試析房地產(chǎn)成本控制的精細(xì)化管理

劉繼翔

招商蛇口（濟(jì)南）置業(yè)有限公司

摘要：近幾年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)，提升了成本精細(xì)化管理的重要性。基于此，本文強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理的必要性，并以成本制度、成本核算科目、方案設(shè)計(jì)成本、目標(biāo)成本為入手，闡述了房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;精細(xì)化管理

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速發(fā)展，逐步轉(zhuǎn)向成熟期。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)。因此，降低房地產(chǎn)運(yùn)行成本受到了重點(diǎn)關(guān)注。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，相關(guān)工作人員將目光轉(zhuǎn)向成本精細(xì)化管理，其在房地產(chǎn)企業(yè)的落實(shí)極為必要。

一、房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理的必要性分析

第一，是落實(shí)企業(yè)基礎(chǔ)管理的必然手段。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中面對(duì)的問題相對(duì)較多，特別是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的背景下，如何落實(shí)成本控制、保證企業(yè)高效運(yùn)行成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)問題。而對(duì)于成本精細(xì)化管理來說，其能夠推動(dòng)企業(yè)組織的再造，完成企業(yè)基礎(chǔ)管理的優(yōu)化，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升。

第二，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)內(nèi)容。在成本精細(xì)化管理的支持下，能夠促進(jìn)企業(yè)成本的降低，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，確保其可以在愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其必須要拋棄傳統(tǒng)粗放式經(jīng)營(yíng)管理的理念，引入并落實(shí)精細(xì)化管理，保證企業(yè)生存與繼續(xù)發(fā)展。

第三，是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下必然趨勢(shì)。現(xiàn)階段，我國(guó)頒布了大量有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的條例，包括“新國(guó)十條”、“新國(guó)六條”等等，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了一定的影響，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)[1]。為了避免這樣的危機(jī)發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)必須要引入成本精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)復(fù)雜政策與市場(chǎng)環(huán)境變化的有效應(yīng)對(duì)。

二、房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理的策略探究

（一）落實(shí)成本制度精細(xì)化管理

成本制度對(duì)房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理的展開具有指導(dǎo)性作用，因此在落實(shí)成本精細(xì)化管理中，應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部形成相應(yīng)的成本制度，保證企業(yè)成本管理正常有序展開，推動(dòng)企業(yè)更好發(fā)展。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況，完成多項(xiàng)涉及到成本與造價(jià)管理辦法建立、完善，并在企業(yè)內(nèi)部強(qiáng)制推行。這些管理辦法主要包括：目標(biāo)成本管理管理辦法、工程變更管理辦法、動(dòng)態(tài)成本管理辦法、工程合同管理辦法、工程結(jié)算管理辦法等等[2]。同時(shí)，為了保證相關(guān)制度的落實(shí)情況，需要設(shè)置專項(xiàng)負(fù)責(zé)人展開檢查，保證企業(yè)所有部門均依照相應(yīng)制度流程辦事。另外，還需要結(jié)合實(shí)際落實(shí)情況進(jìn)行完善與動(dòng)態(tài)調(diào)整，保證制度符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際。

（二）展開成本核算科目精細(xì)化管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本核算科目在成本管理中占據(jù)著首要地位，通過規(guī)范成本核算科目，能夠促使信息橫縱向?qū)Ρ瘸潭鹊奶嵘M(jìn)一步促進(jìn)成本信息質(zhì)量與可用價(jià)值增加。在這一過程中，需要實(shí)現(xiàn)成本核算科目的優(yōu)化，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，形成完善的成本核算體系。同時(shí)，為了使成本核算更加便捷，可以將規(guī)劃許可證設(shè)為劃分期數(shù)，將同期開發(fā)、同期竣工的區(qū)域設(shè)定為同一成本核算對(duì)象;將跨期工程設(shè)定為跨期合同成本分?jǐn)偂Ａ硗猓€要將同一期內(nèi)的不同建筑業(yè)態(tài)設(shè)定為不同的成本核算對(duì)象，展開分別核算。通過這樣的方式，能夠保障成本核算的便捷性與質(zhì)量。

（三）實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本精細(xì)化管理

想要更好的落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細(xì)化管理，就必須要企業(yè)中所有部門、全體成員的協(xié)作與共同努力。因此，需要在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就引入成本精細(xì)化管理理念。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，主要包含著投資分析、概念設(shè)計(jì)、實(shí)施方案與施工圖設(shè)計(jì)四個(gè)環(huán)節(jié)，其中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本起到?jīng)Q定性影響的為概念設(shè)計(jì)階段，具體來說，就是方案設(shè)計(jì)階段。一般來說，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中85%的成本控制均由該階段決定。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體布置時(shí)，需要重點(diǎn)考量地下車庫的出車率，完成柱網(wǎng)的優(yōu)化布設(shè)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以借助專業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化企業(yè)的力量，保證項(xiàng)目成本控制的效果，達(dá)到方案設(shè)計(jì)成本精細(xì)化管理的效果。另外，必須要在項(xiàng)目實(shí)際施工前展開施工設(shè)計(jì)圖的審查與優(yōu)化，避免在施工中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更等現(xiàn)象。

（四）引入目標(biāo)成本的精細(xì)化管理

通過設(shè)定科學(xué)的目標(biāo)成本并進(jìn)行管理與落實(shí)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，促使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期效益，因此具備精細(xì)化管理的價(jià)值。在目標(biāo)成本的精細(xì)化管理中，需要重點(diǎn)完成以下幾項(xiàng)工作：設(shè)定明確的目標(biāo)成本制定時(shí)間，并通過制度的制定與落實(shí)完成管理，確保其發(fā)揮出指導(dǎo)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購等環(huán)節(jié)的展開;積極引入信息技術(shù)制定成本數(shù)據(jù)庫，以此完成房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本的設(shè)定，保證目標(biāo)成本的科學(xué)性與合理性，并提升其形成速度;完成目標(biāo)成本的制定與審批后，需要展開細(xì)化，并下發(fā)至各個(gè)部門，并監(jiān)督落實(shí)情況;要求各個(gè)部門定期匯報(bào)目標(biāo)成本控制狀況及達(dá)成率，重點(diǎn)上報(bào)是否存在需要預(yù)警的項(xiàng)目，結(jié)合獎(jiǎng)懲制度，保證其落實(shí)情況。

結(jié)語：綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，想要在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中生存與繼續(xù)發(fā)展，就必須要拋棄傳統(tǒng)粗放式經(jīng)營(yíng)管理的理念，引入并落實(shí)精細(xì)化管理。通過落實(shí)成本制度精細(xì)化管理、展開成本核算科目精細(xì)化管理、實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本精細(xì)化管理、引入目標(biāo)成本的精細(xì)化管理，明顯降低了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本與項(xiàng)目成本，提升了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)了企業(yè)更好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳俊.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及其精細(xì)化管理路徑[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2019（03）：141-142.

[2]王春霞，姚德芳.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2018（25）：41.