低碳經濟下我國房地產發展狀況及趨勢分析

胡天鵬

摘要：低碳經濟是一種減少溫室氣體排放的低能耗、高能效的經濟發展模式。在低碳經濟的大環境下，通過對房地產業的發展歷史的梳理以及對發展現狀的分析，總結現階段房地產行業中發展的成果及存在的問題，結合我國國情實際及發展綠色低碳的潮流，為房地產市場的發展趨勢提供建議。

關鍵詞：低碳經濟;發展模式;發展趨勢

低碳經濟，是以減少碳排放、減緩全球氣候變化、促進可持續發展為目標，依靠技術創新和政策推動，降低CO2等溫室氣體的排放，是一種低能耗、高能效的經濟模式。低碳經濟的關鍵問題實際上是能源結構和能源效率的問題，其核心是能源制度革命和技術革新，以盡量減少煤、石油等傳統高污染的石化能源消耗，提高太陽能、風能等清潔能源使用率，創立低能耗、低污染的生態經濟。

一、我國房地產發展及現狀分析

（一）發展歷程

中國房地產業，在建國初期到改革開放之前，由于受當時計劃經濟體制的牽制，發展一直停步不前，因此相關理論及房地產業的發展方面的研究也處于中斷狀態。直到改革開放以后到八十年代初，才逐漸成長，隨著經濟形勢的蓬勃發展，我國房地產業的發展才開始進入快車道。我國房地產業的發展大致可以分為以下四個大的時期：

1、改革開放初期至1998年此時期是房地產邁向市場化的關鍵性一步，大致可分為三個小階段。

（1）啟動階段

此階段主要是從1980年至1991年，中國當時正處于計劃經濟向市場經濟轉變的過渡時期，計劃經濟仍然存在，市場經濟才剛開始萌芽。由于房地產市場的管理制度剛剛建立，政府對于房地產業的發展缺乏管理經驗。1980年4月2日，鄧小平同志發表了旨在解決全國住房困難問題的關于建筑業和房地產業的談話。這次談話實際上指明了住房制度向商品化改革的道路。此后，在1987年我國開始進行住房制度改革。

（2）快速發展階段

此階段主要是1992年至1993年。1992年由于社會主義經濟體制的建立，國民經濟呈現快速增長的態勢。隨著房屋可以自由買賣，加上中央的相關措施及法律條文以及國家經濟制度的改革，大批項目開工建造，導致房價飛速上漲。尤其1993年上半年，房地產業超高速發展，投資超常規，造成了通貨膨脹，嚴重影響到經濟的發展。

（3）調整階段

此階段是1994年至1997年。由于1993年上半年國民經濟的不正常發展，1993年下半年，國家開始實施調控政策協調宏觀經濟，其中房地產業是重點行業。經過整頓，房地產到年進入平穩發展時期，發展速度放緩，雖然投資還在增長，但增速已大大下降。

1998年至2003年的市場化改革時期

1998年，國務院頒布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著我國正式開始進行房地產市場化的改革。此后，國家又發布一系列政策并采取大量措施，其中一項重要的措施就是推動房地產市場化的改革。經過幾年的調控，房地產業進入到一個全面發展時期，開始發生根本性的變化。這一階段，各金融機構相繼推行各種措施。1998年，建設銀行開始發放個人住房抵押貸款，全面實行購房按揭政策。1999年，中國銀行開展個人消費信貸業務，以擴大內需。同年，央行降低住房貸款利率，并延長貸款的期限。2002年，中國人民銀行調整住房公積金貸款利率，規定期限小于5年的貸款利率調整為3.6%，期限大于5年的貸款利率調整為4.05%。各種措施都促進了房地產市場的成長，也推動了宏觀經濟的發展。

2003年至2005年的商品化時期

2003年之后，中國經濟高速發展，房地產越來越商品化，房產價格不斷上漲。為促進房地產行業與宏觀經濟的協調發展，2003年8月，國務院頒布了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，指出了當時房地產業存在的問題，并從多個方面對地方政府及各部委等提出了全面調控的要求。這雖然是一個調控性的文件，但文件中將房地產市場的定位，從以經濟適用房為主轉為以普通商品房為主，導致了在實際執行中，有房地產市場向完全市場化方向的發展趨勢，使得調控效果并未達到預期。

二、未來發展及合理建議

（一）房地產企業的多元化發展

首先，對于房地產企業而言，近幾年一些龍頭企業已經推出了自己的物業并建立配套的商業設施。在初步階段，雖然不會帶來巨額的收益，但是物業方面正好是可以和企業建立的住宅小區實現配套服務，以便更好地管理并與業主溝通，使其發展方向更符合用戶的需求。商業設施方面，各類商場、公園、電影院等休閑娛樂場所可以向居民提供活動場所，滿足他們的生活需求。其次，未來的出租住房將會是大趨勢。隨著現代青年觀念的不斷改變，在各地房價仍居高不下的情況下，特別在一二線城市，越來越多人會選擇房屋租賃而不是買房，特別是針對剛從大學畢業即將步入社會的高校畢業生、大多數的白領上班族以及部分游客。除游客以外，他們不僅可以不像現在大多數所謂的“房奴”每個月的工資很大一部分要去還貸款，還可以通過房屋租賃這一途徑經常體驗不同的環境，不局限生活在一個地方，可以尋找適合自己的地方居住。

（二）房地產直接融資策略

直接融資是資金直供方式，相比間接融資，投融資雙方都有較多的選擇自由。它是以股票、債券為主要金融工具的一種融資機制。對于房企來說，這種方式可以在分散風險的前提下籌集大量可用資金，并能夠長期使用。但需要此類房企有較高的公司價值和較高的知名度。此類融資途徑，對于企業管理水平的提升，資產結構的優化以及稅務上的籌劃均有很大促進作用。

（三）促進房地產市場平穩健康發展，需要理順中央與地方政府關系，更好調動地方政府積極性和落實地方政府責任

伴隨城鎮化持續深化，我國房地產市場分化格局日益明顯，不同城市由于存在人口規模、發展水平、產業結構等方面的差異，其房地產市場運行房價水平、供求結構等方面的差異巨大。因此，促進房地產市場平穩健康發展，需要理順中央與地方政府關系。中央政府應更好發揮在政策制定和評估、市場監測與監管、資源配置與支持等方面的作用;地方政府要根據城市市場的特點與住房需求，形成有針對性的解決方案，實現因城施策、一城一策。

三、結語：

綜上所述，我國房地產市場發展過程中，經歷了改革開放初期的過渡時期，市場化時期，商品化時期以及政府與市場共同作用時期。我國房地產市場發展迅猛，為經濟發展做出了巨大的貢獻，但是也面臨著很多急待解決的問題。在我國政府宏觀調控的前提下，國家出臺了一系列政策，對房地產市場進行科學合理的引導，保證我國房地產市場朝著健康方向發展。通過分析房地產市場變化歷程和時代背景，結合當下發展綠色低碳的大環境，得出房地產市場在綠色低碳經濟背景下的發展趨勢，同時在房地產市場發展過程中，要嚴格遵守市場經濟的發展規律，要認清自身優勢，制定長遠的發展戰略規劃，從而滿足當前房地產市場迅速發展的需要，提升自身的競爭力，為未來的發展打下良好的基礎，為房地產市場的發展提供更多的建議。

參考文獻：

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