地籍與房產測繪技術融合在不動產登記中的應用

吳遠鋒

摘要：本文由不動產登記測繪技術現狀出發，談論了推進地籍資料收集工作與房產測繪工作的必要性，以及兩者的應用會對不動產登記工作產生怎樣的影響，基于此又提出了從制度及各個方面上對這兩項工作進行綜合改善。

關鍵詞：不動產登記;數據整理;房產測繪技術;地籍資料審查

隨著科技發展，數據整合不再像以前那樣難以實現，而這項科技的應用，無疑能給不動產登記工作帶來極大的便利，然而，要通過怎樣的方式，又要怎樣將地籍數據與房產測繪技術通過數據整合聯合起來，這是本文即將探討的問題。

一、不動產登記測繪技術現狀

不動產登記是一項精密而復雜的工作，需要通過大量的數據去解讀，并由業內專家來進行權衡與判斷。在這樣一個過程中，自然也會涌現大量的問題與技術難點，這便要求技術人員不斷地去改進。

（一）測量標準難以統一

不動產登記涉及諸多國家部門，如國土資源部，海洋部，農業部門等等，各個部門間的制度規章與數據庫管理具有很大差異，在登記確認過程中無疑是一大難點，由此，不動產登記尚未能形成一套行之有效的標準流程。導致各項數據分離，很難進行整合。同時，作為物權公示手段的一種，涉及了法律條例，因此數據整理過程也必須嚴謹，然而不動產登記由于其自身的復雜性，相關細節延伸到了無數領域，如影像數據，地籍資料，登記人數據等等。這樣導致了很多登記工作難以高效率完成，一定程度上阻礙了行業的進步。

（二）數字化測繪技術帶來的影響

計算機時代，一切數字性的資料都可以通過電腦強大的計算模擬功能投射出來，無論是建筑的土地位置，地質情況，還是施工進行的數據，都可以得到完整的分析，這樣可以保證測繪的準確性與高效性，同時方便數據之間的傳輸，免去了很多紙面的信息傳遞。近年來，我國在各地大力建立信息數據庫，以西安市為例，主題數據庫累計入庫數據9.2億條，信息資源67722項，完成520個高頻事項的標準化流程。測繪技術完全數字化指日可待

（三）科技線路相關應用

隨著時代科技的不斷發展，測繪工作也一步一步走向科技化，其中三維圖像技術對于測繪工作的幫助尤其顯著，不僅可以對建筑與土地進行立體空間顯示，還可以根據需要對呈現數據進行一定的調整與適配，這就大大提高了數據的豐富性與靈活性。同樣還有自動化數據采集技術，可以進行測區資料分析，如全站儀，PDA采集地籍數據等，載入到計算機里，就可以利用地籍數據處理軟件對其進行分析。

（四）法律領域的不完善

雖然國家有相關立法《測繪法》，里面公布了一系列對測繪的要求以及地籍規定。相關法律也有對房地產登記的標準要求，但是在城市房產管理開發的相關文件里卻沒有仔細明確的規定，這就導致了有空可鉆，不動產登記本來就是一項較為專業的工作，很容易讓不明行業內幕的業主受到蒙騙，尤其當有房產中介這樣的營利機構介入，會導致測繪登記的混亂，民眾利益受損。

（五）反復標測損耗業主利益

雖然目前國土與房產管理相關部門已建立起大量的資料庫，并且在大部分建成地區可用，但由于管理不當與中介機構的大量干涉，很多不動產登記還是通過中介，中介機構作為民間營利機構，往往會在登記與交易的過程中，以重復測量作為理由向業主反復收費，并且很多業主意識不到這樣的行業潛規則，為了能盡快拿到房產證明，便完全滿足中介機構的要求。對此，國家應該進行適當介入，對中介服務機構進行一定的約束，相關測繪部門要充分利用原有的資料庫，而不能動輒進行重復的測繪，也不能以另外的理由建立起收費立項。保護業主的利益，同時也簡化測繪過程。

二、如何整合地籍與房產數據

由上文論述可知，若想要不動產登記市場能夠不斷進步升級，突破眼前的難關，資料的重要性不言而喻，如何在現今的情況下很好的整合各項數據，是一項復雜的工作，但只要清楚問題根源所在，從各個難點領域重點擊破，問題總會迎刃而解。

（一）數據測繪

從具體的工作角度開展，關于房產數據側整合，數據測繪是比較基礎的一個環節。在測繪技術的支持下，首先完成數據測繪，是整合等后續工作開展的基礎。在測繪中需要注意的元素包括了對宗地的測繪、對自然幢的測繪、對界址點的測繪以及對界址線與注記的測繪。另外，關于非空間類型的因素，則主要包括邏輯幢、層高、戶型等。關于測繪數據的轉換，只有宗地要素可以通過GIS平臺軟件實現有效的轉換。

（二）整合環節

這一環節的開展從一線實踐的角度上來說，需要按照科學的思路引導完成。首先，應當注意對已經登記完成的信息按照相應的技術標準和規范進行整合。形成一個有效的數據集，隨后再按照數據庫單位的標準和要求完成采集、轉換、補充錄入以及最終整合的順序開展工作。

（三）技術介入資料收集

這一點主要是從一線工作人員的具體數據采集與整理的角度進行分析和討論的。數據需要梳理，梳理掉一些無用的數據，將一些重復的數據整合，這樣才能最高效率地利用好資料庫的信息化。有一些紙質化的數據資料，可以通過掃描轉化為數字化資料，電子檔案更利于保存與查找。編碼技術的發展也給資料收集工作提供了便利，通過整齊劃一的編碼，使得查找這一項的工作量減到最低。當然，事后的檢查工作更要仔細，要反復測量數據的精準度。資料的不準確，會給登記工作帶來極大的麻煩。

三、實際的整合技術應用操作流程

（一）實施對無效數據的清理

這一點主要是指，應當結合無效數據的特點，通過清理的方式，對于一些比較原始的登記數據信息進行處理。及時清理掉有問題或者已經失效的數據。在做好針對性的檢查和核實后，進行重新登記。并且采取科學的方法實施檔案管理。注意管理工作的全面性。

（二）關于宗地編碼的轉換

這一方面的工作，在具體實施的過程中需要結合統一的編碼情況，對于不同的圖形信息，土地標記信息進行轉換和更新。從而為數據的整合應用做好 充分的準備。注意轉化工作的準確性，結合數據庫中已有的地圖信息，完成圖表的標注以及數據存儲，從而順利完成轉換工作。

（三）對資產信息的編制以及數據核查

這一點主要是指對不動產的數據信息進行編制以及對已經登記的數據信息進行核查。首先，不動產的信息編碼工作完成后，技術人員需要通過結合實際進行數據分析對于原始的土地信息進行登記并分析。同時利用備案制度，做好業務登記以及信息集成工作，最終建立完成一個登記簿。而關于登記數據的核查，則關鍵的工作要點是根據空間數據和非空間數據的不同性質完成核查工作。核查時可利用計算機軟件作為依托。

三、結語：

在不動產登記行業進步的道路上，地籍資料整理與房產測繪技術是兩項最重要的技術攻克課題，解決了這兩項問題，不僅能大大促進登記工作的成熟化，還能間接提高數據整合技術，可以說是一舉兩得。同時，針對兩項工作的現狀，可知一個完整的制度是多么重要，一定要有大力度的整合管理，才能促進行業工作的成熟化與完善化。

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