房地產開發項目全壽命周期投資控制應用探索

于海龍

摘要：在過去的20年中，我國的房地產開發事業不斷發展，并且伴隨著我國工程造價咨詢行業的不斷進步，房地產開發項目全壽命投資控制的理念得到不斷發展和完善。本文將結合房地產開發過程中的特點，進而闡述房地產開發項目全壽命周期投資控制中需要注重的原則和六個不同的開發階段，對全壽命投資控制進行動態地、詳細地呈現，為其的應用提供合理的理論指導。

關鍵詞：房地產開發項目;全壽命周期投資控制;投資控制應用探索應用

過去的20年中，房地產開發項目全壽命周期投資控制的理論基礎在我國飛速發展的房地產業中得到不斷完善，山東作為我國的人口大省，在商用房地產和民用房地產中有著卓越的進步，而開發過程中的投資項目是房地產開發項目管理中極其重要的一個部分，其中包含著前期的拆遷動土，中期的設計建造，后期的運營維護，可以說投資控制在各個階段都有著極其重要的作用。目前來說，對投資的預算都是根據對造價行業的咨詢，然后根據自身的情況進行預估，其中投資決策階段、設計階段、投招標階段、建造階段、竣工結算階段、運營維護等階段是咨詢行業參與最多的。這些階段也就要求造價工程師要在開發商的許可下，在投資決策階段、設計階段、投招標環節、建造環節、結算環節、運營維護控制在開發商限定的范圍內，并對其隨時進行糾錯，避免人力、物力、財力的浪費或不足，造成開發的投資浪費，進而實現對資源最高效的利用，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。

一、房地產開發項目投資控制的特點

（一）綜合性

投資控制的目標永遠都不是單一的，它是結合多個方面來進行投資控制的，像本文中的房地產開發項目全壽命周期投資控制就是一個綜合的投資項目，它要對項目立項、規劃、設計、施工、運營消耗等方面進行綜合考量，這樣才能使投資控制有意義。

（二）全面性

房地產開發項目中不僅僅包括主體項目，而且存在著很多的子項目，不做因小失大的錯誤，所以在房地產開發項目投資控制中，對投資的目光不僅僅要放在主要項目的投資上，也要顧全整體，也要對子項目進行投資控制，實現整體的有效投資控制。

（三）精細性

投資是一個涉及不同領域和不同項目的事情，所以在控制投資上，開發商要做到掌控全局，就需要從項目的開始進行的每一步，每個部分進行控制，實現部分帶動總體的效果。

二、房地產開發項目投資控制的原則

（一）對投資目標進行權衡和規劃。

房地產開發項目的建設過程向來都是一個周期長、投資大的生產消費過程，想在這個過程設置一個不變的、科學的投資目標是不現實的。因此在投資前，要對投資的項目進行權衡，看該項目是否超出自身的投資能力，如果達成條件，在對項目的投資進行合理科學的規劃。對此可以分為以下幾個方面：立項、規劃、設計、施工效率、運營消耗等，隨著工程的深入，控制的目標也會逐步細化，可能還會包括施工圖和建安工程承包合同價進行控制，還有物業運營投資。綜上，這是一個不斷深化的過程，需要不斷的進行變化和更改，靈活進行控制。

（二）要在設計階段進行全局的投資控制。

在實際統計資料中，項目的決策和設計階段，有40%-70%的可能性會影響到建筑項目造價環節，但是施工階段，影響建筑造價的可能性只有5%-20%。顯而易見，投資控制的關鍵就在于項目施工之前的投資決策和設計，而在做出投資決策時，造價環節的投資就主要取決于設計了。因此，如果想做到有效地投資控制，就需要抓住前期籌劃這一關鍵點，把工作重心放在決策和設計上，而需要強調的是，相對于投資控制，設計尤其重要﹗

（三）要主動采取控制措施。

長時間以來，人們認為控制是當實際值和理想值出現偏差時，分析其出現偏差的原因，然后確定策略進行補救。這種被動的補救方式，只適用于當偏差值出現的時候而不是避免誤差的出現，這樣的方式很大程度上會導致人力、物力、財力不必要的損失。所以現在的造價工程師應該具備超前意識，更多地由被動解決轉為主動預防，事前規劃好措施，做到減少或避免目標值和實際值的偏差。這就要求我們的控制不僅僅要表現在決策、設計、承包商和施工上，更要提高控制措施實現對決策、設計、承包商和施工、運營的影響，實現主動控制項目的投資。

三、房地產開發項目全壽命周期投資控制的開發階段

（一）投資決策階段

投資決策階段是房地產項目中十分重要的一步，在這個階段，將對項目的各個項目中的技術、經濟對策和運營后的經濟效益進行權衡，是房地產調控控制中極其重要的階段。在投資決策階段，決策者（開發商或投資者）將對一個房地產項目的性價比、經濟效益和社會效益高低、造價是否合理、項目的施工原料來源、經濟運行等方面進行全方面的調研、評估、分析和論證，制定一份有價值的投資估算，為后續的一系列決策提供建設的參考數據。

（二）設計階段

設計階段是整個房地產開發投資控制中最關鍵的一個階段。現在很多企業都很重視這樣一個環節，將設計的工作交給專業的院校或者機構進行初步的設計，然后聘請專業的造價咨詢機構參與到設計環節的控制環節。最普遍的做法就是這些咨詢機構通過設計出來的方案，然后進行估算，得到大概的投資額。

過去普遍認為，設計的概算是設計部門的事情，造價單位沒有必要參與其中，而顯然這是一個設計控制的誤區。現在很多的房地產商都會讓造價機構參與房地產項目的開始，在最開始就進行造價控制，進而影響設計，達到控制的效果。

（三）施工階段

這一階段是開發成品的環節，也是投資支出最多的環節。因為周期較長，這也是變數最多的環節，所以對它的投資控制最為困難。它的困難性體現在它的動態性，這就需要在不同階段和過程中對其進行合理的控制，制定合理的方案，將項目一分為多，精細地謀劃，實現控制的效果。

四、結語：

在房地產開發中，投資將會變得越來越來精準，而這就需要合理科學的投資規劃，要讓投資控制貫徹建設的整個環節，提高投資控制力，讓每一個項目都實現良好的經濟效益。

參考文獻：

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