企業主義視角下中小城市保障房建設問題探析

王怡雅

廣州大學建筑與城市規劃學院

摘要：聚焦我國住房供應體系現狀與主要問題，分析城市企業主義背景下的中小城市保障房建設現狀并探究目前大城市與中小城市保障性住房建設策略的差異性。本著消除其社會空間后果的目的從政府角度提出保障房可持續發展的對策。

關鍵詞：城市企業主義;中小城市;保障性住房;社會空間后果

一、中小城市中低等收入人群保障性住房建設問題

（一）中小城市住房供應體系現狀及存在的主要問題

保障性住房是我國政府針對中低收入人群，由政府主導建設，起保障民生作用的住房。在城市化的浪潮下，城市的各種利益集團組成的增長聯盟逐漸放棄靠福利吸引的發展模式，而把依賴市場機制、吸引外來投資放在首要的位置。

1、住房供應結構不合理

近年來，由于城市化的快速進程，以恩平為代表的中小城市居民的住房需求;同時隨著我國國際地位提升、社會安全系數提高，華僑、港澳同胞回鄉置業熱情日益高漲。但是在房地產行業快速發展的同時也出現了很多問題。例如商品房與絕大多數住房需求者的購買力還不相稱，以致仍有商品房空置和低收入群體購房難現象同時存在。

2、租賃與買賣市場發展不平衡

很多中小城市住房租賃市場放而不活，作用和潛力尚未充分發揮。目前，恩平市由于江門市、高鐵站建設等的帶動，吸引了較多的房地場投資。從政府的角度看，政府需要依靠土地出讓金等維持財政支出，因而大力吸納房地場投資而對獲利較低的二級住房市場關注極少，租賃市場監管存在盲區。同時由于房源分散，管理成本高，改造難度大也是導致租賃市場發展緩慢的原因之一。

3、制度設計不盡完善，沒有完全涵蓋不同收入人群

由于制度設計為充分考慮到不同收入的人群，形成了相當大數量的夾心層群體。對于中小城市而言，保障房建設遠遠不足，因而保障房的供應主要對象是城市中的極度貧困人群，出于夾心層中的中低收入人群處境艱難。

（二）城市企業主義視角下保障房建設現狀

1、土地供給不足，保障房數量有限

目前，政府由于財政上的困難及投融資渠道的單一，難以保證保障房足量建設。大多數中小城市針對中低收入人群的保障性住房建設相對較慢，供給遠遠不足，相當部份住房條件較差的中低收入群體沒有進入住房消費市場。

以恩平為例， 2013年到2017年共建設公共租賃房495套。2015年恩平市城鎮人口25.78萬人，城鎮化率51.57%。目前恩平市的城鎮化水平低于全國平均水平，2010～2015年六年內恩平市城鎮化率穩步增長，在可預見的時間內人口將大量從農村涌向城鎮，屆時將遠遠不能滿足由于快速城市化而帶來的農村人口的住房需求。

2、規劃布局不合理，居住分異現象初現端倪

由于上層政策與制度未對保障房的建設數量、建設比例、質量、形式區位等作出具體規定，導致了兩種保障房建設規劃不合理的現象。一是出于資金的考量將保障性住房建設成為高層，且住宅類型單一，建筑質量較差。二是企業主義的政府基于利益最大化的考量，對保障房的選址大多位于城市交通區位較差、設施較不齊全的地區。總之，不合理的規劃使得社會階層的分異進一步被強化。

3、籌資渠道單一，資金供給不足

目前各中小城市的保障房建設資金主要依靠地方財政預算、土地出讓金凈收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券來籌集。[4]盡管政府撥款不是保障房建設資金的唯一來源，但是通過政府融資投資建設及公司配建是恩平市保障房建設的主要形式，市區保障房建設及改造的資金渠道狹窄。保障房建設的資金遠遠不夠，對于加強保障性住房的建設力不從心。

（三）城市企業主義背景下大城市與中小城市保障性住房建設策略的差異性

此背景下不同規模的城市的政府對保障房所采取的建設方式與策略有所不同。企業主義視角下的大城市政府為了減少保障房的資金投入，大多采用“異化保障房政策”的方式;而對于中小城市而言，為了節省資金與土地，政府對于保障房建設則是將其規劃在基礎設施和公共服務設施配置不齊全的城市邊緣區。

二、對策探析

（一）健全法律體系，引導城市空間合理布局。

國家層面需完善與保障性住房相關的法律法規，發揮法律的指引與規范作用;相關的法律法規應該做好律法層面的頂層設計，指引城市的土地利用總體規劃和城市空間結構合理規劃，保證保障性住房與其他居住用地混合建設。

（二）拓寬資金籌集渠道。

中小城市普遍而言經濟發展較差，政府財政支付能力有限，在城市企業主義的視角下，必然以投資產業為首要選擇，必然導致對保障房的資金供應不足。因此，要加強保障房的建設就必須要想辦法拓寬保障房建設的資金來源，引入社會資本，引導保障性住房投資由政府獨立投入資金向政府主導的多元融資模式轉變。同時鼓勵社會組織、投資機構參與保障房的建設、管理中，引入資本市場。

（三）拓寬房源籌集渠道，大力培育租賃市場。

一是政府向開放商以相對較低的價格收購一部分商品房作為公共租賃房供應收入水平相對較高的人群;二是修繕城區里的老舊小區，籌集保障性住房。三是政府可以收購或租賃一部分自建房，對其統一修繕，配建基礎設施后作為廉租房出租。總而言之，政府可以創新房源渠道，通過多種方式增加保障房數量。

參考文獻：

[1]王斌，楊付瑩，于丹.新形式下城市保障房供給模式研究[J].門窗，2017（06）：141.

[2]張家亮. 中小城市保障性住房建設的問題分析與對策研究[D].沈陽師范大學，2017.

[3]鄭成威. 江門市區保障性住房融資方式研究[D].華南理工大學，2012.

[4]鐘桂芬，徐建剛. 轉型期我國小城市居住空間分異研究——以福建省長汀縣為例[A]. 中國城市規劃學會.城市規劃和科學發展——2009中國城市規劃年會論文集[C].中國城市規劃學會：中國城市規劃學會，2009：8.

[5]王磊，李瑩，田超.中國的城市企業主義——表現形式、制度基礎與影響效應[J].公共行政評論，2012，5（02）：43-66+179.

[6]李凌月.國外城市企業主義研究綜述[J].上海經濟，2017（01）：48-57.

[7]顧朝林.城市社會學[M].南京：東南大學出版社，2002

作者簡介：王怡雅，女，漢族，1996.03.22，學歷：本科在讀，研究方向：住房研究、可持續城市設計。