限購(gòu)令時(shí)代我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析

摘要：隨著國(guó)家的整體發(fā)展，人們的生活水平在不斷的提高。同時(shí)房?jī)r(jià)的整體價(jià)格也在不斷提升。國(guó)家相關(guān)政府為了應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象，提出了相關(guān)政策限制了房地產(chǎn)買賣的限購(gòu)令。這也使得短期之內(nèi)得到有效控制，控制了房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。目前限購(gòu)令這一政策還有不足之處，本文根據(jù)目前房屋現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出部分建議，希望能夠使限購(gòu)令政策更加完善。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)令時(shí)代;我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控;問(wèn)題以及有效措施

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，住房難的問(wèn)題已經(jīng)影響了人民群眾的生活和社會(huì)的安定。因此，國(guó)家政府以調(diào)整房?jī)r(jià)為目的，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，各級(jí)政府出臺(tái)多項(xiàng)措施對(duì)其市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控政策下，絕大部分城市都受到了極大的影響，作為當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)社會(huì)公眾的廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

自從2010年我國(guó)頒布“住房限購(gòu)令”后，人們就掀起大量爭(zhēng)議，部分支持者認(rèn)為在一定程度上可以限定投機(jī)性買房住房，防止房屋暴漲現(xiàn)象?？梢宰屓珖?guó)房?jī)r(jià)平衡上漲，對(duì)于調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)有較重要的影響也有部分反對(duì)人士認(rèn)為限購(gòu)令的出現(xiàn)過(guò)于隨意。在2017年10月份左右，全國(guó)各大城市出現(xiàn)樓市調(diào)控?zé)岢?，各城市政府都調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。限購(gòu)令主要目的是限制用戶購(gòu)買房屋的套數(shù)，防止商機(jī)性購(gòu)房住房，為限制投資投機(jī)性買賣為核心。規(guī)定房屋價(jià)格與人們的平均消費(fèi)水平互相符合，使得大部分群眾能夠接受。2018年，我國(guó)中央政府再次強(qiáng)調(diào)了要堅(jiān)持這一政策，要求房?jī)r(jià)要合情合理，還要求在最近能夠?qū)ⅰ跋拶?gòu)令”有效落實(shí)。近幾年來(lái)，召開的會(huì)議大部分都是以房?jī)r(jià)問(wèn)題為焦點(diǎn)展開的，想要將房?jī)r(jià)穩(wěn)定一個(gè)合理的價(jià)格不變的同時(shí)還要求市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展。從這些宏觀調(diào)控政策可以看出國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的重視度[1]。下圖是我國(guó)2017-2018年限購(gòu)潮。

二、限購(gòu)令的本質(zhì)

住房是一個(gè)關(guān)乎到國(guó)民生計(jì)的問(wèn)題，它既是每個(gè)人的家又是一種投資，有著兩種不同的性質(zhì)。目前來(lái)看，普遍購(gòu)房的用戶都是用來(lái)居住的。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化相對(duì)較大，許多地區(qū)的居民購(gòu)買不起房子，而且根據(jù)區(qū)域不同，平均房?jī)r(jià)差距也較大。還有部分人員惡意炒高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)脫離了本質(zhì)[2]。

湖南長(zhǎng)沙在2018年6月25日出臺(tái)了號(hào)稱史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控的新政，也引起了媒體及全國(guó)各大城市的高度關(guān)注，畢竟在嚴(yán)厲限購(gòu)政策下長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在省會(huì)級(jí)二線城市中幾乎是最低，如今再出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，至少應(yīng)該是符合“房住不炒”的大政方針，不論這種行政干預(yù)市場(chǎng)的手段是否合理，至少也順應(yīng)了絕大多數(shù)老百姓的期待。然而所謂史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也誤傷到一部分真正的剛需人群。政策中指明，必須有穩(wěn)定工作一年或24個(gè)月的社保，才具備購(gòu)房資格。很多人正是看到長(zhǎng)沙人才新政中落戶政策和購(gòu)房便利的利好，義無(wú)反顧的回到省會(huì)長(zhǎng)沙創(chuàng)業(yè)，結(jié)果嚴(yán)厲的新政，讓他們陡然間陷入不堪。

目前在短期內(nèi)，這一問(wèn)題是不可能有效解決的。這是一個(gè)漫長(zhǎng)的改變個(gè)過(guò)程。這需要宏觀調(diào)控政策來(lái)進(jìn)行有效緩解，推進(jìn)改革這一過(guò)程。目前限購(gòu)令政策主要就是針對(duì)樓市來(lái)進(jìn)行的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為導(dǎo)致樓市泡沫的問(wèn)題。表明上看，限購(gòu)令好像是限制了人們的購(gòu)房數(shù)量，而本質(zhì)上是限制一些房地產(chǎn)商利用房?jī)r(jià)進(jìn)行投資和投機(jī)進(jìn)行炒價(jià)，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和平發(fā)展，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。

限購(gòu)令是為了遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但是房屋價(jià)格不穩(wěn)定的主要原因還有一個(gè)就是土地價(jià)格制度。地方政府的主要財(cái)政來(lái)源都是土地出讓，這也使得價(jià)格出售較高，進(jìn)而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。如果能夠降低土地出讓價(jià)格，可以更好的解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格更加穩(wěn)定，雖然這一政策能夠有效解決問(wèn)題。但是并不是所有地方都可以盲目的減少土地出讓價(jià)格，這需要合理的規(guī)劃和相關(guān)的財(cái)權(quán)來(lái)調(diào)整。

三、限購(gòu)令實(shí)施過(guò)程中的一些建議

雖然“限購(gòu)令”整體上是為了國(guó)民生計(jì)而施展的政策，但是個(gè)人認(rèn)為在一些方面還有著不足，希望能夠改進(jìn)，更有效的將政策完善。

（一）短期內(nèi)人性化限購(gòu)

“限購(gòu)令”確實(shí)是按照民生角度來(lái)出發(fā)的，在相關(guān)的規(guī)定上也親民，但是目前來(lái)看上面的限購(gòu)條例過(guò)于嚴(yán)格苛刻，不太適合目前現(xiàn)狀。條例內(nèi)容應(yīng)該根據(jù)不同的城市來(lái)進(jìn)行針對(duì)性實(shí)施，將內(nèi)容變的更為人性化。例如：凡在北京市符合條件，而且沒(méi)有北京市戶口的高層人才，可以在沒(méi)有住房的條件下購(gòu)買一套屬于自己的住房。這里的內(nèi)容說(shuō)的并不明確，高層次人才指的是什么樣的人也沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明，需要進(jìn)一步完善，才會(huì)使得這一政策更有說(shuō)服力。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行政策，加大執(zhí)法力度

有部分地區(qū)并沒(méi)有有效落實(shí)“限購(gòu)令”這一政策，針對(duì)這一現(xiàn)象，應(yīng)該有效的將“限購(gòu)令”政策施展開。加大各個(gè)城市之間的監(jiān)管力度，對(duì)于購(gòu)房者的納稅、以及相關(guān)的證據(jù)都應(yīng)該嚴(yán)格查詢，對(duì)于出現(xiàn)偽造、假證現(xiàn)象給予嚴(yán)厲的懲戒，追究其刑事責(zé)任，加大執(zhí)法力度。有效控制這一現(xiàn)象。

（三）一二手房?jī)r(jià)倒掛致限價(jià)政策邊際效應(yīng)遞減

國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)厲害，大大限制了新房交易，投機(jī)者無(wú)從下手。由于新房無(wú)法買入，買家開始加入二手房市場(chǎng)，因此催高了二手房?jī)r(jià)格上漲，從而導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)高于新房。因此限價(jià)應(yīng)當(dāng)充分考慮幾個(gè)因素，包括當(dāng)?shù)氐腃PI走勢(shì)、房?jī)r(jià)走勢(shì)、當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)和人均可支配收入等因素。

（四）完善限購(gòu)令配套的政策

通常頒布一個(gè)政策都會(huì)有許多配套的其他政策，它們之間有著互相促進(jìn)、協(xié)調(diào)的作用。例如：“一房一價(jià)”“優(yōu)化房屋支持曾策服務(wù)”。這些配套的政策，可以幫助更好的將“限購(gòu)令”政策施展開。還有一些政策對(duì)于“限購(gòu)”“限售”“限價(jià)”這些方面都有著至關(guān)重要的作用，對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房的行為制度很大。符合國(guó)民生計(jì)。

四、結(jié)語(yǔ)：

大家都渴望擁有自己的一套房屋，不過(guò)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)過(guò)大，使得許多居民不能擁有屬于自己的房子，“限購(gòu)令”政策的推出，給許多居民帶來(lái)了希望，宏觀調(diào)控政策拯救人民于水火之間。不過(guò)目前來(lái)看限購(gòu)令還存在著不足之處，希望能夠加以改善，讓我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)更好的狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓永輝，黃亮雄，鄒建華.房地產(chǎn)“限購(gòu)令”政策效果研究[J].經(jīng)濟(jì)管理，2014，36（04）：159-169.

[2]周健宇.房產(chǎn)“限購(gòu)令”的合法性及其救濟(jì)途徑探析[J].海南大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2012，30（05）：92-99.

作者簡(jiǎn)介：彭植墨（1980-），湖南株洲人，經(jīng)濟(jì)師，本科，工作方向：房地產(chǎn)。