淺談如何規范國家房地產評估市場

田和燦

摘要：對房地產的評估活動屬于此類行業的重要組成部分，具體過程的規范性直接關系到交易行為的質量以及整個市場的發展態勢。我國的此類評估目前仍存在較多問題，不利于市場的健康發展。本文特此對此類評估的規范化作出研究，首先對其進行了簡要的介紹，明確基本概念，并論述了我國現階段該行業的發展情況，就此類市場的現存較為明顯的缺陷進行分析，最后針對性地提出了具體的規范對策。

關鍵詞：國家房地產評估市場;發展狀況;缺陷分析;規范對策研究

國內經濟水平的提高以及人們生活意識的加強大大推動了房地產市場的發展，人們開始越來越關注有關房產的相關信息。為推動房地產行業的健康發展，有必要對其評估市場進行合理的規范化研究。本文特此進行研究，以期為行業內相關人員提供合理的理論參考，切實促進市場的規范化。

一、房地產評估簡要介紹以及前景分析

房地產評估（Real Estate Price Assessment，REPA）是指相關的專業人事在對房地產進行全面分析之后，在特定的評估目的指導下，對其價值進行估量，用以針對該房產的經濟活動。在具體的過程中，相關人員常常參考所評價地產的周圍環境以及社會因素。其中，環境因素主要包括地理位置、地勢地貌、氣候變化、氣候適應性以及環境安全系數等，社會因素主要考察地產所屬區域的社會發展情況，例如交通是否便利、是否有相匹配的功能性建筑（市場、醫院、學校等）、未來是否會有正向的改造計劃等[1]。

現階段，我國的市場經濟呈現出較好的正向發展趨勢，人民的生活質量顯著提高，人均的可支配收入也大幅提高，這就大大刺激了房地產等高端消費產品的需求量，再加上房地產本身的價值保值特點，近年來越發地成為人們閑置資金投入的首選對象，相關的交易市場也越發繁榮。作為此類產業交易的重要環節，REPA也開始受到了人們的廣泛關注，人們越來越傾向于在進行房產類交易活動前，咨詢REPA的專業性建議，因而成為逐漸成為一種硬性需求，具有較好的發展前景。

二、我國房地產評估市場的發展情況

由于我國經濟發展的起步晚于西方發達國家，相應的附屬行業也表現出明顯的初期不成熟的特點，REPA行業尤為顯著。與西方發達國家推行資本主義制度不同，我國屬于社會主義的共產國家，因而房地產及相關行業一直以來由政府方面而非私有市場機構占據主導作用，相關政策措施帶有明顯的政治背景，且在前期階段人們對于房地產的關注度較低，因而REPA沒有實現較大的規模發展。

在改革開放之后，蓬勃發展的市場經濟大大推動了房地產交易市場的發展，而這一變化也刺激了對于REPA的需求，其迎來了發展機遇。目前，國內開已有超過20000人獲得REPA的行業執業資格，并據統計，國內已有3000多家正式注冊的、可以提供REPA服務的公司企業[2]。

三、房地產評估市場的缺陷分析

（一）相關法律制度不完善

我國的REPA行業雖然呈現出較明顯的發展態勢，但由于起步較晚以及我國的特殊情況，行業的未成熟性特點不容忽視。目前，REPA的相關法律政策的制定主要是通過參考已有的西方發達國家的相關法律條文來完成。這樣的法規雖然可以起到基本的行業約束作用，但由于與我國特殊的社會主義市場經濟制度的匹配程度較低，不利于某些特殊問題的規劃以及此類行業的長期可持續性發展。除此之外，我國現存的法律法規多強調評估企業的行為法律符合性，對于個體的約束較少，存在部分法律漏洞。

（二）評估人員的專業水平不一致

我國的REPA行業目前仍沒有形成成熟的、符合我國人才特點的培養、評價體制，REPA執業資格的獲取多通過單一的書面考試，存在很大的問題。現階段的REPA類人員來源主要有兩種途徑：一是國內人員受企業或機構的資助，前往海外發達國家進行REPA相關理論知識的學習，并在國外取得相關的REPA執業資格以后回國進行執業;二是國內的相關行業人員在進行粗淺的理論學習以及經驗累積后直接上崗。前者的專業性較強，但評價的模式相比較于國內更適合于國外的市場情況，與國內情況的匹配性較差。后者雖然對于國內市場的熟悉程度顯著高于前者，但缺乏系統的理論體系，容易出現嚴重的方向性錯誤。

四、具體規范對策研究

（一）健全相關法律政策

首先，法律法規的健全應重視國情的匹配性問題，在初期基礎法規骨架的構建上可以以西方發達國家的相關法律作為參考主體。法律的不匹配性很可能會引發相關的市場問題，因此在后續的改進中，要關注相關問題出現的種類，認真分析出現的原因，并提高法律政策的修改效率，以此來建立符合我國具體市場特點的法律體系。

此外，法律約束面也應有先前的企業機構擴大至所有參與REPA行為的人員，包括個體，提高此類行為的監管力度，設立專門的監督機構，并明確各項違法行為的懲罰措施，保證REPA市場的公平良好性。

（二）改革教育培訓與評估審核模式，提高專業水平

針對目前的行業發展狀況，我國可以逐步推行帶動式的人員培訓模式，即以國內的地產行業相關人員為主，此類人員對于國內的市場情況具有較好的了解，對其進行海外REPA理論知識的系統培訓，在保證其具備提供REPA服務之后，以其作為指導人員，對其他人員進行培訓，以此來擴大人才培訓規模。在此模式中，培訓質量以及培訓審核的標準應重視個性化，不以傳統的政府標準為主。除此之外，要建立長期的專業能力評估審核制度，以此來激勵相關人員的持續學習，不斷吸收先進的理論知識，切實保證長效發展。

五、結語：

本文在國內房地產市場迅速發展以及對于相關評估服務需求日漸增加的背景下，對于此類評估市場規范化作出研究。文章首先對房地產評估的基本概念以及在我國的發展情況進行介紹，在此基礎上對現階段存在的顯著缺陷進行分析，主要包括相關法律制度的不完善性以及相關評估人員的專業性問題，并針對性地提出解決方案，強調應重視健全相關的法律政策，并改革教育培訓與評估審核模式，提高相關人員專業水平。本文期望可以為我國房地產評估市場的健康發展提供有效的理論依據。

參考文獻：

[1]官琦.房地產交易市場發展策略分析[J].中國市場，2019（02）：75+77.

[2]潘世炳，文云波，張小莉.房地產估價機構如何在發展中防范風險[J].中國房地產，2018（35）：62-65.