大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來的改變及展望

寧林忠

摘要：大數(shù)據(jù)技術(shù)的出現(xiàn)，給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，同時也帶來了機遇。本文從三個方面分別闡述大數(shù)據(jù)時代房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)評估所受大數(shù)據(jù)技術(shù)的影響以及對于未來的展望，分析了大數(shù)據(jù)技術(shù)的優(yōu)勢所在，包括對于估價準(zhǔn)確度的提升，對于信息平臺的建立以及對于批量評估效率的提高。展望未來，房地產(chǎn)價格評估將離不開大數(shù)據(jù)技術(shù)的參與。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù);房地產(chǎn)估價行業(yè);估價精度;智慧管理

隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，云計算等新興技術(shù)的成長，不斷的推進各行各業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)之間的緊密聯(lián)系，向我們宣示著大數(shù)據(jù)時代的來臨。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)也不能例外。面對大數(shù)據(jù)時代帶來的挑戰(zhàn)和機遇，如何準(zhǔn)確而合理的應(yīng)對，對于房地產(chǎn)估價行業(yè)的轉(zhuǎn)型和繼續(xù)發(fā)展，值得每一個相關(guān)的房地產(chǎn)估價人深思。

一、大數(shù)據(jù)概念

何為大數(shù)據(jù)？根據(jù)目前國際上比較認可的定義，大數(shù)據(jù)指的是一種超越傳統(tǒng)數(shù)據(jù)庫工具軟件能力對數(shù)據(jù)進行獲得，存儲以及管理和分析的數(shù)據(jù)集合，它的主要特征有四種，一是數(shù)據(jù)規(guī)模龐大，二是數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)迅速，三是數(shù)據(jù)類型多樣，四是價值密度低【1】。

二 、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況

（一）發(fā)展階段

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)開始于改革開放的初期，直至1997年，逐漸發(fā)展邁入起步階段。在這期間，我國正是計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)型市場經(jīng)濟的過渡時期，政府相關(guān)部門也在此期間陸續(xù)出臺了許多有關(guān)政策，在一定程度上促進了房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。在1994年的時候，出臺了“城市房地產(chǎn)管理法”【2】，對房地產(chǎn)的估價制度和相關(guān)從業(yè)人員的資格認證進行了明確的規(guī)定，此后第2年，開始執(zhí)行房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)資格制度。

房地產(chǎn)估價行業(yè)的迅速發(fā)展和壯大主要集中在1998年到2015年間。這一階段，房地產(chǎn)估價行業(yè)不斷走向市場化和規(guī)范化。相關(guān)的制度和政策也在不斷修正和完善，估價的業(yè)務(wù)范圍不斷擴大，市場的管理水平不斷提高。

自2016年之后，房地產(chǎn)估價行業(yè)順應(yīng)時代發(fā)展的潮流，開始逐步走向信息化、綜合化的階段。尤其是當(dāng)2016年“資產(chǎn)評估法”通過后，為評估行業(yè)的法律地位確定了依據(jù)，有利于行業(yè)新人才的注入。此外，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的評估技術(shù)已經(jīng)不能滿足當(dāng)前時代發(fā)展的需要，與時俱進對于整個行業(yè)來說必不可少。

（二）現(xiàn)狀困境

1、行業(yè)內(nèi)部問題

（1）傳統(tǒng)業(yè)務(wù)低迷。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)也在不斷壯大，但是資源畢竟是有限的，發(fā)展卻是絲毫不停滯的，對于銀行抵押估價或是房屋征收估價等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的需求逐漸減少，其間的利潤空間逐漸下降，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)開始陷入低迷階段。

（2）新型業(yè)務(wù)供不應(yīng)求。社會分工不斷細化，客戶需求也在不斷深化，房地產(chǎn)評估機構(gòu)要想在這層層激烈的競爭中占據(jù)一席之地，必然要不斷探索新型業(yè)務(wù)。然而，客戶需求不斷被細化，市場也被細化分割，像企業(yè)集團的資產(chǎn)管理服務(wù)、銀行的批量評估服務(wù)等新型服務(wù)對于評估機構(gòu)的專業(yè)度、服務(wù)效率、技術(shù)準(zhǔn)確性等都提出了更高的要求，資產(chǎn)評估機構(gòu)必須要提高自身的專業(yè)精度，提高評估準(zhǔn)確度。【3】

（3）信息化程度較低。由于行業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的缺乏，一些評估機構(gòu)無法獲得與外部的信息交換;另一方面，與大數(shù)據(jù)相比，行業(yè)內(nèi)傳統(tǒng)估價機構(gòu)的技術(shù)水平和作業(yè)方式也顯得嚴重滯后，且評估機構(gòu)內(nèi)部信息化系統(tǒng)發(fā)展不完善，使用效率低，對于估價中數(shù)據(jù)的把握較為依賴評估師的經(jīng)驗，也一定程度上影響了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

2、行業(yè)外部競爭

市場經(jīng)濟具有開放性和競爭性的特點，房地產(chǎn)評估市場也不例外，隨著技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)中也加入了一些新的面孔。當(dāng)前，國家鼓勵稅收發(fā)展，房地產(chǎn)稅基評估技術(shù)已經(jīng)面向全國進行推廣，云計算的存在也使得IT行業(yè)創(chuàng)界評估成為可能，無形中也給房地產(chǎn)評估行業(yè)帶來了競爭壓力。【4】

2010年以來，部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)開始了自身信息化系統(tǒng)的探索完善過程，主要包括兩類：一類是系統(tǒng)獨立運營模式，典型的案例有北京國信達、深圳評估中心等;另一類為聯(lián)盟運營模式，以恒基數(shù)據(jù)、中房評、云估價為典型。兩種類型都注重對于自動化信息系統(tǒng)的創(chuàng)建，包括：自動估價模塊、知識管理模塊、自動辦公模塊、不動產(chǎn)運營管理模塊等，對信息系統(tǒng)的作用表示肯定，不斷提高數(shù)據(jù)信息化數(shù)據(jù)處理能力，以及提升自身評估效率和精度，改善行業(yè)現(xiàn)狀，開拓新型業(yè)務(wù)空間。

三、大數(shù)據(jù)時代對房地產(chǎn)估價的影響

（一）大數(shù)據(jù)有利于價格趨勢有效研判

眾所周知，預(yù)測是大數(shù)據(jù)的核心作用之一，而對于房地產(chǎn)來說，對于價格的分析預(yù)測更是非常重要的一部分。大數(shù)據(jù)技術(shù)可以有效地提高價格預(yù)測的準(zhǔn)確性。以往房地產(chǎn)評估師所依靠的數(shù)據(jù)大多為歷史數(shù)據(jù)，有一定的滯后性，而面對市場迅速的變化，歷史數(shù)據(jù)分析得出的結(jié)論并不能保證預(yù)測的準(zhǔn)確性。而且由于數(shù)據(jù)種類的多樣性，評估過程中對于數(shù)據(jù)的獲取渠道和方式可能會受限，而大數(shù)據(jù)的存在使得數(shù)據(jù)獲取不再困難，而且能夠獲得多樣化的數(shù)據(jù)資料。

（二）大數(shù)據(jù)有利于建立各種估價參考數(shù)據(jù)庫，提高估價精度

“估價是科學(xué)、經(jīng)驗和藝術(shù)的結(jié)合”告訴我們，經(jīng)驗判斷一直都是估價師對價格進行測算時的重要考慮因素之一，而經(jīng)驗又往往給人以不科學(xué)不精確的感覺。大數(shù)據(jù)時代的來臨，使得建立參數(shù)數(shù)據(jù)庫成為可能，對大批量數(shù)據(jù)進行分析，使得得出的評估結(jié)果更加準(zhǔn)確。同時，大數(shù)據(jù)技術(shù)可以改善評估方法中的許多操作應(yīng)用，包括比較法、收益法、成本法等。大數(shù)據(jù)技術(shù)中數(shù)據(jù)庫的建立，將有效地提高評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)水平。

（三）利用大數(shù)據(jù)可提高建設(shè)估價信息系統(tǒng)的效率

當(dāng)前，估價信息系統(tǒng)的建立在估價機構(gòu)中盛行，包括：交易案例數(shù)據(jù)庫的建立、參數(shù)數(shù)據(jù)庫的建立以及估價管理系統(tǒng)的建立等。信息系統(tǒng)的建立是一項浩大的工程，需要耗用大量的人力和物力，而大數(shù)據(jù)時代使得數(shù)據(jù)的收集、整理、分析工作有所減輕，評估者可以參考多方面信息，加速數(shù)據(jù)處理進程，有效建立信息系統(tǒng)，提高價格評估的工作效率。

（四）利用大數(shù)據(jù)可提高批量評估的效率

批量評估是指使用共享資料和共同方法，通過統(tǒng)計檢驗，對大量同類房地產(chǎn)在規(guī)定日期內(nèi)的價值進行評估。批量評估同樣也是一個浩大的工程，面對海量的數(shù)據(jù)資料，大數(shù)據(jù)技術(shù)使得房地產(chǎn)價值與影響要素之間的相關(guān)性分析更加有效率，包括：對于特征價格模型的建立分析以及對于不同類型房屋之間價格調(diào)整關(guān)系的分析。

四、大數(shù)據(jù)時代下房地產(chǎn)估價行業(yè)展望

（一）數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

“沒有規(guī)矩，不成方圓”，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的建立對于一個行業(yè)的發(fā)展是非常重要的，它影響著信息平臺上的數(shù)據(jù)處理方式與進程、行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間的工作對接情況，以及行業(yè)之間的數(shù)據(jù)分享與交換。建立一個數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的共同訴求，大數(shù)據(jù)技術(shù)將為標(biāo)準(zhǔn)的建立貢獻出一份力量，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的。

（二）智慧評估

信息化的發(fā)展使得“智慧生活”系列初現(xiàn)端倪，促進了城市的可持續(xù)發(fā)展，包括：物聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的建立、云計算技術(shù)、地理空間等基礎(chǔ)設(shè)施的建立等都在陸續(xù)展開，并且愈發(fā)發(fā)揮著令人無法小覷的作用。【5】將來房地產(chǎn)評估行業(yè)也必將走上智慧評估之路。智慧評估指的是依托大數(shù)據(jù)技術(shù)，將人與設(shè)備在軟件平臺上進行結(jié)合，從而實現(xiàn)智能化服務(wù)水平和整體狀態(tài)的提升。

（三）智慧管理

大數(shù)據(jù)技術(shù)的價值不只體現(xiàn)在其原始價值，更在于其對于數(shù)據(jù)的分析、再處理和擴展方面，未來大數(shù)據(jù)技術(shù)將會促進社會發(fā)展更加智能化，房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展也將實現(xiàn)智能化管理。行業(yè)內(nèi)部管理部門可通過在房地產(chǎn)估價行業(yè)中運用大數(shù)據(jù)技術(shù)來進行行業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管，包括對于共享平臺的信息管理和網(wǎng)絡(luò)新聞的評論達數(shù)據(jù)等的管理，將會提高行業(yè)內(nèi)整體的管理效率;另一方面，可以對行業(yè)內(nèi)高技術(shù)人才，進行資歷經(jīng)驗分析，以實現(xiàn)技能與職位之間的高匹配對接，從而實現(xiàn)評估機構(gòu)的良性發(fā)展。

五、結(jié)語：

房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展與大數(shù)據(jù)技術(shù)密切相關(guān)，部分估價機構(gòu)已通過信息化探索取得了相關(guān)成果，一定程度上改善了行業(yè)內(nèi)現(xiàn)存問題。大數(shù)據(jù)技術(shù)的發(fā)展，給房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來了機遇，充分合理地運用大數(shù)據(jù)技術(shù)將會提高房地產(chǎn)價格評估工作的準(zhǔn)確度，促進行業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)的建立與企業(yè)信息系統(tǒng)的完善，同時也會提高評估師對于價格趨勢預(yù)測的準(zhǔn)確度，促進社會發(fā)展更加趨向智能化發(fā)展。展望未來，大數(shù)據(jù)技術(shù)將會在房地產(chǎn)價格評估方面發(fā)揮舉足輕重的作用。

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