住宅專項維修資金保值增值模式探析

宋良明

摘要：目前住宅專項維修資金對住宅共用部位、設施設備維修養護起到了關鍵性作用，資金歸集和使用規模不斷增加，按照目前管理辦法規定除了正常使用外，只能進行組合存款和購買一級市場國債，因此，維修資金保值增值是維修資金管理部門需要認真考慮的課題。本文對住宅專項維修資金保值增值提出一點個人分析和建議，希望對維修資金管理工作起到一點幫助。

關鍵詞：住宅專項維修資金;保值增值;模式探析

住宅專項維修資金，是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。是由業主交存、屬于業主所有。實行由政府部門管理、專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

自建設部《住宅專項維修資金管理辦法》頒布以來，各地維修資金實現了從無到有，歸集資金數額從小變大，歸集、使用、管理工作循序漸進，不斷完善，保障了房屋共用部位、共用設施設備保修期后的維修養護，延長了物業使用壽命，為保障業主正常使用物業提供了維修資金支持，也為政府民生工程增光添彩。

根據《辦法》規定，各地維修資金管理部門嚴格按照文件規定在交存、使用、監管方面按文件規定執行。但是在面臨維修資金使用潮到來之前，有必要未雨綢繆，應盡最大努力使維修資金保值增值，防止維修資金結余逐步減少，增強資金支付的支撐能力。因此，增值收益最大化是政府部門和廣大業主應該關注的重點。結合實際工作，探析一下資金保值增值的模式。

一、在現有政策下，維修資金保值增值的模式及利弊分析

按照建設部《住宅專項維修資金管理辦法》規定，可以列入維修資金滾存使用的增值收益主要有以下幾種情況：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息;

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，

業主所得收益;

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

以定期存款的方式存儲在銀行是維修資金增值收益的主要方式和來源。利用維修資金購買國債，并且只準購買一級市場新發行的國債，并持有到期。以上兩種增值收益方式都是充分的考慮到了資金管理的安全性，其優點是資金放在國有銀行或購買以政府信用為擔保的國債，其信用風險和流動風險都很小，不會發生資金本金損失，每年可以得到穩定的收益，業主放心，政府管理部門放心。但其弊端是產生的收益相對較低，資金以存款的方式放在銀行“睡大覺“或購買一級市場國債，關注的重點放在資金管理的安全性方面，而資金的時間價值沒有充分考慮。隨著時間的推移，由于通貨膨脹的原因及央行貨幣供應的“放水”，使得資金購買力相對不斷縮水，資金增值不能充分抵消通貨膨脹帶來的損失，收益會相對較低或出現負收益，使維修資金總余額不斷減少甚至出現負增長，有可能若干年后物業保修維修出現資金使用支付風險，逐漸面臨“入不敷出”的隱憂。

后面兩種增值方式在現實工作中很少發生，所占比重較低，本次不作為探析的重點。

住宅專項維修資金現有的增值保值模式主要是由政府的《維修資金管理辦法》的規定決定的，既政府資金管理部門是以經濟學上的“公共人”來管理維修資金的，“公共人”要承擔公共責任，處于公共監督之下。“公共人”因其公權地位和公職身份而必須對授權者和法律法規承擔諸如民主、效率、公開、公平、正義、回應、廉潔等責任，而不是以“經濟人”來管理資金，“經濟人“是指追求自身利益或效用的最大化為目的。這就使得政府管理維修資金更多的是追求資金的絕對安全性，保證資金不被挪用，不發生本金損失，從而使得增值收益遜于安全性。

二、探索嘗試多種增值保值方式，優化資源組合，實現增值多元化。

首先需由維修資金行業主管部門進一步補充完善維修資金管理辦法，“辦法”自2007年頒布以來，為維修資金的歸集和管理提供了很好的法規依據，也做出了很大貢獻。但辦法已經頒布十多年了，當初制定辦法是在當時的政策和經濟環境下制定的，面對目前的政策和經濟環境，應與時俱進，增加一些新的方式方法補充完善，規定維修資金的投資范圍和比例。政府部門可先進行調研、分析，嘗試探索、試點一些新的增值方式，試點成熟后，再從制度層面進行“頂層設計”。讓基層維修資金管理部門有法可依，有章可循。

其次是探索嘗試多種增值保值方法，進行資金“一籃子”組合，在保證資金安全性下，政府部門通過合理引導，有效監督，培育和完善維修資金向市場化運作轉變進行多元化投資，達到資源的有效配置、收益的最大化。根據具體情況可制訂如下投資方案。

一是繼續優化組合銀行存款，采取長期短期銀行組合存款相結合的方式，或委托商業銀行進行組合理財，通過公開招標選擇理財產品，既達到了資金收益最大化，又保證了資金的安全性。

二是借鑒養老金入市的模式，拿出一定比例資金，遴選出合格基金公司和保險證券資管機構進行委托投入運作。基金管理公司主要優點是投資專業化，一般都受過專業的投資訓練，具有非常豐富的投資運作經驗，信息渠道暢通，分析手段先進，因而能夠比較準確地把握金融市場上各種金融品種的價格變動趨勢，克服非專業人士在知識、經驗、時間和精力方面的不足，最大限度地避免投資失誤，提高投資成功率。維修資金運營可以和國家經濟發展目標結合，投入大型基礎設施建設等具有長期穩定收益的領域，也可以直接投入股市一、二級市場或債券二級市場，進行組合投資。

三是借鑒公積金貸款模式發放貸款。公積金貸款在解決個人住房貸款和公積金保值增值方面做的比較成功，維修資金某些方面和公積金類似，可以參考公積金貸款成功的經驗，對地方政府公共基礎設施投資發放貸款，既解決了政府融資問題，又支持了公共設施的建設，同時確保了維修資金的保值增值。由政府信用支持，維修資金的貸款安全性得到了充分保障。其次也可規劃一定比例維修資金用于個人住房貸款，作為個人住房公積金貸款的補充，滿足個貸需求，同時又增加了維修資金的增值渠道。用于個貸的資金為防控風險應由第三方擔保機構進行擔保。

三、結語：

“預則立，不預則廢”不管采用何種保值增值方法，都要有一個規劃或方案，維修資金保值增值投資模式同樣適應這個原則，在投資之間，都要制訂一個切實可行的、風險可控的計劃或方案。在具體運作中，既要確保保值增值又要建立安全監控機制，確保資金安全和業主利益。讓百姓滿意，政府放心。

參考文獻：

[1]《住宅專項維修資金管理辦法》.建設部、財政部2007年165號令

[2]馬珺.經濟基礎知識.2016