淺談物流地產(chǎn)發(fā)展概況及品質(zhì)提升措施

摘 要：電商發(fā)展突飛猛進(jìn)，近五年來(lái)線上零售額復(fù)合增長(zhǎng)率42%，帶動(dòng)快遞業(yè)務(wù)量連續(xù)三年增速超過(guò)50%，并推動(dòng)物流地產(chǎn)的快速發(fā)展。而物流地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)提升活動(dòng)能形成企業(yè)優(yōu)良管理作風(fēng)，也能培養(yǎng)有質(zhì)量意識(shí)懂技術(shù)的管理團(tuán)隊(duì)，更能創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：發(fā)展概況;品質(zhì)提升;措施

一、 物流地產(chǎn)發(fā)展概況

（一）市場(chǎng)格局

1. 外資物流地產(chǎn)（占有80%市場(chǎng)份額）

一超：GLP 3300萬(wàn)平方米，258個(gè)物流園區(qū)，行業(yè)標(biāo)桿。

多強(qiáng)：安博，嘉民，蓋世理。

2. 內(nèi)資物流地產(chǎn)

主要有宇培、中儲(chǔ)、平安、京東、菜鳥(niǎo)、蘇寧等。

（二）促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展的主要因素

內(nèi)需消費(fèi)增長(zhǎng)、物流技術(shù)發(fā)展、電商業(yè)務(wù)發(fā)展。

（三）物流地產(chǎn)趨勢(shì)

租金上漲、工業(yè)地價(jià)上漲、高端倉(cāng)庫(kù)依然緊缺。

（四）物流地產(chǎn)需求類型

電商、零售商、物流公司、消費(fèi)品零售商。

（五）物流地產(chǎn)全國(guó)布局

1. 京津冀、環(huán)大灣區(qū)、長(zhǎng)三角為首選布局城市。

2. 國(guó)家物流樞紐城市。

3. 重要的生產(chǎn)地及集散地也是布局重點(diǎn)。

二、 品質(zhì)提升的目的

（一）形成企業(yè)優(yōu)良的管理作風(fēng)

1. 建立品質(zhì)提升專項(xiàng)活動(dòng)

在活動(dòng)中，檢查組針對(duì)各項(xiàng)目重要分項(xiàng)工程實(shí)體質(zhì)量提出問(wèn)題和建議，如何提高地腳螺栓預(yù)埋精度專項(xiàng)提升，以項(xiàng)目部、承包單位和監(jiān)理單位成立QC小組，首先分析問(wèn)題（可以采用魚(yú)刺圖法），針對(duì)問(wèn)題制定具體改進(jìn)措施，人員分工落實(shí)，及時(shí)檢查措施落實(shí)效果，形成實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，最終進(jìn)行綜合、總結(jié)并推廣，通過(guò)該活動(dòng)能有效提高項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)質(zhì)量問(wèn)題分析及解決能力，同時(shí)，也能給其他項(xiàng)目在后續(xù)實(shí)施提供優(yōu)秀案例。

2. 要求項(xiàng)目部組織自查

項(xiàng)目組織和落實(shí)自查制度能有效提高質(zhì)量管理水平，自查深入更能避免重大質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生，也能在實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙不完善和不足的地方。如輕鋼結(jié)構(gòu)第一個(gè)內(nèi)開(kāi)間吊裝完成后，及時(shí)組織檢查其位置是否正確，因其正確校正和設(shè)置支撐后，其余構(gòu)件會(huì)在很大程度上自動(dòng)調(diào)直和校直。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)分析原因，改進(jìn)鋼柱和鋼梁的吊裝方法。

（二）培養(yǎng)有質(zhì)量意識(shí)懂技術(shù)的管理團(tuán)隊(duì)

品質(zhì)提升活動(dòng)首先是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層決策落實(shí)的具體體現(xiàn)，給企業(yè)管理層和合作單位熟悉質(zhì)量規(guī)范、企業(yè)質(zhì)量管理規(guī)定及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，更能給質(zhì)量管理部門(mén)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施人員在質(zhì)量管理能力上得到提升。這些人以后必然也會(huì)把這種思想和習(xí)慣帶到其他工程項(xiàng)目，從而影響更多的人和項(xiàng)目，起到“春種一粒粟，秋收萬(wàn)顆子”的作用。

（三）品質(zhì)提升創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益

品質(zhì)提升活動(dòng)表面上看是投入加大了，但在保證質(zhì)量后卻節(jié)約了投入，總體成本并未提高反而有所降低。例如：物流項(xiàng)目月臺(tái)擋土墻以往常規(guī)做法是混凝土擋墻外有抹灰和涂料，但在后期運(yùn)營(yíng)期間，抹灰層往往被貨車碰損導(dǎo)致脫落，品質(zhì)降低，運(yùn)營(yíng)投訴較多。采用先進(jìn)的模板體系，擋墻達(dá)到清水混凝土的效果，墻面不用抹灰和涂料，縮短工期，減少了工程的直接費(fèi)和后期維護(hù)費(fèi)用，提升了園區(qū)整體觀感。

三、 品質(zhì)提升具體措施

（一）組織保障

設(shè)定完善而科學(xué)的部門(mén)——質(zhì)量管理部，并建立一套自上而下的信息交流暢通、反饋及時(shí)有效的質(zhì)量保證體系。

質(zhì)量管理網(wǎng)絡(luò)是由公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，形成公司、專職部門(mén)（質(zhì)量管理部）、項(xiàng)目公司（項(xiàng)目部）、合作單位三級(jí)聯(lián)查聯(lián)控機(jī)制。

（二）總部對(duì)項(xiàng)目的管控

對(duì)項(xiàng)目管控按照PDCA實(shí)施，可分為事前質(zhì)量策劃、明確目標(biāo)、方案制定、過(guò)程檢查和持續(xù)改進(jìn)等，使部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的管控能夠?qū)嵭А⑾到y(tǒng)，做到“急項(xiàng)目之所急，想項(xiàng)目之所想”。實(shí)踐證明，總部質(zhì)量控制是項(xiàng)目品質(zhì)提升巨大的促進(jìn)力量。

（三）對(duì)各承包商的管理

根據(jù)項(xiàng)目體量大小、周期長(zhǎng)短，如何確定合理承包形式、選擇合格的分包商，對(duì)工程順利進(jìn)行至關(guān)重要。

每個(gè)年度對(duì)所有承包商的履約能力進(jìn)行評(píng)價(jià)和排名，實(shí)現(xiàn)末位淘汰制和重大質(zhì)量安全事故一票否決制。

（四）進(jìn)行交底和培訓(xùn)

新開(kāi)工的項(xiàng)目，在開(kāi)工伊始就將項(xiàng)目工程質(zhì)量管理納入有序狀態(tài)，總部質(zhì)量管理部門(mén)就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交底和培訓(xùn)，如質(zhì)量計(jì)劃、品質(zhì)提升計(jì)劃編制、品質(zhì)提升實(shí)施要點(diǎn)等。

（五）現(xiàn)場(chǎng)檢查

1. 日常檢查

每個(gè)月對(duì)重大項(xiàng)目和每季度對(duì)在建所有項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量全面檢查。重點(diǎn)圍繞現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理（土建工程、機(jī)電安裝、裝飾等實(shí)體）、工程樣板制度落實(shí)、實(shí)體實(shí)測(cè)實(shí)量、觀感質(zhì)量、安全文明管理等方面開(kāi)展檢查。通過(guò)工程實(shí)體、進(jìn)場(chǎng)物資、各類工程資料檢查，比對(duì)工程實(shí)體與圖紙、合同、規(guī)范的一致性、符合性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消除問(wèn)題隱患，評(píng)價(jià)工程實(shí)體質(zhì)量，反映項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量管理狀況、項(xiàng)目承包商合同履約情況及監(jiān)理管理情況。

2. 現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助和指導(dǎo)

當(dāng)公司有某一工程出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，比如近期雙層坡道庫(kù)二層樓面一次成型樓面平整度要求在3mm～2m以內(nèi)，項(xiàng)目實(shí)施后發(fā)現(xiàn)難以完成。總部及時(shí)派人至該項(xiàng)目蹲點(diǎn)協(xié)助項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理工作，并做全面質(zhì)量診斷，幫助項(xiàng)目處理問(wèn)題。

3. 交付前預(yù)檢

在項(xiàng)目交付運(yùn)營(yíng)部門(mén)之前，質(zhì)量部門(mén)可根據(jù)交付標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)檢查，有效提升了后期交付運(yùn)營(yíng)部門(mén)好評(píng)率。

（六）內(nèi)外部質(zhì)量管理交流

1. 組織公司項(xiàng)目?jī)?nèi)部觀摩學(xué)習(xí)。

2. 組織外部?jī)?yōu)秀項(xiàng)目觀摩，比如普洛斯中國(guó)項(xiàng)目。

3. 搜集整理項(xiàng)目施工亮點(diǎn)，及時(shí)將好的方案、措施、工法或存在的問(wèn)題傳遞到其他項(xiàng)目，組織召開(kāi)項(xiàng)目亮點(diǎn)交流研討會(huì)，共同進(jìn)步。

（七）項(xiàng)目復(fù)盤(pán)

每一個(gè)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)、施工經(jīng)驗(yàn)和管理得失都是一筆寶貴的財(cái)富，每做完一個(gè)工程都有一個(gè)項(xiàng)目復(fù)盤(pán)。針對(duì)公司各個(gè)項(xiàng)目經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，編制質(zhì)量通病控制具體措施進(jìn)行宣貫。

四、 結(jié)語(yǔ)

在品質(zhì)提升的實(shí)施過(guò)程中，定制度、找規(guī)矩，形成了從嚴(yán)、從精、從細(xì)的管理作風(fēng)，使過(guò)程控制要素落到實(shí)處，提高總部和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員創(chuàng)“過(guò)程精品”的意識(shí)，促進(jìn)物流項(xiàng)目質(zhì)量管理工作再上一個(gè)臺(tái)階。

作者簡(jiǎn)介：

沈震，蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司。