大數據對房地產估價行業帶來的改變及展望

寧林忠

摘要：大數據技術的出現，給房地產估價行業帶來了挑戰，同時也帶來了機遇。本文從三個方面分別闡述大數據時代房地產評估行業的發展現狀、房地產評估所受大數據技術的影響以及對于未來的展望，分析了大數據技術的優勢所在，包括對于估價準確度的提升，對于信息平臺的建立以及對于批量評估效率的提高。展望未來，房地產價格評估將離不開大數據技術的參與。

關鍵詞：大數據;房地產估價行業;估價精度;智慧管理

隨著互聯網經濟的飛速發展，云計算等新興技術的成長，不斷的推進各行各業與互聯網之間的緊密聯系，向我們宣示著大數據時代的來臨。當然，房地產行業也不能例外。面對大數據時代帶來的挑戰和機遇，如何準確而合理的應對，對于房地產估價行業的轉型和繼續發展，值得每一個相關的房地產估價人深思。

一、大數據概念

何為大數據？根據目前國際上比較認可的定義，大數據指的是一種超越傳統數據庫工具軟件能力對數據進行獲得，存儲以及管理和分析的數據集合，它的主要特征有四種，一是數據規模龐大，二是數據流轉迅速，三是數據類型多樣，四是價值密度低【1】。

二 、房地產估價行業發展概況

（一）發展階段

我國房地產估價行業開始于改革開放的初期，直至1997年，逐漸發展邁入起步階段。在這期間，我國正是計劃經濟轉型市場經濟的過渡時期，政府相關部門也在此期間陸續出臺了許多有關政策，在一定程度上促進了房地產估價行業的發展。在1994年的時候，出臺了“城市房地產管理法”【2】，對房地產的估價制度和相關從業人員的資格認證進行了明確的規定，此后第2年，開始執行房地產估價師的執業資格制度。

房地產估價行業的迅速發展和壯大主要集中在1998年到2015年間。這一階段，房地產估價行業不斷走向市場化和規范化。相關的制度和政策也在不斷修正和完善，估價的業務范圍不斷擴大，市場的管理水平不斷提高。

自2016年之后，房地產估價行業順應時代發展的潮流，開始逐步走向信息化、綜合化的階段。尤其是當2016年“資產評估法”通過后，為評估行業的法律地位確定了依據，有利于行業新人才的注入。此外，隨著互聯網技術的快速發展，傳統的評估技術已經不能滿足當前時代發展的需要，與時俱進對于整個行業來說必不可少。

（二）現狀困境

1、行業內部問題

（1）傳統業務低迷。隨著社會經濟的不斷發展，房地產估價行業也在不斷壯大，但是資源畢竟是有限的，發展卻是絲毫不停滯的，對于銀行抵押估價或是房屋征收估價等傳統業務的需求逐漸減少，其間的利潤空間逐漸下降，傳統業務開始陷入低迷階段。

（2）新型業務供不應求。社會分工不斷細化，客戶需求也在不斷深化，房地產評估機構要想在這層層激烈的競爭中占據一席之地，必然要不斷探索新型業務。然而，客戶需求不斷被細化，市場也被細化分割，像企業集團的資產管理服務、銀行的批量評估服務等新型服務對于評估機構的專業度、服務效率、技術準確性等都提出了更高的要求，資產評估機構必須要提高自身的專業精度，提高評估準確度。【3】

（3）信息化程度較低。由于行業內數據標準的缺乏，一些評估機構無法獲得與外部的信息交換;另一方面，與大數據相比，行業內傳統估價機構的技術水平和作業方式也顯得嚴重滯后，且評估機構內部信息化系統發展不完善，使用效率低，對于估價中數據的把握較為依賴評估師的經驗，也一定程度上影響了數據的準確性。

2、行業外部競爭

市場經濟具有開放性和競爭性的特點，房地產評估市場也不例外，隨著技術的發展，房地產評估行業中也加入了一些新的面孔。當前，國家鼓勵稅收發展，房地產稅基評估技術已經面向全國進行推廣，云計算的存在也使得IT行業創界評估成為可能，無形中也給房地產評估行業帶來了競爭壓力。【4】

2010年以來，部分房地產估價機構開始了自身信息化系統的探索完善過程，主要包括兩類：一類是系統獨立運營模式，典型的案例有北京國信達、深圳評估中心等;另一類為聯盟運營模式，以恒基數據、中房評、云估價為典型。兩種類型都注重對于自動化信息系統的創建，包括：自動估價模塊、知識管理模塊、自動辦公模塊、不動產運營管理模塊等，對信息系統的作用表示肯定，不斷提高數據信息化數據處理能力，以及提升自身評估效率和精度，改善行業現狀，開拓新型業務空間。

三、大數據時代對房地產估價的影響

（一）大數據有利于價格趨勢有效研判

眾所周知，預測是大數據的核心作用之一，而對于房地產來說，對于價格的分析預測更是非常重要的一部分。大數據技術可以有效地提高價格預測的準確性。以往房地產評估師所依靠的數據大多為歷史數據，有一定的滯后性，而面對市場迅速的變化，歷史數據分析得出的結論并不能保證預測的準確性。而且由于數據種類的多樣性，評估過程中對于數據的獲取渠道和方式可能會受限，而大數據的存在使得數據獲取不再困難，而且能夠獲得多樣化的數據資料。

（二）大數據有利于建立各種估價參考數據庫，提高估價精度

“估價是科學、經驗和藝術的結合”告訴我們，經驗判斷一直都是估價師對價格進行測算時的重要考慮因素之一，而經驗又往往給人以不科學不精確的感覺。大數據時代的來臨，使得建立參數數據庫成為可能，對大批量數據進行分析，使得得出的評估結果更加準確。同時，大數據技術可以改善評估方法中的許多操作應用，包括比較法、收益法、成本法等。大數據技術中數據庫的建立，將有效地提高評估機構的業務水平。

（三）利用大數據可提高建設估價信息系統的效率

當前，估價信息系統的建立在估價機構中盛行，包括：交易案例數據庫的建立、參數數據庫的建立以及估價管理系統的建立等。信息系統的建立是一項浩大的工程，需要耗用大量的人力和物力，而大數據時代使得數據的收集、整理、分析工作有所減輕，評估者可以參考多方面信息，加速數據處理進程，有效建立信息系統，提高價格評估的工作效率。

（四）利用大數據可提高批量評估的效率

批量評估是指使用共享資料和共同方法，通過統計檢驗，對大量同類房地產在規定日期內的價值進行評估。批量評估同樣也是一個浩大的工程，面對海量的數據資料，大數據技術使得房地產價值與影響要素之間的相關性分析更加有效率，包括：對于特征價格模型的建立分析以及對于不同類型房屋之間價格調整關系的分析。

四、大數據時代下房地產估價行業展望

（一）數據標準建設

“沒有規矩，不成方圓”，數據標準的建立對于一個行業的發展是非常重要的，它影響著信息平臺上的數據處理方式與進程、行業內部企業之間的工作對接情況，以及行業之間的數據分享與交換。建立一個數據標準已經是行業內的共同訴求，大數據技術將為標準的建立貢獻出一份力量，對于房地產行業的發展是至關重要的。

（二）智慧評估

信息化的發展使得“智慧生活”系列初現端倪，促進了城市的可持續發展，包括：物聯網基礎設施的建立、云計算技術、地理空間等基礎設施的建立等都在陸續展開，并且愈發發揮著令人無法小覷的作用。【5】將來房地產評估行業也必將走上智慧評估之路。智慧評估指的是依托大數據技術，將人與設備在軟件平臺上進行結合，從而實現智能化服務水平和整體狀態的提升。

（三）智慧管理

大數據技術的價值不只體現在其原始價值，更在于其對于數據的分析、再處理和擴展方面，未來大數據技術將會促進社會發展更加智能化，房地產估價行業的發展也將實現智能化管理。行業內部管理部門可通過在房地產估價行業中運用大數據技術來進行行業內部的監管，包括對于共享平臺的信息管理和網絡新聞的評論達數據等的管理，將會提高行業內整體的管理效率;另一方面，可以對行業內高技術人才，進行資歷經驗分析，以實現技能與職位之間的高匹配對接，從而實現評估機構的良性發展。

五、結語：

房地產估價行業發展與大數據技術密切相關，部分估價機構已通過信息化探索取得了相關成果，一定程度上改善了行業內現存問題。大數據技術的發展，給房地產評估機構帶來了機遇，充分合理地運用大數據技術將會提高房地產價格評估工作的準確度，促進行業內部標準的建立與企業信息系統的完善，同時也會提高評估師對于價格趨勢預測的準確度，促進社會發展更加趨向智能化發展。展望未來，大數據技術將會在房地產價格評估方面發揮舉足輕重的作用。

參考文獻：

[1]大數據世界.大數據時代要有大數據思維[EB/OL].（2015-06-25）[2018-11-20]

[2]個人圖書館.改革開放四十周年│看評估行業發展[EB/OL]（.2018-07-02）[2018-11-20]

[3]許軍，朱承頡.擁抱大數據，促進估價行業的創新驅動、轉型發展：大數據時代房地產估價和經紀行業發展論文集[C].北京：中國房地產估價師與房地產經紀人學會，2013.

[4]鄭曉俐.大數據時代對房地產估價行業的影響及對策分析——以杭州市為例[J].住房與房地產，2016（10）：1-2.

[5]顧振發.建設面向未來的智慧估價機構：房地產估價和經紀行業的開拓與創新——房地產咨詢業發展論文集[C].北京：中國房地產估價師與房地產經紀人學會，2015.

[6]王文華，杜冬麗.智慧評估將成為房地產估價行業的發展方向[J].房地產中介，2017（20）：64-67.

[7]駱曉紅，王越，王旭東.從大數據到大管理——估價機構信息化建設之國策評估實踐：大數據時代房地產估價和經紀行業發展論文集[C].北京：中國房地產估價師與房地產經紀人學會，2013.

[8]王文華，杜冬麗.運用大數據加強房地產估價行業監管的探索與思考[J].中國房地產估價與經紀，2017（5）：53-57.

[9]石春艷，秦蕭，大數據對房地產估價行業帶來的改變及展望[J].江蘇科技信息·科學與社會.2018年12月