房地產企業成本核算存在的問題及應對

摘?要：房地產開發過程的特殊性決定了房地產企業成本核算的復雜性，為了確保新形勢下企業持續穩定的發展，房地產企業對成本核算工作要重視起來，積極運用各種合理的措施，解決成本核算中的問題，充分發揮成本核算的意義，并且根據成本核算的情況與結果，對項目開發的流程進行更加科學的設計與調整，完善成本控制體系，實現企業成本管理的目標，以此不斷提升企業的核心價值。

關鍵詞：房地產開發項目;成本核算;成本控制

一、 房地產開發企業成本核算方面存在的問題

（一）成本核算意識較弱

房地產開發企業在發展過程中，其成本核算與控制具有可塑性強、精確細致、全面規范等特點，科學有效的成本核算不僅可以提高企業的財務管理水平，還可以提高企業的經濟效益。但就目前情況看，部分房地產開發企業受短期利益的蒙蔽，對成本核算工作的關注度較小，企業成本核算工作的規范性、準確性、科學性減弱，導致核算賬目較為混亂，企業難以正確把握財務管理的著力點，房地產企業的成本核算成效必然受到影響。

（二）成本核算口徑不統一

房地產開發企業在拿到地皮后，要以自身的實際情況和所處的外部環境為基礎確立開發目標，并以開發目標為核心實施相應的成本核算工作，然后依照核算結果對相應費用進行分配和歸集。雖然國家為了提高房地產開發企業成本核算工作的精準性和有效性出臺相應的政策，但就目前情況看，我國房地產開發企業在成本核算方面依然存在口徑不一的現象。此現象的出現主要受房地產開發企業項目開發周期長、成本核算內容繁雜、財務人員水平不一等因素的影響。

（三）成本核算對象不明確

房地產開發項目本身涵蓋的成本核算內容較為繁雜，項目開發成本核算的對象無法與企業經營管理實現有效的對接，導致房地產開發企業產品的開發節奏無法順應產品的業態形式。在房地產開發企業中其項目開發以片為主要單位，產品類型囊括了別墅、商業地產等多種形式，因此企業一般采取分期開發的形式，但是會計準則中并未對成本核算對象進行明確，企業成本核算工作的準確性無法得到保障。另外，部分房地產開發企業在工程竣工后無法對工程進行結算，拖慢了小區配套設置建設進程，在一定程度上對成本核算周期產生影響。

二、 房地產開發企業加強成本核算工作的策略

（一）加強企業成本核算意識

房地產開發企業在加強成本核算方面可以從以下五個方面入手。第一，企業可以積極引入較為先進的財務管理理念，并對外招聘專業的高素質人才，為成本核算工作的開展奠定堅實的理論基礎和人才基礎。第二，企業還應明確成本核算在房地產項目開發過程中的重大價值，為企業成本核算工作的開展營造良好的氛圍。第三，企業要根據實際情況設立成本核算體系，并制定相應的工作制度，明確各個部門及員工在成本核算工作中所承擔的責任，引導每個職能部門都參與到成本核算工作中，為材料、固定資產、成本核算、利潤核算等其他核算工作提供保障。第四，相關人員要以財務管理機制為基礎，科學合理地確定成本核算目標，避免出現核算重復、核算遺漏等問題，保證核算類目的準確性和科學性，在成本核算工作的有效推進中不斷加強企業的成本核算意識。

（二）統一成本核算口徑

房地產開發項目的完成周期較長，其核算內容也比較復雜，企業要想提高成本核算質量、改善成本核算現狀，需要將其納入財務管理范圍，并按實際需要對成本管理進行動態監管。同時，相關人員還要根據財務管理要求對成本核算口徑進行統一，以便為開發成本的分配提供依據。財務人員可以根據企業成本核算要求制作相應的成本核算明細臺賬，用統一口徑記錄項目開發過程中花費的所有費用，為后續成本結算工作提供依據。在此過程中，財務人員需要對各項成本費用進行分配和歸集，并制定項目成本核算明細表，確保同一項目的成本核算口徑相統一。比如，在按照占地面積對公共配套設施費用、土地拆遷補償費用、征地費用等進行成本核算工作時要確保成本分配與歸集的科學性，為相應房建項目的順利完成提供有力保障。

（三）明確成本核算對象

房地產企業在開展成本核算工作時可以將相應房建項目中的每個單項作為成本核算對象。當項目周期較長、規模較大時，企業要以該項目中的某一特性為基礎，將整個項目進行劃分，然后針對每個部門開展成本核算工作，保證成本核算的結果能完整反映整個項目的成本信息。而當某大型房地產開發企業同時開展多個開發項目時相關人員要對這些項目進行詳細分析，從而找出其共同特征。然后利用此特征將相應項目進行整合，逐步開展成本核算工作，不僅可以減輕會計人員的工作難度和工作壓力，還可以提高企業的成本核算水平。

三、 結束語

隨著政府相關政策的出臺，我國的房地產開發行業進入體系化發展新常態，其發展環境得到一定的改善。但是房地產企業在開發過程中依然會遭遇較大的風險，因此房地產開發企業需要加強其成本核算工作，并根據市場經濟環境的變化在國家相應政策的指導下合理管控成本，提高自身的財務管理水平和效果，促使企業獲得更好的發展。

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作者簡介：魯偉偉，恒大地產集團濟南置業有限公司。