淺談房地產市場對三四線城市經濟發展的影響

馮嘉 宋菁

東營經濟技術開發區房產管理中心

東營市公共資源交易中心

摘要：房地產行業的發展與我國快速增長的經濟一直呈正比的關系增長，房地產項目的投入和運行也極大地改善了人居住宅的條件，為人們的美好生活打下了堅實的基礎。同時房地產行業也是市場經濟的重要組成部分，對于地方財政發展起到了強有力的推動作用。但是“炒房”等一系列不健康的房地產發展行為已經對于人們生活產生了影響，也引起了中央方面的重視。隨著中央經濟會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產行業如何進入健康的新常態發展已經成為了房地產行業的主要研究工作。本文以三四線城市中的房地產發展形勢進行分析，從而提出房地產健康發展的策略與建議。

關鍵詞：房地產市場;三四線城市

隨著上世紀八十年代的住房體制改革工作的推進，房地產行業迅速發展目前已經成為了市場經濟中的支柱產業之一，對于經濟發展和人們生活都有著重要的影響。但是近年來房地產行業繁榮發展背后的不健康發展情況已經影響到了人們的正常生活，房價的飆升已經脫離經濟增長的所能夠承受的正常范圍，房地產行業也存在著庫存增多的市場過剩現象，對于房地產行業的長期發展不利。為了確保房地產市場理性發展，需要在實際工作中針對遏制房價快速上漲出臺一定得措施，對于房地產市場起到宏觀調控的作用。尤其是三四線城市的房地產調控政策的落地，很大程度上減少了盲目投資帶來的投機性需求，房產市場出現新的變化。

一、三四線城市房地產市場現狀

一是，房地產經濟是城市產業經濟的最重要組成部分，城市產業經濟包括了工業經濟、商業經濟、 金融業經濟、交通運輸業經濟、建筑業經濟等。其中以房地產行業為主的建筑經濟效益對于城市經濟發展的貢獻最大，這點在經濟體欠發達的三四線城市尤為明顯。土地財政給三四線城市發展所帶來的的經濟利益是其他行業所不可比擬的。二是、一二線城市“三限”政策收緊，導致剛需族回流家鄉購房，同時大鱷房企轉戰三四線城市，大量資金投入，地王頻現。外地大型房企的入駐同時帶來了大量投資客，房價隨之上升。三是， 2015年以來“棚改”從實物安置為主向貨幣化安置為主轉變，為加速去庫存提供了助推劑，隨著貨幣化安置收緊，各地因地制宜調整安置政策。四是，改善性住房需求量大漲，隨著居民生活水平的提高，對小區環境、周邊配套原來越重視，同時隨著二胎家庭越來越多，居住舒適度、人均面積成為這些家庭換房的考慮因素，大戶型受追捧，價格水漲船高。

二、房地產經濟對城市經濟發展的影響作用分析

（一）房地產經濟會刺激到城市經濟不斷發展。城市經濟發展的關鍵性部門就是房地產部門。第一，我國工業水平不僅取決于自身技術方面的進步，也于建筑質量水平息息相關。許多國家依靠國外工業來贏取一部分利潤，但是在擴大化發展方面存在著一定的欠缺。在我國城市發展中，建筑行業房地產水平提升也可以為自身工業發展提供堅實的基礎，促進工業水平提升使其優勢不斷發揚，促進整個城市經濟水平的提升。第二，城市房地產行業發展可以提升人居住宅的質量，從而促進人們生活水平的提升。人們安居樂業的基礎就是有家和有房子，因此房地產水平的質量和家庭幸福感、舒適度相關。另外國家各行各業的辦公樓等相應配套設施也是與房地產質量密切相關的，房屋建造的整體質量水平不高造成辦公樓等設施的質量問題會影響到企業的辦公正常工作的進行，嚴重時還有可能造成安全隱患。房地產開發工作深入，提高了居民生活水平，也促進了市場經濟中消費結構的改變，城市中第三產業的發展也進一步帶動了經濟進步。

（二）房地產經濟可以調整城市發展產業結構，房地產最為城市的基礎產業，優化了產業機構，帶動了一系列第三產業的發展，對于整個城市的長久穩定發展起到了促進作用。城市主要有居民和工業、企業為主進行發展，隨著城市化的進行城市人口密集化的程度不斷提升，就業壓力也不斷增加。工業工程的建設需要大量的土地，往往在郊區進行建設，而城市內部依然面臨著巨大的就業壓力，并且工廠職工的時間成本巨大，職工的合理流動和發展能力不強。房地產在城市經濟中的帶動作用就在于為第三方產業帶來的廣闊的發展空間，使得城市就業壓力得到緩解。例如，新建居民小區附近的配套設施逐漸完備，就帶動了餐飲業、教育、醫療等一系列第三方產業的發展，促進了第三方產業為城市居民帶來更多的就業的發展空間，使得城市小經濟群體蓬勃發展。在市場經濟體之中，房地產的經濟帶動性極強，也使得城市經濟結構不斷健全使得城市經濟長期穩定發展。

（三）房地產經濟為城市經濟發展提供了穩定的環境，我國人口多、學生的就業壓力逐年增大，社會承受能力趨于飽和狀態，為了提供更多的發展空間和就業工作房地產行業的發展就極為關鍵。大學生就業問題面臨的挑戰，已經對于整個社會的穩定發展的框架產生嚴重的威脅，不利于城市的生活和發展。為了更好的解決此類問題，我國房地產行業可以在自身創新性發展中引進更多的高水平人才，使得房地產行業的健康發展與社會就業工作可以得到充分的解決。另外房地產行業的帶動第三產業的發展可以使得文化程度較低的居民群體也能夠得到充分地利用，促進全面發展。

三、三四線房地產市場發展對策建議

三四線城市經歷了2016年下半年至2018年的房價上漲周期，2019年開始進入調整期，房價橫盤趨降。火爆搶房的場面少了，但無論本地房企還是外地大牌房企仍信心滿滿，價格依舊，只是多了一些變相優惠，如送車位、送物業費等。三四線城市房地產市場能否健康可持續發展，是當地政府所需要考慮的重要課題。

一是加強和完善產異化分類調控工作。各縣區（開發區）政府可根據當地的情況出臺行之有效的房產政策，對有庫存壓力的區域，加大刺激購房力度，在貸款、財政補助方面多好工作。對房價虛高的區域，效仿一線城市出臺限購政策，遏制投機投資炒房。

二是大力發展房屋租賃市場。單單依靠購買商品房的方式來進行地產行業發展速度比較慢，形式比較單一，發展長期租賃，通過財政補助、稅費減免等方式鼓勵房企自持物業發展長期租賃，滿足不同人群消費者。

三是建立多層次需求的房地產市場體系。三四線城市城鎮化率低，周邊鄉鎮、農村人口流入城市工作帶來購房需求，由于工作年限短，購房資金有所限制，開發總價低戶型小的房子滿足這一人群消費。而對于城市打拼時間長的人們，由于資金允許，改善住房條件提上日程，大戶型低密度住宅成為他們的首選。

四是加快發展公租房及人才公寓改革。結合當地情況將商品房轉為公租房、保障房或者人才公寓，通過政府產權先買后租的形式拓寬去庫存渠道，推動多元化居住體系。

房地產經濟發展是市場經濟發展中的重要組成部門，在帶動第三方經濟產業發展中起到了有力助推作用。三四線城市的房地產市場，未來可期，穩定可持續是未來發展的基調。科學化、健康化、規范化的房地產經濟仍將是國民經濟不可或缺的重要組成。

參考文獻：

[1]廖振宙，鐘承斌.三線城市房地產市場價格影響因素分析及政策取向———以江西贛州為例[J].金融與經濟，2013，（1）：69-71.

[2]宋潔.新常態下中國房地產市場風險特征及影響因素分析[J].經濟師，2017，（8）：293-295.

[3]程翠青.三四線城市房地產市場影響因素分析———以渭南市為例[J].西部金融，2018，（6）：80-82.