面向價值評估的地價資源大數據技術研究

鞠傳香　于恩龍　蒲勇

摘要： 土地價值評估在國土資源規劃和管理中具有重要意義，但傳統土地價值評估中往往面臨信息不對稱、土地價值要素不透明的問題。隨著大數據技術的發展和廣泛應用，借助大數據技術能夠更好地將土地分散數據進行匯集，以土地真實價值為導向，創新評估方法，實現快速、低成本的土地價值評估，進而從根本上提升土地評估行業的專業服務能力。為此，本文提出面向土地價值評估的地價資源大數據技術體系，與地理空間數據相結合，支持地理空間數據顯示、土地/房產統計、土地/房產決策、土地/房產估價等功能，數據可自動爬取和預處理，可幫助土地房地產評估機構有效管理和應用資源數據，提高業務核心競爭力。

關鍵詞：土地價值評估;大數據;地價資源;技術體系

土地房地產行業中的土地價值評估和房產價值評估業務具有典型的數據密集型特征。隨著云計算、大數據等先進技術的快速發展，為土地資源管理行業轉型升級提供了有力工具。大數據時代背景下，傳統土地資源管理模式和房地產土地評估業務的界限和競爭格局已經被打破。結合現代信息技術有效的土地資源管理是提高政府決策力度和高效的精準化管理的關鍵，土地評估業務要服務好實體經濟，助推房地產行業健康發展，都需要充分運用大數據技術，強化管理與服務的深度、廣度和效率。然而，隨著信息技術快速發展，各類土地資源數據、房地產數據增長爆發的同時，歸口統一、數據共享、決策支撐、信息不對稱、客戶不透明等問題一直沒有得到很好的解決，并始終制約著土地資源的信息化、智能化管理水平[1]。本文研究地價資源大數據管理相關關鍵技術，為進一步實施土地數據有效管理和利用提供支撐。

一、地價資源大數據技術體系

智能決策是土地資源管理精準化、服務便利化，有效提升土地資源大數據利用水平的關鍵。土地資源數據可以劃分為空間數據與非空間數據兩大類型，空間數據主要是描述土地資源實體位置關系的數據，非空間數據包括業務數據與知識數據，這些數據具有海量、異構、多源多時相的顯著特點。因此，采集、存儲、管理、分析與挖掘都面臨比較大的技術挑戰。為提升土地數據資源有效利用，組合利用大數據采集、清洗、存儲、分析等技術研究地價數據資源管理服務平臺構建過程中關鍵技術，主要包括土地/房產數據采集與存儲、土地房地產數據分析與決策支持、土地供應與房地產傳導機制和地價數據資源管理服務平臺等技術

二、土地房地產數據采集與存儲

數據采集分為外網數據采集和內網數據采集，包括土地招拍掛交易數據、土地成交數據、房地產交易數據和房地產成交數據等，數據支持自動爬取;土地房地產數據清洗與入庫ETL工具，將采集的數據清洗后存儲在結構化或非結構化數據庫中。

三、土地房產數據分析與決策支持

大數據分析是數據價值的最終體現，相關技術包括關聯分析、聚類分析、演變和預測分析等數據建模算法在土地房地產數據分析中的應用，土地資源數據分析包括土地評價分析、決策分析、預警分析和監管分析等，房產資源數據分析包括房產片區市場分析、房產與用戶關聯分析、房價走勢分析、房產消費預測分析等。

四、土地供應與房地產傳導機制

文獻2提出一種土地供應與房地產傳導機制的大數據分析框架，采用大數據技術中的“用戶畫像”技術，對土地的供應和房產的需求進行畫像，實現標簽化。文獻中土地供應的刻畫主要從土地地塊空間分布、宗地變更登記、等級等明確土地供應的程度，同時通過市場價格、供銷比等進一步明確土地供應的強度是否合理，是否滿足房地產市場的需求;房地產需求的刻畫則主要是從市場交易狀況、抵押登記比例（抵押金額量）等明確房產需求的程度，同時通過戶型、面積、位置等數據信息明確不同類型房產的需求強弱;借助供給和需求強度呼應的傳導信號，實現土地房地產供需信號標簽的關聯，最終實現房產需求情況分析。

五、土地房地產數據資源管理服務平臺

平臺實現土地房地產數據資源、系統資源和用戶資源的統一管理，主要包括基礎設施層、數據層、工具層和平臺層四個層次。基礎設施層提供系統日常運行維護所必須的環境數據服務器、GIS服務器、云部署等;數據層在軟硬件基礎設施層的支撐下，對土地/房產空間數據、土地供應/交易數據、房產供應/交易數據、應用/管理/組織/統計數據等多源異構數據進行統一整理加工;工具層則提供土地/房產數據爬蟲、數據分析模型、決策支持模型、開放接口API等工具;平臺層包括土地管理、房產管理、統計分析、市場決策和政策法規等功能模塊。

六、結語：

技術體系的本質是對信息系統進行建模，從而實現將業務功能和需求以合理的方式映射到IT系統。為了實現智能決策，需要將大數據技術與人工智能技術融合，實現土地資源數據的統一采集、存儲、管理、分析與挖掘。本文面向地價資源大數據的特點，設計地價資源大數據平臺技術體系，為解決地價資源大數據采集、融合、分析、挖掘與智能決策應用的重點難點問題奠定了技術基礎，在土地資源大數據領域應用前景廣闊。

參考文獻：

[1]李曉.基于國土資源大數據應用的土地資源管理模式創新研究[J].國土資源科技管理，2017，34（04）：74-80.

[2]辜寄蓉，劉寅，馮義從，王露露，方從剛，蘭井志.土地供應與房地產傳導機制的大數據分析框架研究[J].中國國土資源經濟，2017，30（12）：49-55.

作者簡介：鞠傳香（1978.3-），女，研究生，研究內容：大數據工程。