城市規劃建設項目選址論證方法的初步探索

夏倩　李秋實

摘要：每一處城市的建設都應做好充足的選址論證，不單是本地塊利益最大化，也要滿足周邊區域的公共利益，統籌區域公共服務設施。做好城市建設項目選址論證，把項目的建設前期選址過程變得有更多科學論證，有更多公眾參與。

關鍵詞：建設項目選址;15分鐘社區生活圈;公共服務設施

我國的城鎮化已經由大拆大建的快速功利期轉入生態修復、城市修補的城市雙修時代。每一處城市的建設都應做好充足的選址論證，不再只是單純追求地塊利益最大化，也要滿足周邊區域的公共利益，統籌區域公共服務設施。二十一世紀初城市項目的建設選址除了政府主導的大型公益類項目外多為以開發商的商業目的性投資為動力主導，被投資者青睞的地塊往往就能夠獲得優先發展的機會，并由規劃管理部門給出該地塊的出讓條件，開發商再根據此出讓條件尋找合作的設計院或者自行進行規劃設計、報批、建設。但整個程序中的出讓條件的制定原則，往往并沒有一個面向社會公開、尋求公共參與的完整論證，每個項目在前期都只考慮自身及周邊很小范圍內的實際情況，沒有統籌更大范圍的公共利益，那么就會出現對公共利益的損害，更會導致城市高樓林立、風貌千篇一律卻缺乏人文尺度和情懷。因此，通過對城市規劃建設項目選址論證方法的研究，一方面能夠為項目自身提供更為合理完善的公共服務設施配套，另一方面還能夠為城市更新提供更為科學合理的具體項目落地方法。

一、城市規劃建設項目選址論證內容

建設項目選址論證報告的作用是為城市規劃管理部門下發規劃條件提供依據，那么選址論證范圍的廣度和內容的深度就要足夠支撐下發規劃條件的合理性，研究的內容就需要全面且細致。

首先，項目的選址論證應從基本信息、目標定位、設計依據、項目規劃指標及規劃要求幾方面來研究;其次，根據上述條件給出相應的參考示意性策劃方案;最后，將策劃方案內容與各部門進行對接，征詢各部門相關意見，共同協調解決出現的問題。

其中，基本信息應包括項目所處的區域位置、區域交通情況、周邊環境、項目地區相關上位規劃的要求、場地氣候條件、地質地貌條件、場地現狀等內容。

目標定位應包括依據控規確定的該地塊的性質而產生的對其用地功能、配套服務設施、環境等的總體要求。

設計依據應包括宗地附圖;相應的上位法定性規劃;現行國家、行業、地方的有關法規、規范和標準、規范的規定，以及地方消防、衛生、防疫、交通、環保、人防、防火、綠色建筑、海綿城市等的相關要求。

項目規劃指標及規劃要求應包括依據上述內容得出的合理、適宜項目用地需求的規劃指標及規劃要求。具體為基本建設指標、城市設計要求、公共配套要求、公用設施要求、交通設施要求及其他要求。

二、15分鐘社區生活圈概念的引入

選址論證的一個重要作用是統籌區域內的配套公共服務設施，防止項目“各自為政”、“互不說話”。若每個項目只考慮自身配套，則周邊很多建成區，尤其是老舊小區由于歷史原因而缺乏配套公共服務設施的問題就一直無法解決。為了解決這一矛盾，需要通過劃定一個合理的范圍，綜合分析進而確定每個項目中需要為整個區域配套的公共服務設施的類型與建設量。因為，在選址論證中引入了15分鐘社區生活圈的概念。

“15分鐘社區生活圈”是指讓市民在以住所為中心的15分鐘步行可達范圍內，就可以享受到較為完善的養老、醫療、教育、商業、交通、文體等基本公共服務。通過構建宜居、宜業、宜學、宜游的社區服務圈，提高居民生活品質。15分鐘的步行距離約為1公里，與街坊的范圍大致相同，因此，項目的規劃要求中，應考慮滿足整個街坊的范圍內的文化、教育、醫療、養老福利、體育、商業、公園綠地等相關配套要求。

三、策劃方案設計

在綜合考慮了上述限制性要素之后，可對地塊進行意向的策劃方案設計。策劃方案并不存在唯一性，只是對于項目選址論證內容的規范性表達，起到的是解釋和示意作用。策劃方案應包含方案平面圖、城市設計、公共配套設施、交通組織分析、配套市政設施分析、用地策劃條件及圖則等內容。

平面方案表達上要明確表現出建筑空間布局形式，功能布局、建筑標高、交通流線組織、地下車庫位置、主要出入口等設計要素。并測算出方案總建筑面積、各功能建筑面積（住宅面積、居住配套商業服務設施建筑面積、配套公共服務設施建筑面積等）等指標。

城市設計內容中應結合周邊建設現狀，提出城市天際線的控制要求，設置合理的建筑限高，保證沿街界面的連續性和開放性，預留公共開放空間，形成通暢連續的慢行體系，并對建筑形式和色彩予以控制。結合地理遙感技術，做好實景融入工作，將方案融入城市真實模型，可更直觀觀察新建方案與周邊城市現狀的融合情況。

公共配套設施首先要基于15分鐘社區生活圈的要求考慮范圍需求的公共服務設施，結合項目自身確定能否在本方案內解決。其次要考慮為項目自身服務的配套設施，如居委會、物業管理用房、社區服務用房、公廁及環衛設施等。

交通組織分析分為兩部分，第一部分是區域交通分析，表明項目周邊道路建設情況，周邊存在的鐵路、城市軌道線路、公交站點等;第二部分是內部交通分析，主要介紹項目內的道路斷面設計、主要出入口、停車分布等。

配套市政設施分析首先考慮現狀市政基礎設施配套是否承擔項目開發建設的需求，若無法滿足項目需求，需在建設周邊市政道路的同時，需同步配建給水、排水等各類市政管線。

最后給出用地策劃條件及圖則，策劃條件包括了用地性質、建筑面積（容積率）等限制性條件及建筑密度、高度、退線、戶數、停車等指導性條件。

四、結語：

城市建設項目選址論證的意義是積極而重大的，尤其是在城市更新的過程中，把公共利益放在首位，再考慮開發利益的需求，為開發利益和公共利益的博弈找到一個合適的平衡點，確保城市有序有原則的良性發展。為了公共利益最大化，實現“以人為本”的目標，決策者和規劃管理者應當把城市還給城市居民。居民在城市中擁有了更多的綠地，更多的公共設施，更多的游憩場所，增強城市的歸屬感，同時提升了城市的活力。做好城市建設項目選址論證，科學合理的把控項目的建設前期選址過程，增強公眾參與，是城市合理有序發展的重要保障。

參考文獻：

[1]上海市規劃和國土資源管理局.《上海15分鐘社區生活圈規劃研究與實踐》，上海人民出版社.上海.2017.