房地產開發銷售期間的不動產登記對不同權利的保護與銜接

何煒榮

摘 要：房地產開發銷售牽涉多方民事主體，往往存在多種權利交織和重疊的情況，所以為明晰產權，理順權利義務關系，應及時辦理相應的不動產登記。本文從幾種典型的不動產登記著手，深入分析房地產開發銷售期間不同權利的保護與銜接，以使不動產登記更好地保障權利人的合法利益，更好地服務于房地產市場經濟。

關鍵詞：房地產開發銷售;不動產登記;權利保護與銜接

我國實行不動產統一登記制度，至2017年全面實現了登記依據、登記機構、登記簿冊、信息平臺“四統一”。不動產統一登記是基于健全的市場經濟需求，它除了實現構建明晰的不動產權、保障權利人合法權益等主導價值，也發揮著重要的經濟學價值，以及潛在的衍生價值。

房地產開發因涉及行政審批、投融資、開發建設以及銷售等諸多環節，各中都存在著錯綜復雜的法律關系，加之開發周期長、投資金額大、變現能力差等特點，稍有不甚容易帶來“爛尾”風險。各民事主體都應采取積極有效的權利保護、風險防控措施，及時申請辦理不動產登記，以確保自身權利的正確行使、互不侵犯。

一、房地產開發銷售所涉不動產登記類型

（一）土地使用權首次登記

房產公司大多從土地一級市場拿地，即通過參加招拍掛取得土地使用權，緊接著就需要辦理土地首次登記，一方面是便于后續行政審批事項辦理，另一方面開發商往往需要通過土地抵押進行銀行貸款、信托等渠道融資，再把資金投入項目開發建設中去，進而通過商品房預售回籠資金，歸還貸款。所以土地首次登記對開發商而言，不僅僅保障了其合法的用益物權，更是影響到項目開發的一系列后續關聯動作。

有些開發商為便于項目分期開發建設或者土地抵押能夠融得更多的資金，申請辦理土地分割手續。殊不知，宗地的隨意調整不僅僅破壞的是宗地完整性，不符合控規要求，對于不動產登記而言也將帶來不動產單元號變更、權利上下手混亂等問題。因此，宗地分割合并應引起高度重視，確需分割、合并或調整邊界的，應經自然資源主管部門會同有關部門同意。

（二）土地抵押權登記與在建工程抵押權登記

由于先有地后有房，土地抵押權的設立一般早于在建工程抵押權，但兩者既獨立又相互聯系。土地抵押權和在建工程抵押權作為約定抵押權須辦理不動產抵押權登記手續。所以，為了確立厲害關系人之間的擔保物權，保障債權債務關系，必須就擔保事項前往不動產登記部門申請辦理抵押權登記。

開發商往往在項目尚未動工建設就對建設用地使用權進行抵押，然而在開發建設過程中，為了進一步融資需要，對在建工程中的未售部分再次抵押，兩者看似作為獨立的抵押物存在，一個地上一個地表，但根據物權法第一百八十二條之規定，“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押”，因此兩者存在權利沖突。不動產統一登記制度的施行，雖克服了原土地登記部門和房產登記部門之間的信息孤島，大大減小了重復抵押登記風險，但是鑒于在建工程價值估算復雜，且存在較大權利侵犯風險，建議開發商在不動產登記部門申請辦理在建工程抵押時先解除土地抵押權登記，再申請辦理未預售部分的在建工程抵押，以理順權利關系。或者按照順位抵押的思維，嚴謹地估算“余值”，并做好土地抵押權變更登記。這里同時也涉及到住建部門辦理停止銷售的程序，即所謂的“鎖盤”操作，以避免出現“帶抵銷售”等權利侵犯的情況。

（三）預告登記

客觀的說，商品房預售許可制度給房地產市場增添了活力，但也需要承認購買期房給承購人帶來不小的商業風險。當開發建設項目滿足一定的條件時，可以申請商品房預售許可。承購人在購得商品房之后，應及時辦理商品房預售合同登記備案手續。且為避免出現開發商“一房多賣”的情況，保障將來物權的實現，應向不動產登記部門申請辦理預告登記。

筆者在工作實踐中通過對預告登記業務辦理情況的觀察發現，辦理預告登記的申請人多為按揭購房人及其所貸資金的按揭銀行，一次性支付房款的購房人則少之又少，這點充分反映出后者對于預告登記知之甚少，對自身權利保護沒有引起足夠的重視。而銀行作為貸款人，擁有專門的法務部門，對相關法律的熟知程度高，因此對于風控方面考慮比較周全。

但預告登記并不能保證將來物權一定能夠實現。當辦理預告登記之時，開發項目建設用地或者在建工程已設立抵押權并登記的，預告登記權利人不滿足善意取得的條件，若抵押權不消滅或抵押權人不同意，即使房屋建成符合房地首次登記條件，預告登記權利人關于物權變動的請求權亦不得行使。抵押權所擔保的債權優先于預告登記請求權，所以預告登記請求權亦無法對抗對抵押物的處分，商品房承購人將面臨無法取得商品房所有權的商業風險。

（四）房地首次登記

商品房竣工驗收交付之后，開發商在解除土地抵押等限制條件的前提下，應盡早及早辦理房地一體首次登記，一方面是履行商品房買賣合同中不動產登記事項有關條款的需要，另一方面則也是為了滿足承購人對于所購商品房轉讓交易、落實戶籍、子女就學等切實需求。

物權法第二十條之規定“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”所以作為購房者，應牢牢把握這個“三個月”，以及時辦理預告登記轉本登記，抵押權預告登記轉一般抵押權登記。一般而言，自能夠進行不動產登記之日起可以理解為開發商完成房地首次登記之日算起，預購商品房設定抵押應以抵押人完成抵押房屋轉移登記之日算起。不動產登記機構則應該將房地首次登記辦理完成情況予以公示，這方面不少地方做得尚不夠完善。

二、對各民事主體的幾點建議

各民事主體都應該加強自身的權利保護意識，以積極防范和化解風險。特別是購房者，由于對法律熟知程度不高，獲取的信息不對稱，往往在購房過程中處于弱勢地位，需要承受較大的商業風險。所以應加強相關法律知識的學習，綜合評估房產公司實力、查驗開發商預售資格以及分析自身還款能力等，充分了解商業風險，謹慎購房，并及時申請辦理不動產登記，盡可能把風險控制在最低水平，最大程度保障自身合法權益。

開發商應該拓寬融資渠道，分散巨額房地產投資以降低房產金融風險，提高資金使用效率，確保開發項目順利建設。落實好監管賬戶中預售資金的使用，專戶專存、專款專用，優先保障開發項目建設。在銷售過程中，應以客戶為中心，充分告知購房人該開發項目土地抵押、在建工程抵押情況等風險提示信息，辦理好商品房預售合同備案、不動產登記等工作。

銀行等金融機構則應根據開發商、商品房承購人的信用情況做好綜合信貸評估，特別是開發商自有資金的真實情況進行嚴格審核，以免開發商拆東補西，蒙混過關。

不動產登記機構應依權利人申請辦理好相關登記，保障權利人合法利益，于此同時應嚴審申請材料，對自身登記風險進行有效防控。如權利人辦理預告登記之時已設立土地抵押權的，應提供土地抵押權人同意辦理商品房預告登記及抵押權預告登記的書面意見等。住建部門應嚴把預售許可門檻，加強預售資金監管，抓好監管資金使用節點，并與不動產登記部門建立信息互聯，實現登記數據和樓盤表信息的動態實時傳遞。

三、結語：

本文從四種典型的不動產登記業務展開分析，梳理了民事主體之間存在的權利義務關系，尤其是多種登記并存的復雜情形，并提出幾點建議措施，以通過分析更好地銜接和保護合法權利，使得不動產登記工作更好地服務群眾、服務經濟、服務社會。

參考文獻：

[1]不動產登記暫行條例、不動產登記暫行條例實施細則.法律出版社。2016.

[2]史尚寬，物權法論.中國政法大學出版社。2000.