淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制及管理之我見(jiàn)

于長(zhǎng)海

摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，巨大的利潤(rùn)空間使得越來(lái)越多的企事業(yè)單位加入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行列中來(lái)。然而，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)法規(guī)的不斷完善和規(guī)范，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間大大縮水。為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間最大化，做好成本控制，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)疑是最佳選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開(kāi)發(fā);成本控制;管理

引言

自改革開(kāi)放至今，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也顯現(xiàn)出前所未有的活力，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著自己獨(dú)特的價(jià)值。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本控制與管理也日趨重要，甚至成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，本文闡述了有關(guān)房地產(chǎn)的成本的影響因素，成本控制管理的原則以及在各個(gè)階段成本控制方法，只有每個(gè)階段的造價(jià)都良好的控制，才能節(jié)約成本、降低消耗，從而促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)又快又好發(fā)展。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制管理對(duì)象與構(gòu)成

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制管理的對(duì)象

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，對(duì)成本的控制管理應(yīng)貫穿于成本投入的整個(gè)過(guò)程。投資決策階段即為可研階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)擬投資開(kāi)發(fā)地塊在其公開(kāi)掛牌前進(jìn)行可行性研究，其中必須對(duì)成本進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)市場(chǎng)以及最終效益進(jìn)行分析，形成可研報(bào)告。設(shè)計(jì)階段，需要根據(jù)可研進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，這過(guò)程基本能確定大部分開(kāi)發(fā)成本。招投標(biāo)階段，就需要組織超投標(biāo)部門，依照設(shè)計(jì)方案或者是圖紙以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制相應(yīng)的招標(biāo)文件，同時(shí)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，提出招投標(biāo)決策意見(jiàn)，選擇合適的供應(yīng)商，從而實(shí)現(xiàn)有效控制成本的目的。施工階段就是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙與開(kāi)發(fā)方案，編制合理可行的施工方案，按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)并保質(zhì)保量的進(jìn)行施工，并對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行合理的控制，尤其是簽證變更等方面。竣工結(jié)算階段需對(duì)已竣工并且經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)算。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制管理的構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是針對(duì)費(fèi)用科目進(jìn)行控制管理，具體涵蓋土地成本、前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等。土地成本主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的土地獲得價(jià)以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或征地費(fèi)用;前期工程費(fèi)用主要是指開(kāi)發(fā)前期所發(fā)生的可研、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用;建筑安裝工程費(fèi)主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)及安裝工程費(fèi)等;配套設(shè)施費(fèi)用為為業(yè)主服務(wù)的各項(xiàng)配套項(xiàng)目費(fèi)，主要包括水、電、煤、道路等成本;財(cái)務(wù)成本主要構(gòu)成為融資成本，也就是貸款利息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制管理就是通過(guò)對(duì)上述成本的構(gòu)成內(nèi)容加強(qiáng)管理，提升整個(gè)成本控制管理水平，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制基本路徑

2.1科學(xué)的策劃設(shè)計(jì)

科學(xué)的策劃設(shè)計(jì)主要包括以下方面：實(shí)施限額設(shè)計(jì)。目前普遍存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期緊，在設(shè)計(jì)階段投入的時(shí)間相對(duì)欠缺，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果不夠精準(zhǔn)，給工程預(yù)算編制、招標(biāo)清單編制等增加了不穩(wěn)定因素。頻繁設(shè)計(jì)變更，其中包含設(shè)計(jì)缺陷和建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)效果的調(diào)整，更讓造價(jià)成本不斷增加。所以在具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須明確要求設(shè)計(jì)單位提供與設(shè)計(jì)內(nèi)容相符的設(shè)計(jì)概算，進(jìn)行精準(zhǔn)的限額設(shè)計(jì)，綜合考慮結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、建筑裝飾等;要多與設(shè)計(jì)人員溝通，把限額設(shè)計(jì)工作做到最優(yōu);實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度。無(wú)論是土地規(guī)劃、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、還是最終的工程設(shè)計(jì)都要采用招投標(biāo)制度，以選出滿足建設(shè)單位要求、性價(jià)比最高的設(shè)計(jì)成果;嚴(yán)謹(jǐn)審核圖紙。在進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖的時(shí)候，要嚴(yán)格審核圖紙，多與設(shè)計(jì)人員溝通，進(jìn)行多方面比較分析、選樣、修改，提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，使設(shè)計(jì)成果更加合理、經(jīng)濟(jì)，減少因設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位自身原因引起的設(shè)計(jì)變更;結(jié)合工程實(shí)際，保證施工單位按圖施工的可操作性，將工程變更盡量控制在施工之前。避免在施工階段，反復(fù)修改設(shè)計(jì)方案，浪費(fèi)人力、財(cái)力、物力;合理策劃營(yíng)銷。主要在項(xiàng)目推廣階段，合理支配廣告費(fèi)、活動(dòng)策劃費(fèi)、銷售人員推廣費(fèi)用等。企業(yè)應(yīng)該善于挖掘項(xiàng)目自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通配套、性價(jià)比等潛在因素，放大優(yōu)勢(shì)效應(yīng)，建立營(yíng)銷激勵(lì)機(jī)制，完善策劃、營(yíng)銷預(yù)算制度，合理安排日常銷售支出。

2.2嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)制度

嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)必須做好以下環(huán)節(jié)的工作：準(zhǔn)確編制招標(biāo)文件。謹(jǐn)慎分析各項(xiàng)指標(biāo)，把工程標(biāo)底控指到合理的下限。在編制招標(biāo)文件的時(shí)候，要對(duì)招標(biāo)中涉及費(fèi)用的條款，反復(fù)斟酌、考慮，使其更加合理、準(zhǔn)確;招投標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公正原則。充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，廣泛接觸、了解各施工單位并嚴(yán)格篩選。通過(guò)考察資質(zhì)、業(yè)績(jī)、技術(shù)實(shí)力等，最終選擇綜合指數(shù)最優(yōu)的施工單位;認(rèn)真履行合同簽訂工作。承包合同要根據(jù)建筑行業(yè)相關(guān)規(guī)定明確雙方權(quán)責(zé)義務(wù)。在關(guān)于費(fèi)用結(jié)算等問(wèn)題上要有明確約束，避免項(xiàng)目決算過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，傷害雙方合法權(quán)益。

2.3加強(qiáng)施工管理

加強(qiáng)施工管理包括：深入了解施工人工、材料、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格。材料和設(shè)備在施工中占重要的地位，必須時(shí)刻關(guān)注其市場(chǎng)價(jià)格變化，認(rèn)真評(píng)定材料和設(shè)備的性價(jià)比，才能宏觀的控制好施工成本;在施工現(xiàn)場(chǎng)管理方面，應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)施工的差異，會(huì)引起設(shè)計(jì)人員與施工人員意見(jiàn)分歧，導(dǎo)致反復(fù)修改設(shè)計(jì)內(nèi)容等情況發(fā)生，造成影響施工進(jìn)度及建造成本的浪費(fèi);加強(qiáng)工程簽證的管理。專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)該據(jù)圖核實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)簽證，既能有效防止偷工減料、浪費(fèi)材料的情況發(fā)生，保證工程質(zhì)量;又能對(duì)每個(gè)可能出現(xiàn)的工程變更做出全面的分析、審核，減少相關(guān)費(fèi)用;項(xiàng)目施工過(guò)程中防止承包商索賠事件的發(fā)生是控制工程建設(shè)投資造價(jià)的一個(gè)方面;認(rèn)真做好審核工作，隨著工程項(xiàng)目的進(jìn)展，要定期審核工程的進(jìn)程和賬目，及時(shí)反饋成本的變動(dòng)情況，并進(jìn)行有效地調(diào)整，減少不合理的開(kāi)支。

2.4強(qiáng)化竣工驗(yàn)收

驗(yàn)收掃尾是整個(gè)工程施工的最后一個(gè)階段，根據(jù)國(guó)家政策和合同規(guī)定，進(jìn)行工程結(jié)算復(fù)審和工程尾款會(huì)簽，確保工程全面履行合同，按期竣工。同時(shí)科學(xué)組織掃尾工作，最大限度降低財(cái)務(wù)成本，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制管理的優(yōu)化路徑

3.1提升全過(guò)程財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，提升全過(guò)程財(cái)務(wù)管理意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平，讓財(cái)務(wù)管理融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，是企業(yè)取得成功的重要因素。企業(yè)必須改變財(cái)務(wù)管理只是簡(jiǎn)單核算工具的思維模式，要將財(cái)務(wù)管理作為引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)成本開(kāi)發(fā)控制的核心，完成以核算為中心的成本管理思想到以控制為中心的成本管理思想的轉(zhuǎn)變。應(yīng)將財(cái)務(wù)管理的成本控制貫穿于投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等所有階段。

3.2建立健全成本控制體系，制定相關(guān)配套制度

為了更好的對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行控制管理，企業(yè)應(yīng)該建立健全成本控制體系，并制定相關(guān)配套制度。在設(shè)計(jì)方面按相關(guān)體系做好規(guī)劃，遵循成本控制體系的要求，綜合考慮各個(gè)重要因素。在施工方面加強(qiáng)成本控制管理，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，嚴(yán)控不合理的簽證變更，明確各部門控制管理人員的職責(zé)范圍，按制度規(guī)定嚴(yán)格落實(shí)成本控制管理方案并達(dá)成材料成本控制的目標(biāo)。

3.3提高公司的稅收籌劃水平

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的要求越來(lái)越高，稅務(wù)管理方面也更加規(guī)范，一個(gè)好的稅務(wù)籌劃可以使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)力，也能進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的稅務(wù)管理，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響。企業(yè)在投資決策期間就需要進(jìn)行稅收籌劃，并根據(jù)稅收籌劃制定相應(yīng)的管理措施。稅收籌劃從前期介入，能有效避免出現(xiàn)后期不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及稅務(wù)負(fù)擔(dān)。稅收籌劃不僅只是在前期做一個(gè)總的籌劃，在各個(gè)階段也應(yīng)該有相應(yīng)的稅收籌劃：在招投標(biāo)階段選擇供應(yīng)商時(shí)，不能僅以價(jià)低為最重要因素，還應(yīng)考慮供應(yīng)商的規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量以及是否是一般納稅人以及能否能取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)而取得足額的進(jìn)項(xiàng)稅等多項(xiàng)因素;融資階段也應(yīng)進(jìn)行具體的稅收籌劃，考慮不同融資方式對(duì)企業(yè)稅收以及開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的影響。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)公司財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)以提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，重視現(xiàn)行稅收優(yōu)惠，發(fā)票管理要求。

3.4建立健全資金管控體系

建立完善的資金管控體系能更好的對(duì)資金進(jìn)行合理運(yùn)作房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一個(gè)完善的資金管控體系，并制定相應(yīng)的資金管理制度以降低房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而降低開(kāi)發(fā)成本，提高企業(yè)利潤(rùn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)不同過(guò)程的資金需求量進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，并制定相應(yīng)的資金計(jì)劃。融資階段，根據(jù)資金需求計(jì)劃以及自有資金量之間存在的資金缺口，從融資規(guī)模、利率、期限方面入手制定恰當(dāng)?shù)娜谫Y策略，嘗試融資創(chuàng)新并實(shí)現(xiàn)融資多元化，努力提高資金需求量與供給量的匹配度，避免出現(xiàn)資金缺口影響項(xiàng)目建設(shè)，也避免出現(xiàn)資金閑置引起資金浪費(fèi)。同時(shí)在資金使用過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)管理以及監(jiān)督管理，嚴(yán)格審核付款程序，重視資金安全，保證項(xiàng)目的正常開(kāi)展。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在激烈的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要取得良好的經(jīng)濟(jì)效益就必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段進(jìn)行全過(guò)程的嚴(yán)格管理和控制，以促進(jìn)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，獲得較理想的投資效益。

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