淺議土地估價存在的問題及建議

李繼萬

摘要：人類社會的可持續發展成為聯合國等國際組織的焦點議題，由此催生了環境經濟核算的發展。在環境經濟核算體系中，土地是環境資產的一種，土地估價和土地賬戶編制是核算框架的中心內容。我國土地產權市場日益繁榮，土地交易日趨頻繁，土地價格評估的地位和作用日漸突出，但同時也暴露出一些亟待解決的問題，本人根據工作實踐提出土地估價存在的問題及建議，以期對土地估價行業的更加規范起著積極的作用，本人根據工作實踐提出土地估價存在的問題及建議，以期對土地估價行業的更加規范起著積極的作用。

關鍵詞：土地估價；問題；建議

伴隨上世紀80年代中期開始的城鎮土地使用制度改革，我國土地估價行業已歷經近30年發展歷程，逐步建立起了具有中國特色的土地估價制度，在城鎮土地使用制度改革、科學合理配置土地資源、國有企業改革以及城市土地市場建設等方面發揮了重要作用。但隨著國家自然資源資產管理體制的健全、土地估價師資格準入的取消、農村土地制度改革的推進，土地估價行業發展面臨著新的機遇和挑戰。

1、土地估價原理

1.1土地的定義

國民經濟賬戶體系2008（SystemofNationalAccounts2008，以下簡稱SNA2008）關于土地的定義如下：土地為地面本身，包括覆蓋的土層和附屬的地表水，所有者通過持有或使用它們可以對其行使所有權，并獲取經濟利益。關于以上定義可以做如下延伸解釋：土地是一種自然資源，但列入一國地理表面區域內的所有土地未必都屬于SNA的資產范圍之內。只有那些所有權已經確立并已得到有效實施的自然性資產才有資格作為經濟資產，并記入資產負債表。即土地資產必須滿足如下兩個條件：某個或某些單位能夠對其行使有效的所有權，并且其所有者會因對土地的持有或在一段時間內的使用而獲取經濟利益。

1.2土地估價原則

SNA2008和SEEA2012（SystemofEnvironmental-EconomicAccounting2012）關于土地估價的原則基本一致：如果存在活躍的土地市場，土地資產應當采用可觀測的市場價格估價；如果土地資產近期內沒有市場交易，從而沒有可觀測到的市場價格，那就只能按照一個假定價格——假定在土地資產估價日期之市場上獲得該資產時的可能價格——進行估算。除了利用市場中觀測到的價格或基于市場觀測價格而估算的價格，對于土地資產，還可以利用土地未來經濟收益的現期價值或貼現價值，也可以得到近似的市場價格。土地的現期市場價值會因為其位置不同以及用途不同而有明顯區別，因此，需要識別每一塊土地的位置和用途或土地的地域范圍，然后予以估價。根據SNA2008和SEEA2012的規定，以下內容不包括在土地的價值之中：坐落在該土地上或途經該土地的房屋或其他構筑物，培育的農作物、樹木和動物，礦物和能源儲備，非培育性生物資源和地下水資源。

2、估價方法及計算存在的問題

（1）估價方法的選擇不規范，沒有充分說明選擇估計方法的理由和依據，根據《城鎮土地估價規程》對估價方法選擇的原則：是評估住宅用地價格宜選擇市場比較法，并至少另輔一種適宜的估價方法；但事實上大多估價機構都未按此原則操作，對于城鎮中心有較多成交案例的住宅用地估價并未選用市場比較法，卻對無出租收益的住宅用地選用收益還原法，并且未說明不選用的理由，違背了《城鎮土地估價規程》的規定。（2）估價師選用基準地價法計算時，未對容積率進行修正，直接套用基準地價的容積率，導致不同評估機構對同一幢樓房不同樓層的住宅用地的評估地價產生非常大的差異，差異高達兩倍，降低了估價結果的可信度；其次有的估價機構未執行新的基準地價，而使用更新前的基準地價。（3）采用可比實例法計算收益時，估價機構采用網上掛牌價的出租租金作為房屋出租收益，網上掛牌的房屋出租收益并非實際成交租金，尚不具有可比性，是不能夠直接引用的。（4）采用收益還原法時，土地還原率的選取是安全利率加上風險調整值，估價師對風險調整值的取值未說明依據，計算建筑物收益時所使用折現率的設定未進行原因分析及說明依據，不符合《城鎮土地估價規程》的要求。

3、我國實施土地估價的建議

3.1科學定位土地估價行業

土地估價行業有存在的法律基礎和現實需求。《資產評估法》以法律形式規定了不動產估價機構和行業的法律地位，土地作為不動產的重要構成要素，對其估價應繼續存在。深化農村土地制度改革，完善承包地“三權”分置制度，農地經營權市場化也都需要土地估價工作的介入。統一行使全民所有自然資源資產管理，其價值的科學界定更需要土地估價行業提供專業服務。土地估價師協會應組織專家學者在研究土地估價行業對房地產、土地管理的社會作用基礎上，分析土地估價與相關評估行業（如房地產估價、資產評估）等之間的關系，弄清土地估價的自身定位。

3.2拓寬土地估價業務范圍

對比發達國家土地估價業務，從政府部門、企業和個人需求出發，探討潛在評估業務，打造土地估價自身的特色領域，實現多元化經營，從城鎮土地向城鄉土地乃至自然資源資產價值評估拓展，促進土地估價專業服務的轉型升級。如：農用地流轉、耕地價值、集體建設用地入市、宅基地流轉、集體土地征收、集體建設用地的分等定級、基準地價評估與更新等方面的價格評估，都涉及土地估價范疇，可進一步分析每項業務的市場潛力及可操作性。

3.3延伸土地估價業務服務鏈條

開拓土地估價的高附加值業務，延伸服務鏈條。土地價格評估過程包括了對項目的實地勘查、市場調查、模型設計、分析測算等多項服務內容，可以為客戶發現價值和創造價值。推動行業產業化升級，挖掘土地估價行業市場機會，不斷拓展執業范圍和服務領域，提供全方位評估與咨詢服務。

3.4加強土地估價的信息化建設

“互聯網+”與大數據時代已經到來，土地估價行業的未來發展必然與大數據有深度結合。要探索如何利用各種數據資源和最新的計算機技術，結合地理信息系統技術，整合與土地估價相關的各種自然、社會和經濟信息，建立土地估價數據庫和估價信息系統，形成對估價對象相關基礎數據的搜集、空間信息測量、多要素綜合分析，增強土地估價結果的準確性，提高土地估價的工作效率和精準度。

4、結束語

隨著土地行業的不斷發展，土地估價面臨的各種機遇和挑戰也不斷增加，土地估價機構及人員只有不斷提高優化自身綜合素質和競爭力，才能滿足市場要求，保證土地估價成果的質量。

參考文獻：

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（作者單位：沈陽萬信土地評估有限公司）