房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的建立與完善途徑

王艷

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越來越快。合同管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有著非常重要的作用，不僅能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)的順利施工和應(yīng)用。由于房地產(chǎn)建設(shè)是一個(gè)長期、復(fù)雜的過程，合同管理的內(nèi)容也較為龐大、復(fù)雜，需要我們建立并完善合同管理體系，以保障房地產(chǎn)企業(yè)的效益。在本文中，我們將對合同管理的特點(diǎn)進(jìn)行分析，并探索進(jìn)行科學(xué)進(jìn)行合同管理的有效方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);合同管理體系;建立;完善

現(xiàn)代社會是法律社會，不論企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)如何，企業(yè)都需要通過合同來開展銷售、采購、工程等系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了保護(hù)自身的合法利益，房地產(chǎn)企業(yè)更需要通過企業(yè)合同管理來提高合同管理的水平，保證按部就班地實(shí)現(xiàn)預(yù)定的施工計(jì)劃，不斷地提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，避免經(jīng)濟(jì)糾紛，進(jìn)而使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中存在的主要問題

（一）合同管理信息化水平偏低

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在開展合同管理工作時(shí)，往往不具備合理性、規(guī)范性和科學(xué)性。部分大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，其中涉及了規(guī)劃合同、監(jiān)管合同、工程合同、設(shè)備合同以及采購合同等。怎樣才能實(shí)現(xiàn)合同管理的簡便性，同時(shí)還能不會破壞其完整度，是當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)首要處理的問題。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有構(gòu)建迎合自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需求的合同，在對合同相關(guān)內(nèi)容加以確定的過程中，往往忽略了注意要求、處理方式以及職責(zé)權(quán)限。并且，沒有做好合同種類的合理分配，對已經(jīng)建立的合同，沒有建立對應(yīng)的編號，缺少科學(xué)的合同管理機(jī)制。在合同管理方面缺少規(guī)范性，合同進(jìn)度無法全面掌控，進(jìn)而給財(cái)務(wù)部門記錄相關(guān)數(shù)據(jù)增添難度，直接影響會計(jì)處理效率。

（二）合同管理意識比較淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)在開展合同管理工作的過程中，沒有注重對自身財(cái)務(wù)情況的思考，缺少完善的處理體系，同時(shí)建立的合同管理意識比較滯后，在某種程度上給房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的落實(shí)帶來了阻礙。合同管理工作人員在主觀方面，合同管理態(tài)度不嚴(yán)謹(jǐn)，職責(zé)意識不高，部分企業(yè)在落實(shí)管理工作時(shí)，往往過于重視自身效益的提升，甚至在簽署相應(yīng)的合同之后，合同管理意識不高，合同管理人員的監(jiān)管效力沒有得到全面發(fā)揮，進(jìn)而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)法律意識淡薄，合同管理制度不健全

我國房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理是隨著市場經(jīng)濟(jì)體制而逐步發(fā)展建立起來的。1993年，我國制定了統(tǒng)一的合同法，從法規(guī)角度逐步建立工程合同制度，合同也成為企業(yè)之間建立正式的契約關(guān)系的憑證。然而，房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是中、小型的房地產(chǎn)企業(yè)）的合同法律意識比較淡薄，漠視合同管理，甚至不知道合同與合同法律的關(guān)系，缺乏依法訂立和履行的意識，留下了極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的有效途徑

（一）完善合同管理信息系統(tǒng)

當(dāng)前，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中各項(xiàng)技術(shù)的發(fā)展，尤其是信息技術(shù)，得到了迅猛發(fā)展，應(yīng)用在房地產(chǎn)建設(shè)的檔案管理、信息發(fā)布等多個(gè)環(huán)節(jié)中，有效提升了工作效率。在合同管理的過程中，我們應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立合同管理信息系統(tǒng)，使施工中的各項(xiàng)動(dòng)態(tài)都能夠得到及時(shí)的交流，及時(shí)傳遞合同文件、變更記錄、補(bǔ)充協(xié)議、會議紀(jì)要、和各方的來往函件等文件，使合同管理能夠借助互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，得到科學(xué)管理。

（二）優(yōu)化完善合同管理組織機(jī)制

要想將合同管理貫徹到房地產(chǎn)各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)中，就要做好合同管理組織機(jī)制優(yōu)化工作，在企業(yè)集團(tuán)以及各個(gè)子公司內(nèi)部設(shè)定專業(yè)的合同管理部門，讓合同管理可以落實(shí)到房地產(chǎn)各個(gè)工作中，提升企業(yè)職工合同管理意識，讓每個(gè)職工都能意識到合同管理對企業(yè)發(fā)展的作用和影響，并且落實(shí)好各個(gè)合同的管理和修整工作，避免出現(xiàn)不必要的問題。并且，定期開展合同管理專業(yè)知識和技能的培訓(xùn)工作，全面開展合同監(jiān)管工作，應(yīng)用現(xiàn)代化管理方式，對合同風(fēng)險(xiǎn)加以管控和防范，防止給企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

（三）增加企業(yè)法律意識，建立合同管理制度

（1）建議企業(yè)建立一套適應(yīng)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的切實(shí)可行的、能有效調(diào)動(dòng)各方責(zé)任人的管理制度，才能確保企業(yè)的執(zhí)行力，才能避免企業(yè)簽訂、履行、變更合同時(shí)遭受經(jīng)濟(jì)損失。也可以避免企業(yè)人員（如合同管理人員跳槽等）變動(dòng)對合同管理工作的影響。（2）應(yīng)加強(qiáng)對有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、招投標(biāo)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，使全體人員能夠熟悉和使用這些法律、法規(guī)。公司可定期組織開展法律知識專題講座、交流總結(jié)會等形式，逐漸樹立法律風(fēng)險(xiǎn)意識。嚴(yán)格執(zhí)行國家的招投標(biāo)及合同管理規(guī)定，依法進(jìn)行公開招投標(biāo)項(xiàng)目，不訂立陰陽合同，避免私下合同，即使必須簽訂協(xié)議，合同的重要條款必須保持一致。

（四）加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格建設(shè)工程施工合同示范文本的應(yīng)用，規(guī)范合同表述形式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視合同示范文本的編制，積極吸收和采納國內(nèi)、國外成熟的企業(yè)合同管理經(jīng)驗(yàn)，編制合同示范文本，統(tǒng)一合同條款表述，規(guī)避各分公司、項(xiàng)目部對條款的隨意修改而帶來的合同風(fēng)險(xiǎn)。合同示范文本應(yīng)該經(jīng)過相關(guān)職能部門的充分討論，充分吸收各部門的意見。應(yīng)力求用詞清晰嚴(yán)謹(jǐn)，避免模糊詞匯的應(yīng)用甚至用詞之間的相互矛盾。合同示范文本應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：對合同價(jià)款支付的統(tǒng)一約定;對工程延誤的處罰條款;工程質(zhì)量的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的約定要詳盡;對自身的約束條款;利用履約保證金或履約保證函、滯納金等形式來約束承包商;材料上漲的約定;設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證引起的工程量增減約定等。

（五）完善合同管理的有關(guān)法律法規(guī)

完善和健全法律法規(guī)是確保建筑市場正常運(yùn)行的首要前提，是工程項(xiàng)目合同管理的基礎(chǔ)依據(jù)。制定從項(xiàng)目可行性研究至工程交工驗(yàn)收全過程的一系列法律法規(guī)，將工程建設(shè)整個(gè)過程納入法制軌道進(jìn)行規(guī)范和管理，對于規(guī)范建筑市場主體行為、維護(hù)建筑市場秩序、增強(qiáng)各方主體的法制觀念具有重要意義。針對建筑市場中的信用缺失、合同履約率等問題，要及時(shí)進(jìn)行研究和，探索創(chuàng)新制度創(chuàng)新，制定新的更規(guī)范的法律法規(guī)，矯正市場運(yùn)行中的種種偏差，遏制消極因素，規(guī)范各方行為。同時(shí)，對不斷出現(xiàn)的新問題要制定相應(yīng)的更具操作性的法律法規(guī)，促進(jìn)建筑市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，為建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理創(chuàng)造更好的宏觀環(huán)境。

（六）聘用專業(yè)化的合同管理人才

建立合同管理制度意味著企業(yè)必須設(shè)立專門的人員、專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行這項(xiàng)重要的工作，而不能將合同管理僅作為其他科室的兼職工作。事實(shí)上，合同管理涉及的知識的廣泛性和復(fù)雜性，也決定了必須招聘專業(yè)化的人才進(jìn)行合同管理。通過對外公開招聘、內(nèi)部選拔等方式，將具備合同管理專業(yè)知識的人才分配到總部、分公司、項(xiàng)目的各個(gè)崗位上進(jìn)行輪崗，有利于更系統(tǒng)地掌握相關(guān)知識。與此同時(shí)，注重對合同管理專業(yè)人才的培訓(xùn)，包括建筑、法律、管理等專業(yè)知識，提高其管理水平。

三、結(jié)語：

綜上所述，隨著人們風(fēng)險(xiǎn)防范意識的不斷提升，合同管理受到了房地產(chǎn)企業(yè)的重視，希望通過科學(xué)的合同管理，能夠規(guī)避房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的資金、物資損失，確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

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