關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的幾點思考

李盼盼

摘要：隨著社會的不斷發(fā)展和經(jīng)濟的不斷進步，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也受到了眾人的高度重視，并且近些年也有了質(zhì)的飛躍，可是由于房價的不斷攀升使人們的生活也受到了一定的影響，所以為了能夠遏制這種現(xiàn)象，我國也采取了一系列的政策，而稅收在此之中就起到了十分重要的作用，而土地增值稅問題也是不容忽視的，因此筆者將針對關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的幾點思考進行詳細分析和探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算;思考;措施

簡單來說，土地增值稅主要就是指對土地以上含有的建筑物作為征稅對象進行稅務(wù)稅收，在整個征收的過程中，基稅主要是指相關(guān)增值額，一般征收的稅率在30%-60%，主要包括預(yù)征收以及當竣工以后的相關(guān)清算，而且稅收的比例相對來說占比偏大，然而隨著房地產(chǎn)項目日益復(fù)雜化，給土地增值稅工作又再次提出了新的要求，所以筆者將針對目前形勢下，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的幾點思考進行深入探討，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的效率以及質(zhì)量[1]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程的分析

第一，作為合格的房地產(chǎn)企業(yè)，在進行土地增值稅清算工作時，首先要做好的就是做好提前準備工作，并且整理好與項目相關(guān)的憑證發(fā)票以及成本、費用相關(guān)的證明資料。

第二，在進行正式清算前必須要能夠熟練的掌握土地增值稅的房源整體布局以及具體信息，明確建房的具體目的，也就是指是用于銷售還是投資的使用等，除此以外，相關(guān)工作人員還需要做的就是能夠?qū)ο嚓P(guān)項目的收入額以及所應(yīng)用的成本費用進行掌握和計算，從而為后期的土地增值清算工作的順利開展奠定堅實的基礎(chǔ)[2]。

第三，在進行清算的過程中必須要嚴格的按照所既定的187號和220號文件的具體要求進行相應(yīng)的計算以及項目金額的扣除。

第四，目前能夠確定房地產(chǎn)土地增值稅征收的方法包括以下兩方面：其中一種是根據(jù)核算項目進行整體增值稅的計算以及增值率的計算，當明確了稅率之后，在依次按照相應(yīng)面積進行增值額的計算以及增值稅的計算;第二種就是先對面積分別進行增值額以及增值率的計算，之后再相繼的確定其增值稅，在實際的應(yīng)用過程里，必須按照其項目具體特點以及實際要去進行計算方法的選擇[3]。

第五，當進入到審核鑒定的環(huán)節(jié)時，稅務(wù)中介機構(gòu)將會嚴格的按照國家頒布的土地增值稅鑒定法則來對相應(yīng)的土地增值稅清算工作進行鑒定，并且以此作為依據(jù)。

第六，當正式步入了實際操作中，假如是自行清算的話，那么房地產(chǎn)在完成所有的工作以后就可以及時的進行清算[4]。

二、目前階段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作所面臨的困難

（一）對計算工作提出了更高的要求

大家都明確知道，房地產(chǎn)項目相對來說具有一定的復(fù)雜性，所以在土地增值稅進行清算的時候必然會涉及到相應(yīng)的總?cè)腩~、扣除額以及扣除的總額等，而且隨著房地產(chǎn)開發(fā)周期的延長以及投資活動的多次開展越發(fā)頻繁，使得各個部門在進行相關(guān)資料收集的以及進行核算的時候必然要采取更加精準的方法，但是在一定程度上也增加了計算的難度，并且對于員工的要求也會越來越高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的難度在不斷的攀升

現(xiàn)在有很多的企業(yè)為了能夠使自身企業(yè)經(jīng)濟效益不斷的提高，就將房產(chǎn)企業(yè)進行不斷的擴大，但是與此同時也伴隨著自身經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，還有的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常通過臨時進行合作的模式來促進相關(guān)房產(chǎn)項目的開展，所以就導(dǎo)致了在這個過程里的賬目出現(xiàn)混亂，進行繳納土地增值稅的相關(guān)企業(yè)也同樣面臨著難題，進而為房地產(chǎn)土地增值稅清算工作加大了一定工作難度。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的公正性受到了嚴重影響

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，在房地產(chǎn)項目中經(jīng)常會出現(xiàn)一些不及時清算的狀況，也就是指對于一些放款沒有及時的進行結(jié)清;其次，在房產(chǎn)銷售的過程里，還存在著一些不進行銷售收入私報，自己私自進行房產(chǎn)銷售;除此以外，還有一種現(xiàn)象也是較為常見的就是，故意的將房價調(diào)低，以此使房地產(chǎn)稅基總額減少，但是類似于這些問題在一定程度上都極大的使房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作受到嚴重影響，不能確保其工作的公正性。

三、解決房地產(chǎn)土地增值稅清算工作中存在問題的措施

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

在優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中有效的提高其清算準確性是非常關(guān)鍵的，因此也就明確的要求各個相關(guān)部門必須能夠熟練的掌握所要進行清算的對象，同時還要了解整體房源的分布情況，并且在進行清算的時候還要嚴格的遵從規(guī)定法則進行項目的清算，對于在進行土地清算時還沒有出售的房產(chǎn)，或者是進行清算以后銷售以及轉(zhuǎn)讓的，需要進行土地增值稅的納稅申報工作，將相應(yīng)的項目金額進行扣除，同時對相應(yīng)的土地增值稅進行繳納[5]。

（二）嚴格按照相關(guān)地產(chǎn)納稅范圍

嚴格控制相關(guān)地產(chǎn)的納稅范圍，同時有效避免人為因素造成不繳納相關(guān)土地增值稅的不良狀況，像是針對職工福利方面的房地產(chǎn)項目，在進行完所有工作的轉(zhuǎn)接之后，那么也需要嚴格的按照相關(guān)規(guī)定文件進行土地增值稅的繳納。

（三）嚴格成本費用的分攤工作

嚴格控制成本費用的分攤工作在一定程度上能夠?qū)⒍惪盍魇У默F(xiàn)象進行有效的緩解，因此也就明確的要求員工在進行土地增值稅清算的過程中必須要嚴格的根據(jù)建筑面積的分擔來進行清算，同時也要嚴格的按照扣除的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本金額和已經(jīng)取得收入相配比的原則來分攤成本這樣能夠在最大限度上避免出現(xiàn)成本混淆的狀況，能夠明顯的起到稅款流失緩解的目的。

四、結(jié)語

總而言之，隨著社會的不斷進步和科技的不斷發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)中的土地增值稅清算工作得到了高度重視，而且此項工作具有一定的復(fù)雜性，以至于在真正的運行以及操作過程里面臨諸多的問題，因此為了能夠保證土地增值稅清算工作效率以及質(zhì)量，筆者為此提出了相應(yīng)的解決策略，在一定程度上加大了財政的收入，并且有效的促進了國民經(jīng)濟的增長以及人們生活水平的迅速提高。

參考文獻：

[1] 湯健. “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃研究[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息， 2017（18）：175-176.

[2] 李楠. 淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財稅處理[J]. 納稅， 2018， No.195（15）：18.

[3] 馮月平. 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨的挑戰(zhàn)與對策[J]. 納稅， 2018， No.194（14）：29.

[4] 喬麗平. 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的稅收籌劃[J]. 納稅， 2018， No.197（17）：29+31.

[5] 劉彩娜. “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的影響及籌劃[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟信息， 2017（24）：225-225.