制度變遷理論與我國不動產估價師體制改革

李惠芳

北京京城捷信房地產評估有限公司

摘要：為了推動不動產估價領域在新時代背景下的可持續發展，適應新公布的資產評估法的條例，透過對不動產估價領域的狀況實施解析，給出中國不動產估價領域所有的房產估價與土地估價的建議，我國估價領域專才流失現象較為普遍，而且缺少職業資格晉升途徑、估價公司亂設立分支公司、估價領域公信度降低，這也讓估價領域難以獲得良好的工作環境。

關鍵詞：制度變遷;不動產;估價;制度改革;研究

從當前的局面來講，不動產估價領域與資產評估法的需求依然無法完全吻合。單獨作業、優質的人才稀缺、缺少職業晉升空間、違規操作等很多難題依然無法有效解決。不動產估價領域要在《資產評估法》的限制下，強化自我約束能力，加強估價師職業能力建設，提高不動產估價領域的公信力，吸納優質的人才，推動估價領域可持續發展已經刻不容緩。估價師這個職業由來已久，怎樣找到合適的渠道來進行推廣，是極為關鍵的。

一、中國不動產估價師制度的情況與存在的難題

理論范疇的不動產是說無法位移的財富，具體來講，就是土地與其定作物。而通常意義上的不動產估價師也是針對土地與其定作物的售價實施解析估價的專業技術師。而技術師必須有著較強的業務能力與專業資質的人員。在中國已有的25類分別由我國的不同機構認證的職業人員中，和不動產估價師有著直接關聯的就是土地估價師、房產估價師與資產估價師、價格鑒定師。

（一）多師共存，業務職能不清晰

因為各領域、機構的認知視角不一，估價師的工作會互為滲透。土地估價師在行政管理中，隸屬于自然資源部（原國家土地管理局，后改為國土資源部，現為自然資源部），通常是從事土地價格評估的專業技術人員，具體從事的工作范疇包含土地使用權出讓、轉讓、租賃、抵押、合資、入股與國有公司改革、企業上市等階段所牽涉到的土地資產價值估算，還有各城鎮的基準地價評定等;房產估價師在行政管理上是隸屬于住建部（原建設部），其核心工作是估算房地產價值，而從理論層面分析自然包含土地;資產評估師在行政管理上是隸屬于財政部（原國有資產管理局），其估價的范疇包括固定財產、流動財產、無形財產與它類財產，從理論層面解析自然包含土地與房產，資產估價師在具體操作中會牽涉到不動產評估，也就是對建筑進行評估，土地使用權是按照無形資產進行評估;價格鑒證師在行政上隸屬于發改委，是對所有價格進行評估，自然包含了房屋、土地和各類資產。

（二）部門無法形成合力，項目互相滲透，讓管控難度增加

因為各估價師分別歸屬于不同機構管理，而業務又互為滲透，如此，就導致估價模式與估價成果的管理變得混淆。例如，房產估價師與資產估價師是不是能夠對土地使用權價值實施評估;假如無法評估，就很難管束。這是由于各自機構在管控階段，不能完全約束其土地使用權價值評估工作;假如被容許評估，土地評估業務主管機構又很難從專業的視角來實施管控。房地產的估價亦是這樣。例如，在實際操作中，有很多房地產的評估并不是由具備房產估價師資質的人員估測的。如此極易導致評估模式不夠標準，評估的成果就不具備太高的公信力，從而為公司帶去不必要的損失。例如，局部區域查驗估價成果與具體售價相差1倍的情況，那么，對產權人來說后果是災難性的。

（三）評估部門與評估人員必須針對不同的機構，獲得多重資質

因為各估價師業務互為滲透，通常由幾個機構分別管理，讓很多從事這方面工作的估價師，因為互相滲透，不得已會去考取不同的資格證書。目前，有著二師、三師資質證書的人員很多，如此也增大了評估人員與評估部門管理的困難程度。最核心的是不同機構對具體管控與操控模式的需求出現差異，甚而互相推諉，讓評估部門與評估人員在面對不同機構時，會有力無處使。

二、我國不動產估價師提示改革策略

（一）構建統一的不動產估價系統

兼并已有的房產估價領域與土地估價領域，構建一致化的不動產估價領域業已變成領域可持續發展的實際需求。房產是能夠開發的土地與其土地上定作物以及構筑物，包含物質實體與物質實體上的利益。不管是從房產實體抑或房產利益的視角來說，土地與構筑物都是密切相關、不容隔離的。《物權法》第183條指出，鄉村、村公司的建筑土地所有權不能單獨抵押。以鄉村、村公司的工廠等進行抵押的，其占地范疇內的構建土地使用權要一同抵押。在不動產估價階段，土地使用權價值與建筑物價值也有著互為滲透、互相依賴的情況，強迫任意一方都會讓另一方價值下降。因為歷史的緣故，當前房產估價領域與土地估價領域共存，業務相互滲透，評價匯報流程瑣碎，

為委托方帶去一定的麻煩，無助于估價領域的可持續發展。

1、估價領域兼并技術上可行

房產估價與土地估價的理論根據、估價準則、估價模式、估價技術路線等內容基本上是類似的，兼并后編寫統一的不動產估價匯報在技術上是可行的。目前，市場上的大部分估價部門均具備土地評估資格與房產評估資格，兼并不能對估價市場或估價項目形成本質性的影響。

2、中國當前業已實現統一的不動產登記體制，不動產物權登記不再分開登記為建設用地運用權與房屋歸屬權。在這樣的政策下，估價領域兼并是有著很強的操作性的。

我國考試部門已經明確，今年12月，土地估價師對于已報名并通過部分科目的，進行最后一次考試。明年起，房地產估價師考試進行改革，分為房地產方向和土地方向，兩門公共課考試，兩門各自專業方向的考試，其實還是兩個證。

（二）強化注冊估價師管控，為估價領域注入新鮮“血液”

1、構建考試注冊相分隔的體制看，吸納優質的人才

當前，土地估價師資格考試已經中斷，唯有房產估價師資格考試還在繼續。參與房產估價師資格考試參考的是1995年《房地產估價師執業資格考試實施辦法》。比如，一位本科應屆生參與房產估價師職業資格考試必須要獲得房產估價有關科目學士學位方能進行，兼備4年或超過4年的對口工作閱歷，當中從事房產估價實際工作的年限必須做滿3年。參考此需要，一位本科應屆生要想獲得地產評估師的職業最少都要五年。假如在考試中無法一次性過關，那么所需要的時間會更為漫長。應屆生在就業階段，會對能否得到估價師的資質感到擔心，進而放棄進入估價領域，這樣的人才流失現象屢見不鮮。

2、降低房產估價師考試的門檻

估價師協會能夠依照資產評估法的需求，改動估價師職業資質考試的模式，不再提高領域的準入門檻，唯有獲得有關專業專科或更高學位的求職者方能夠參與估價師職業資格考試。如此有助于吸引應屆生進入估價行業。

3、提升估價師注冊門檻

能夠參考土地估價師以前推行的實踐考評體制，對透過房產估價師資質考試的從業人員設立兩年的實踐考評期。在考評階段，需要達到如下標準才能夠注冊成為房產估價師：沒有不良信譽檔案記錄、完成再教育學習、形成既定數目的估價項目;需要出示估價匯報審核達到優良級別。

透過頒布估價師考試注冊體制，更有助于院校學生在畢業后及時投身估價領域，為估價領域帶去一股青春旋風，推動估價行業高效發展。

三、結語：

綜上所述，不動產估價市場化已經經過了20多年，估價領域為抵押信貸、司法裁定、公司上市等經濟活動作出了不可估量的貢獻。盡管不動產估價領域依然有著很多的缺陷，然而伴隨資產估價法的推行，不動產估價領域也開始不斷完善。

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