淺談土地供應(yīng)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響

劉永強(qiáng)

摘要：近幾年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)改革的步伐越發(fā)快速，土地供應(yīng)的形勢(shì)也越發(fā)緊張起來(lái)。土地出讓的數(shù)據(jù)逐年下滑，導(dǎo)致供應(yīng)與需求不平衡，從而抬高了地價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，更使得土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的危機(jī)。面對(duì)這一現(xiàn)象，筆者試從構(gòu)件基于市場(chǎng)需求的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)組件協(xié)調(diào)機(jī)制，希望能夠?yàn)榻鉀Q這一問(wèn)題提供思路。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng);房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格;房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和土地供給之間的關(guān)系相當(dāng)密切，從土地出讓數(shù)量下降分析供需失衡現(xiàn)象，對(duì)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)很有意義。本文將以烏魯木齊作為實(shí)證對(duì)象，分析土地供應(yīng)及土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的相關(guān)問(wèn)題。

一、土地供應(yīng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析

（一）土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系

土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間是互相影響的，兩者之間的影響體現(xiàn)在兩個(gè)角度，首先是土地供應(yīng)的總數(shù)量關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)總量的數(shù)量，即當(dāng)土地供應(yīng)數(shù)量不足時(shí)就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)總量與種類的降低，從而抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格;其次則是從主體心理預(yù)期來(lái)思考，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)的需要將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格施加影響，從而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。一般來(lái)講，土地供應(yīng)量的數(shù)量決定著房地長(zhǎng)市場(chǎng)產(chǎn)品數(shù)量，兩者通過(guò)容積率指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)這種影響關(guān)系[1]。

（二）土地供應(yīng)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

土地供應(yīng)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是一種雙向影響的關(guān)系。無(wú)論是土地價(jià)格還是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，兩者都具有權(quán)益價(jià)格的屬性。而土地價(jià)格主要由土地需求來(lái)決定，這意味著土地需求將會(huì)直接引導(dǎo)土地價(jià)格的變動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化則由土地供應(yīng)與土地需求共同絕對(duì)，一般來(lái)講，當(dāng)房地產(chǎn)的土地需求增長(zhǎng)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲，而當(dāng)土地價(jià)格上漲到一定程度就會(huì)促使房地產(chǎn)廠商投入更多的土地要素，從而刺激增長(zhǎng)土地需求。土地價(jià)格升高是源自于房地產(chǎn)價(jià)格高，而并非是房地產(chǎn)價(jià)格高由土地價(jià)格高來(lái)決定。

（三）土地供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響

土地供應(yīng)方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響主要體現(xiàn)在其方式的不同上，土地供給有掛牌出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓與協(xié)議出讓等方式，土地公開(kāi)出讓的方式往往會(huì)引發(fā)極大的競(jìng)爭(zhēng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的突然暴增，另外這種方式的土地供給方式還會(huì)降低交易成本，降低土地價(jià)格[2]。

（四）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間的關(guān)系

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，一方面是因?yàn)橥恋毓┙o用途的結(jié)構(gòu)將會(huì)造成房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)的變化，另一方面土地供應(yīng)類別將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重組，還有土地供應(yīng)數(shù)量也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)造成一定的影響，這三者共同影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

二、從烏魯木齊看土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的具體表現(xiàn)

根據(jù)大量資料表明，目前烏魯木齊的房地產(chǎn)業(yè)處在開(kāi)發(fā)市場(chǎng)全面加速與消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定上升的階段，在這一階段下，烏魯木齊的城市建設(shè)要求一定的土地需求，隨著用地需求的逐年上漲，烏魯木齊的中心城區(qū)土地供給數(shù)量也在逐漸上升。從近年來(lái)烏魯木齊的中心城區(qū)土地供應(yīng)總量來(lái)看，2015年為398.25萬(wàn)平方米，2016年為418.56萬(wàn)平方米，2017年為496.91萬(wàn)平方面，呈現(xiàn)逐年遞增的發(fā)展態(tài)勢(shì)。烏魯木齊的土地供應(yīng)總量的逐年增長(zhǎng)從一定程度解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)需求緊張的問(wèn)題[3]。雖然整體形勢(shì)比較不錯(cuò)，但從細(xì)節(jié)來(lái)看仍然有很多有待解決的問(wèn)題。

（一）居住用地供應(yīng)數(shù)量下降導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

最近幾年，烏魯木齊的商品房市場(chǎng)始終呈現(xiàn)供不應(yīng)求、供遠(yuǎn)小于求的情況，即使烏魯木齊地方政府部門已經(jīng)進(jìn)行一系列整改的措施，增加大量居住用地供給量，但隨著大量農(nóng)民工涌入城市以及其他二三線城市的人口涌入，增加的居民用地供給量已無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求。這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的激烈，促使土地成交價(jià)不斷攀升。當(dāng)開(kāi)發(fā)商拿到了土地，為了彌補(bǔ)之前競(jìng)拍的成本，會(huì)增大商品房銷售的價(jià)格，當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上漲之后，又會(huì)反過(guò)來(lái)刺激促使土地價(jià)格的上漲，導(dǎo)致惡性循環(huán)現(xiàn)象的發(fā)生，土地價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格都嚴(yán)重上漲，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展[4]。

（二）供給比例失調(diào)，住房困難已成事實(shí)

供給結(jié)構(gòu)比例失調(diào)不僅發(fā)生在烏魯木齊市，在很多城市都有著這樣的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為中低價(jià)商品住房供小于求，高價(jià)商品房空置率過(guò)高。這一現(xiàn)象的發(fā)生不利于房地長(zhǎng)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)布局，應(yīng)當(dāng)對(duì)商品住宅用地進(jìn)行宏觀調(diào)控，增加保障性的住房用地，避免中低價(jià)位商品住房與高價(jià)位商品房的差異，從而解決低收入家庭難以住房的現(xiàn)象。

（三）供應(yīng)管理不到位導(dǎo)致囤地與炒地現(xiàn)象的發(fā)生

烏魯木齊的房地產(chǎn)商非法囤地與炒地現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)峻，這主要是因?yàn)槿鄙偻恋毓┙o后續(xù)監(jiān)督。很多開(kāi)發(fā)商招標(biāo)得到土地后卻不建設(shè)項(xiàng)目，將土地閑置待價(jià)而沽，再拍賣出更高的價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非正常高漲與地方政府管理不足有著不可分割的因果關(guān)系[5]。

三、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格協(xié)調(diào)建議

（一）土地供應(yīng)計(jì)劃的完善

土地供需平衡對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平衡相當(dāng)關(guān)鍵，而土地供應(yīng)計(jì)劃又關(guān)系到土地供需平衡。在制定土地供應(yīng)計(jì)劃的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅用地進(jìn)行嚴(yán)格把控，對(duì)土地供應(yīng)的節(jié)奏要符合市場(chǎng)需求。

（二）土地供應(yīng)模式的創(chuàng)新

從烏魯木齊目前面臨的土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格窘境來(lái)看，需要加快改變政府單一集中性供應(yīng)土地的形式，不斷擴(kuò)大土地供應(yīng)的來(lái)源，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)形式的多樣化，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)平衡。具體可以改變土地供應(yīng)“雙軌制”，將批租模式改變成年租模式，并改善地價(jià)稅等。這樣做可以有效促進(jìn)土地增值，使土地市場(chǎng)更加健康地發(fā)展。另外值得一提的是，土地供應(yīng)方式的創(chuàng)新需要對(duì)土地招標(biāo)、拍賣與掛牌進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，避免出現(xiàn)土地流失的現(xiàn)象。

（三）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的完善

烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的布局變化，從市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)制定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)與布局的情況，確保土地正常需求，避免不合理需求的發(fā)生。此外根據(jù)住宅用地以及商服用地的需求，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)具體供應(yīng)[6]。

（四）強(qiáng)化土地供應(yīng)管理

要想實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)管理效率的上升，必須要加強(qiáng)地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響控制的協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)，完善土地供給管理機(jī)制。一方面，要加強(qiáng)地方政府土地管理部門改革強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)管理和土地經(jīng)營(yíng)分離，構(gòu)建土地管理、經(jīng)營(yíng)、監(jiān)督三權(quán)分立的體制。另一方面，需要規(guī)范土地使用管理，加強(qiáng)對(duì)土

地供給管理的監(jiān)督。

四、結(jié)語(yǔ)：

構(gòu)建土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性互動(dòng)關(guān)系是實(shí)現(xiàn)土地供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)。應(yīng)妥善處理兩者之間的關(guān)系，促進(jìn)土地供給市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

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