淺析房地產企業如何構建有效的運營計劃管理體系

劉陽

摘要：當前我國房地產行業發展迅速，市場競爭也逐漸加大，由于房地產企業起步較快，發展較早，所以有著科學完善的開發管理體系，但是對于中小型發展企業而言，卻面臨著重要的選擇，如果向前可以奮起直追，繼續發展，會占有一定的市場份額，但是如果向后則會被兼并或者是強迫退出房地產行業。所以必須構建適合企業自身的管理體系，切實提高市場競爭能力是迫在眉睫的。本文基于此背景下簡要分析房地產企業如何構建有效的運營計劃管理體系，并提出具體的管理策略，希冀有效促進房地產企業科學可持續發展，切實增強市場競爭能力。

關鍵詞：房地產企業;運營計劃;管理體系;信息技術

當前中國的泡沫經濟發展愈發漸大，其中房地產行業是受影響最大行業，國家為了控制市場的經濟能夠健康發展，降低房地產的投機，減少泡沫，出臺了一系列的宏觀調控政策。這對于房地產業的經營來說是非常不利的，因此企業要想在市場上生存下來，要更大程度上擴大企業的影響力以便獲得更好的發展。房地產開發企業在發展建設中需要大量的運營資金來作為企業的保障，但由于外因出現了融資能力減弱的情況，因此成本控制成為每個房地產開發企業都需要研究的重要課題。如何在惡劣的經濟市場環境下獲得更大的利潤空間以及發展前景，就必須從企業開發期間的各個階段開始進行控制與研究。

一、房地產企業構建運營計劃管理的必要性

當前標桿房地產行業的銷售額逐步增加，大量的中小型房地產企業仍然處于銷售滯緩或者是融資困難等困境之中。近幾年低利率資金，大部分的標桿企業都能夠有效應用，資金杠桿走上了快速發展之路，由于布局大量的項目以及多個城市群進行滾動開發，所以協同構建的跨區域多項目的運營計劃管理體系顯得極為必要。建立精細化管理標準化體系以及產品定位，能夠有效改善房地產企業的決策機制與運行效率，進一步深化改革[1]。探索輕資產運營的管理模式，切實提高房地產企業的抗風險能力，所以構建計劃運營管理體系則顯得十分火急。當前我國信息技術的不斷發展，例如管理ERP系統以及移動手機平臺和iPad現場拍照等等，為構建計劃運營管理體系提供了重要的支持。對于中小型房地產企業來說，由于開發項目的不斷增多，規模也在逐步擴張，管理難度不斷加強，所以必須有效提高項目運營管理能力，才能夠有效擺脫發展瓶頸。根據品牌房地產企業的成功發展經驗，我們得知在全國化布局下，隨著多項目與跨地域項目的有效開發，確保房地產開發過程的有序運作，必須要構建科學完善的運營計劃管理體系，才能在激烈的市場競爭中保持發展優勢，切實提高產品質量，有助于增強企業的計劃與管理能力有助于實現成本優化，制定科學合理的銷售策略，才能夠促使企業的經濟效益與社會效益有效提高[2]。

二、房地產企業的特點

首先，房地產屬于固定的不動產商品，因此它不同于其他商品一樣會隨著空間的移動而產生外在形態的變化。其次房地產商品是屬于使用年限長，價值高及長期性，所以人們往往在購買商品時不是那么輕易就交易成功。最后房地產是屬于高投資，稀缺性的商品，因此市場上對于房地產的競爭性是相對有限的，也屬壟斷性產業。由于國家必須保障百姓們的住房問題，國家也對銀行及房地產業一并出臺各類政策，防止貧富兩極分化的極端。其次，房地產項目高投資，周期長，價值高的特點可以看出其成本構成。一方面，可以結合房地產項目的顯性運營成本看出其成本組成有：征用土地費、房地產開發時前期的工程費用、建設配置工程費用、設施工程費用、期間費用等。

三、房地產企業構建運營計劃管理體系策略

（一）加強運營計劃管理體系與產品標準化的有效銜接

當前低碳發展環境下，房地產企業在制定自身競爭戰略時，必須要重視產品的標準化，構建標準化計劃管理戰略，所以房地產企業應當從眾多角度入手進行品牌與產品定位，并且進行相關的標準化處理。房地產企業在房地產開發中應當提高自身項目的現場管理與造價控制水平、后臺設計，確保各項工作標準化進行，同時也應當并調整服務模式與服務渠道，新服務模式探索切實提高房地產項目的客戶粘性與人文情懷、消費者的多元化消費需求，從而形成品牌優勢，切實增強房地產企業的市場競爭能力[3]。

（二）構建運營項目運營計劃管理體系與配套機制

在發展過程中，房地產企業必須制定運營管理計劃，由于建設周期調查，大部分企業在房地產建設項目驗收后的長時間內并未進行款項結算，所以會給企業的現金流產生一定的壓力，由于缺乏項目計劃，企業也難以進行有效的資源合理調配。為了進一步確保房地產行業的可持續發展，切實提高房地產行業的利潤率。所以在項目開工之前，房地產行業就必須進行運營計劃制定，各部門必須加強有效協作，積極踴躍的參與其中，既能夠確保工程質量，也應當縮短建設周期，有助于減少并降低不必要的資本支出，提高人力與資金的使用效率，可以結合行業的發展特點，構建科學完善的運營計劃制度，以及績效考核等各項分配制度。

（三）以ERP體系為基礎控制運營管理系統與工具

在房地產企業發展過程中，有眾多因素會干擾房地產企業的發展，運營計劃，管理也在其中，所以必須要構建有效實施運營計劃管理。構建科學合理的發展體系，尤其是制定執行運營計劃環節，必須加強這兩環節的緊密相扣的環節間有著極為重要的關系，同時應當嚴肅對待，通過科學合理的溝通才能夠確保計劃趨于科學化發展，便于操作。情況對計劃和實施過程中的不同結果進行分析對比，并且尋找出原因及時有效的查看經營過程，發現是否存在一定的偏差，分析經營結果，便能夠得出計劃中亟待完善的部分。有效應用現代化管理技術，有助于打造企業計劃管理體系，在房地產企業計劃管理過程中可以構建數據庫應用網絡技術，有效實現信息和數據的對接，能夠科學合理地把握市場發展需求，并且了解到產品在投入上市的信息，能夠實現有效市場信息的靈活轉換，可以通過計算機控制企業的相關信息與運營系統靈敏準確的掌握企業的最新運營情況，有助于實現企業和產品的生產與出庫等各項數字的有效控制。

（四）引導并樹立全員運營計劃管理理念

房地產企業一直追求的目標就是構建科學高效的運營計劃管理體系，要想實現這一目標就必須依靠可靠的體系進行支撐，房地產企業的員工必須要具備運營計劃管理理念能夠積極有效的聯系，并合作各個部門。同時，各部門與各員工間也應當進行緊密配合，根據企業的年度目標要求以及戰略性規劃，有針對性的制定開發計劃以及資金計劃、銷售計劃等等再得出計劃后，能夠及時有效的進行反饋和評價，并且確保計劃管理發揮最大的使用效能。

四、結語：

綜上所述我們能夠看出當前我國建筑行業不斷發展，房地產行業的集中度也在進一步提高，在日后發展過程中門口結合企業的發展特點與產品特點，構建符合自身行業運行規律的運營計劃管理體系，成為了越來越多房地產企業探索及追尋的重要目標。所以運營計劃管理在房地產企業管理過程中有著極為重要的地位，也是企業持續發展的重要命脈，聯系著企業的各部門以及多行業的資源統籌以及協調發展，有助于提高企業的管理效率與核心競爭能力，所以必須要構建科學完善的運營管理計劃，才能夠有效促使房地產企業精細化管理，切實提高市場競爭能力。

參考文獻：

[1]蔡海苗.房地產企業如何構建有效的運營計劃管理體系[J].企業改革與管理，2017（5）：20-20.

[2]佚名.房地產企業構建有效的運營計劃管理體系策略研究[J].建材發展導向（下），2018，16（3）：289-290.

[3]佚名.房地產企業計劃運營管理的構建與實施[J].企業改革與管理，2018，No.331（14）：97-98.