房地產工程管理中成本控制的幾點探討

摘? ? 要：房地產工程管理涉及到整個建設過程，包括前期規劃設計以及后期的驗收與質量檢修整個流程，這樣就決定了其實際操作的綜合性與復雜性。其中，成本控制為房地產工程管理的要點之一，管理效果如何在根本上決定著工程建設綜合效益，一直以來均是研究的要點。總結以往實踐經驗，確定房地產工程成本控制的要求與要點，并在原有管理模式的基礎上進行創新，爭取進一步提高成本控制效率，推動房地產行業的發展。

關鍵詞：房地產;工程管理;成本控制

1? 引言

房地產工程管理中成本控制包括了整個項目建設全流程，即前期開發、中期施工以及后期驗收管理，所有環節產生的費用均為控制對象，在整個房地產工程總成本中占有非常大的比重。通過有效的成本控制，可以為房地產工程管理提供可靠支持，提高工程建設綜合效益。

2? 房地產工程成本控制要求

成本控制對于房地產工程管理具有重要影響，管理內容涉及到了整個施工過程，每個階段中產生的費用均為管理對象。基本上可以將成本控制內容劃分為四個方面：第一，成本規劃。以整個房地產工程成本為對象，對其進行規劃設計，結合工程建設要求，建立相應的成本控制方案，為后續整個管理工作的進行提供技術指導。第二，成本計算。以專業計算軟件為支持，來對房地產工程成本信息進行匯總，所得信息可以為成本控制策略的落實提供數據支持，使得整個控制過程更具科學性。第三，成本控制。將前期階段所收集到的信息數據作為依據，來對整個成本控制方案進行適當的調整與完善，確保每項措施落實的有效性，以更少的成本來推動工程建設，達到完善成本控制的效果。第四，業績評價。對完成的一系列控制措施最終結果進行專業評估，以反饋結果來確認最終的成本控制效果。客觀看待成本控制對于房地產工程建設的影響，以科學合理的措施作為支持，實現對整個建設過程的控制，但同時也需要做好與質量以及進度的控制，確定以較低的資源能耗為代價，達到最高的建設效益[1]。

3? 房地產工程成本控制現狀

3.1? 合同造價不明確

施工合同對于房地產工程建設起到了至關重要的影響，合同內容是否準確清晰，對后期的施工管理起到了決定性作用。在針對房地產工程成本控制分析時，同樣需要以合同作為基礎，根據合同內制定的工程造價來編制相應管理方案。但是就房地產行業現狀來看，存在較多的施工合同內容編制不規范，以及施工單位重視度不足，缺少完善統一的制度作為支持，導致施工合同簽訂隨意性較強，造價相關內容不精確，如果在后期管理過程中產生疑義，就會導致成本失控，難以達到預期管理效果[2]。

3.2? 控制過程不規范

總結以往房地產工程成本控制經驗，對比行業實際發展情況，可以確定控制過程依然存在較多問題，漏項問題比較突出，施工作業與工程設計之間存在差異。很多房地產工程從招投標階段到決策規劃以及施工驗收整個過程中，均存在明顯的漏項問題，未能充分考慮不同環節之間的聯系，以及不同階段相關因素控制不當，導致實際成本超出預算標準。房地產工程建設全過程涉及到的專業項目眾多，相互之間聯系密切，任何一個環節出現問題，均會對整體造價產生影響，如果缺乏科學規范的管理措施作為保障，往往就會造成實際成本超標，工程造價管理失控，對整個房地產工程管理帶來不利影響。

3.3? 管理機制不完善

基于房地產工程的特殊性，在對其進行成本控制時，需要有專門統一的機制體系作為支持，確保每一項工作開展的有序性與高效性。但是現在房地產行業中相關機制并不統一，房地產企業所采用的管理機制有可能與工程本身并不適應，不僅無法提供支持，反而會造成資源浪費，依然無法達到良好的控制效果。另外，施工組織不健全也是比較常見的問題，無法為工程進展提供助力，還會導致施工成本增加，不利于工程質量以及成本的控制。

4? 房地產工程成本控制策略

4.1? 項目開發前期階段

在項目開發前期幾段來采取措施進行工程成本控制，首先需要完成項目立項判斷標準的編制，根據工程特點，來建立完善科學的制度，統一各項管理標準，為整體成本控制工作的開展提供保障。同時，還需要加強對施工合同的管理，重點做好經濟條款的審核，確定組價明細費率取值以及調價約定是否合理，以及工程結算資料約定是否清晰，確保所有相關條款均符合標準[3]。合同內造價相關內容要作為重點進行審核，任何條款均不得違背法律合法性，且內容要完整明確，為工程成本控制提供可靠支持。

4.2? 項目正式施工階段

施工階段為成本控制的重要對象，正是因為房地產工程施工量集中、作業復雜以及現場管理難等特點，更是容易因為各項因素的影響而造成成本增加。針對施工階段成本控制要求，首先需要在原有基礎上來將管理制度補充完善，確保符合本工程施工要求，尤其是要對不同單位以及部門之間的職責進行明確劃分，提高相互之間作業的協同性。以成本控制為目的，組織各單位進行圖紙會審，對比現場針對存在疑義的部分進行商議修整，并及時根據圖紙繪制會審造價書，計入工程造價匯總控制額。同時，還要分析施工方案可行性，對比設計以及投標資料確定施工組織設計是否出現變動，并對產生變動的部分進行預估，確定其會對成本造價產生的影響。再次過程中還要明確施工組織設計對各類資源分類的合理性，杜絕出現重復施工的情況。整個施工階段要保證所有工序的落實均與施工組織設計保持一致，盡量避免施工變更，對于不得不變更的部分，需要提交申請，待審批通過后才可變更，并且要針對變更的部分項目來對成本控制方案進行相應的調整，確保整體成本能夠保持在預算范圍內，避免導致造價失控。

4.3? 工程竣工結算階段

房地產工程管理包括了竣工驗收以及結算環節，并且此環節對成本控制也具有至關重要的影響。在工程竣工驗收結算階段來進行成本控制，主要就是分析確定合同參與方的后續責任歸屬，包括工程質量問題產生的修理費用、工程違約責任配上金等。例如施工單位未能按照合同內容在規定期間完成修補作業，甲方還需要另外安排其他單位修補處理，在此環節產生的額外修補費以及違約責任賠償金就需要從質量保證金內扣除。另外，還要做好成本造價相關資料的整理收集，包括投標階段預算書、施工階段簽證、竣工圖紙等，整理匯總后在規定時間內根據資料內容上報完整的結算書，組織工程所有參與單位進行造價核算。

5? 結束語

成本控制對于房地產工程建設來講具有關鍵性作用，這已經成為現代房地產企業的共識。為達到更好的成本控制效果，需要不斷總結以往經驗，并保持全新理念，對傳統的模式方法進行創新，通過對各個階段的管理控制，可以在保證工程質量的同時，將成本控制到最低。

參考文獻：

[1] 蔡欽男.房地產工程管理與項目成本管理的對策分析[J].中國住宅設施，2018（9）：64～65.

[2] 方榮才.房地產工程管理中的工程成本控制研究[J].住宅與房地產，2018（21）：15.

[3] 陳艷.關于房地產工程造價成本控制管理的思考[J].建材與裝飾，2018（28）：131～132.

[4] 袁國琛.基于房地產工程管理與項目成本管理分析[J].住宅與房地產，2018（13）：23.

作者簡介：

孫景亭（1990-）女，海南三亞人，學歷：學士，助理工程師，研究方向：房地產、工程管理。