試論環境因素對房地產估價的影響

劉英

江蘇大公房地產土地與資產評估造價咨詢有限公司

摘要：近年來，國家對于環境加大力度進行整改，已經取得了非常不錯的成效。環境污染對房地產價值會造成一定的影響，處于惡劣環境中的房地產與處于優美環境中的房地產有不等同的價值，即使它們的建筑標準、建筑質量、建筑材料等條件是一樣的。根據環境污染和環境條件對房地產價值做出科學的評估，是房地產估價的一個重要而現實的課題。

關鍵詞：環境因素;房地產估價;影響

我國房地產行業的發展關系到我國整體經濟的發展走向。在房地產評估過程中，除了建筑材料、建筑風格以外，對評估結果影響最大的因素非環境因素莫屬。對房地產周圍環境的有效分析有利于房地產的合理估價。

一、房地產價值評估含義、估價模型

房地產價值評估，一般稱作房地產估價。客戶將工作任務委托給具有專業評估資質的估價機構，由機構指派注冊房地產估價師，根據房產的具體情況以及標準的估價流程，按照行業所統一認定的價格估算標準和參考案例，對房產具有的價值作出科學合理的測算、分析和專業報告，得出的結果應當符合客戶的需求。房地產估價是房產銷售、租賃、擔保等業務展開的前提。我國常見的房地產價值評估有三種方式，分別是收益法、成本法和市場比較法。市場比較法顧名思義，就是將已有的具有與本案可比性的類似案例作為參考，分析其在市場中常見的估價水準，再考慮參考案例與本案的差異進行微調之后確定房產價值的一種方式。市場比較法一般所遵循的計算公式為：可比實例交易價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數=估價對象價格。收益法是對目標資產未來可能產生的收益進行計算以確定估價對象所具有的價值的方法。成本法也可叫作承包商法，是在估價對象從建設到使用的成本變化的基礎上對估價對象的價值進行確定的一種方法，主要是將折舊成本從原有成本中剔除，確定估價對象當前應有的價值。成本法的公式為：重新購建價格-折舊=房地產價值。

二、環境影響評估的內涵

環境影響評估就是對影響待估房地產價值的所有自然和人為條件所組成環境因素進行的綜合評價。任何環境因素的存在，都會影響房地產的價值。環境因素對房地產價值的貶值性影響不僅僅包括環境污染因素，也包括由于自然條件的限制，不利于房地產價值的充分實現，引起的房地產價值的貶值。自然條件包括水源保護區、濕地或瀕危動植物保護區等。如在水源保護區建設房地產項目，人類活動就要受到限制，那么房地產的價值也就不能實現。人為條件可以是在環境中的存在物理射線、化學制劑、噪音、石棉、聚氯聯苯或其它有害物質。如化工廠的工業用地，可能由于工業生產，造成有害物質對土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前，將工業用地直接轉變為非工業用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的價值貶值。

三、環境因素分析

（1）地理環境因素分析，地理環境主要為位置和交通條件等區位狀況，不同類型房地產對位置的要求不同。對居住房地產而言，地理區位狀況主要體現為方位、交通條件與相關場所的距離、朝向和樓層等。具體表現為：是否居住在市中心或者偏遠的郊區，一般而言，距離市中心較近的房地產評估價格較高;居住地附近有公交，地鐵等交通工具利于出行的房地產優先被人們所考慮，房地產價值也會較高;距離基礎設施、學校、醫療等重要場所較近的房地產評估價格較高，特別是近年來學區房普遍受到關注，價格漲幅較大;通常坐北朝南的住宅會優于其他朝向，房子冬暖夏涼價格較高;不同樓層之間的價格差異取決于樓層總數及是否有無電梯，一般而言，低樓層灰塵大、蚊蟲多、采光差，房地產價格較低，沒有電梯的住宅中間樓層最優，頂樓較次，有電梯的住宅，樓層越高，景觀及空氣質量越好，評估價格越高。（2）生態環境因素分析，生態環境因素是指自然環境因素，即水環境、大氣環境、土地環境、生物環境等。文中所涉及到的影響房地產價值評估的生態環境因素主要是指與人類生活密切相關的，影響房地產評估價格的周邊環境，包括空氣質量、自然景觀、水污染及噪音污染等。空氣質量與人們的健康息息相關，室內引入的空氣污染物會導致空氣流通不暢，會影響房子中居民的呼吸問題，嚴重者會引起呼吸道感染、加重哮喘等，因而對一處房地產的評估要看其所處的空氣環境，如果該處房地產處于工廠煙囪之間，整日受污染煙熏，那么該房地產屬于“不健康的房子”，自身價值會大大降低;同樣的，同一棟樓的房子，高層的房子空氣質量會相對優于低層，因此高層的樓房評估價格一般都高于底層的。隨著生活水平的不斷提高，人們對房地產開發的需求也不斷提升，越來越追求高品質的居住環境和高水平的生活環境，四周景觀對房地產價值評估的影響越來越大，包括海景、綠化程度、園林式設計、花園草坪，環境整潔力度等，如當一房地產面朝美麗的自然風光，坐擁在花團錦簇、山水盎然的花園中，該房地產評估價格肯定高于其他沒有自然景觀的房地產。

四、重視環境安全因素對房地產估價的影響

（1）建筑安全因素，建筑物是房地產使用價值的載體，而且一經建成便很難再對它進行矯正或修補，它的設計合理性和建造質量直接關乎著人們的生命財產安全，像豆腐渣工程這種不具備安全使用保證的建筑物是毫無價值可言的。房屋的主要功能是承重，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結構的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎，起著房屋骨架作用。屋頂與房屋外墻圍成一個封閉的空間，可起防雨、防水、保溫、隔音的作用。門窗、陽臺、雨篷、臺階、散水等作為房屋建筑的組成部分，為房間的通風透光及進出提供了方便。估價實務中，應重點考察墻柱力學設計的合理性，特別是當存在剝落、裂縫和露筋銹蝕現象時，估價師須進行全面的受力分析，以確保墻柱有足夠的承載能力。對于樓地面，如果有裂縫、空鼓、起砂，木樓地面有腐朽、翹裂、松動和油漆老化時，也應引起高度重視。在現場查勘后，嚴格按照《危險房屋鑒定標準》、《工業廠房可靠性鑒定標準》等標準和規定逐項進行安全影響評價打分，作為成新率或尚可使用年限的依據。（2）環境污染因素，環境是人們生活工作的大氣候，涉及地球空間范圍內的大氣環境，土壤環境，水環境等自然環境和人工條件形成的環境因素，是人類可持續發展的基礎。人為條件可以在環境中形成物理射線、化學制劑、噪音、浮塵、聚氯聯苯或其它有害物質。如化工廠的工業用地，可能由于工業生產，造成有害物質對土壤、地下水的滲透，造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前，將工業用地直接轉變為非工業用地，如建造民用住宅，對房地產的正常使用就構成了潛在的安全威脅，使住宅的價值貶值。

五、結語：

房地產的正確估價不僅要求公眾要有環保意識和保護公民財產不受損失的法律觀念，更是期望政府部門建立環境影響評估的技術規范，使我國的房地產評估更深入和細化。為了保護房地產權利人，建議房地產估價管理機構，積極借鑒其他國家關于環境因素對房地產價值影響的評估方法和規范基礎上，調整目前的《房地產估價規范》。

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