價由客戶補充，同時公布工藝施工標準，以及詳細的建材規格樣品，這樣可以提前明確下來，有效避免爭議，大大提高客戶滿意度。

總之，雖然精裝修項目詬病很多，但是無法影響這是最終趨勢的步伐，開發商與供應商、與家裝公司、與室內設計公司的深度合作也是未來，建議多方更多的交流的互相融合，最終為更多的業主交付質量可靠，生活舒適的成品住房。

參考文獻：

[1] 高衛紅.房地產精裝房標準化策略研究[J].山西建筑，2018（17）：214～215.

[2] 丁華飛. HD地產集團長春地區精裝房項目質量控制研究[D].吉林大學，2015.