不動產登記資料查詢主體的探究

馬靜

摘 要：《不動產登記暫行條例實施細則》對不動產登記資料查詢主體進行了規定，然而看似主體已經明確，實則不然，其內容相對比較籠統模糊，法條解釋及其適用亦不甚詳明。不動產登記資料查詢屬于立法層面的技術內容，關系著《物權法》立法目的是否能夠實現，不同法益存在價值沖突，實踐中應當注意。本文就不動產登記資料查詢主體進行分類解讀，并在此基礎上談一下個人的觀點與認識，以供參考。

關鍵詞：不動產登記;資料;查詢;主體

對于不動產登記資料查詢主體，《物權法》第十八條即有規定：權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。可以看出，條款將不動產登記資料查詢主體限制為權利人和利害關系人。《不動產登記暫行條例》第二十七條第一款規定：權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。第二款規定：有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。顯然，此條款在《物權法》的基礎上將不動產登記資料查詢主體增加了公務查詢。《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條再次規定：國家實行不動產登記資料依法查詢制度。不動產登記資料查詢主體也再次明確為除卻國家公權力機關，只有權利人和利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料。為了進一步規范不動產登記資料查詢，2018年1月國土資源部出臺了《不動產登記資料查詢暫行辦法》，各類不動產登記資料查詢主體的權益一定程度上得以保證，但筆者認為，登記機構以及專家學者還應當對不動產登記資料查詢主體進行不斷深入探究，持續細化補充，使其更加明確合理，從而保證查詢活動有法可依。目前，我國不動產登記資料查詢主體，主要包括以下幾種類型。

一、權利人

根據不動產登記簿上所記載的內容確定權利人，其中包括房屋所有權、土地使用權和承包經營權主體，同時還包括森林所有權主體。然而，從當前法律實務來看，隱形的權利人在不動產法律關系中占比較大，這是一個非常普遍的現象。學界曾有觀點認為，根據《物權法》中的登記主義原則，隱形權利人是不可能存在的，除非其有完整的證據鏈來證明登記簿上記載的內容存在錯誤之處。反觀現階段國內不動產登記處理辦法，不動產登記過程中基于原文件和登記申請對有無其他共有人進行界定，有效迎合了服務型政府建設以及行政審批程序簡化要求，同時這也使得不動產登記機構摒棄傳統的界定不動產共有的方式與方法，而基于當事人的登記申請。事實上該種情況下依然存在著一定的法律糾紛和問題，比如A在售樓處購得一套房屋，登記時申報個人為單一所有者;登記后其配偶B證明二者存在合法的婚姻關系，A購房時婚姻關系存續，并以此宣稱其為房屋共有人。對于此案，該如何對房屋權利人進行界定？從《婚姻法》的規定來看，在夫妻雙方婚姻關系存續期間，無其他約定時夫妻任何一方取得的財產均視為共有財產;根據不動產登記規則，在A就房屋辦理登記時，B就成了事實上的隱形權利人。

當前理論與實務界對不動產權利人查詢登記資料的爭議不大，但是對權利人的認定還存在不同的觀點，集中表現為對《物權法》中權利人理解存在差異。有學者提出，查詢權利人專指物權人，即不動產所有權人以及擔保物權人和用益物權人。同時，還有學者提出，權利人應當指與登記物存在密切關系的權利人。以筆者之見，上述兩種理解均存在著一定的偏頗。前一種觀點范圍過于寬泛，未能充分認識到不動產查詢權利人應為登記簿上的不動產物權人。從實踐來看，不動產登記機構在具體判斷權利人范圍時，僅能依據登記簿記載的內容而難以從實體法的角度對查詢主體進行判斷。后一種觀點將物權人以及債權人全部涵蓋在內，比如合同債權人、租賃權人等，這些人均與不動產權有著密切關聯。然而，筆者認為權利人應當是不動產所有權人、建設用地使用權人以及抵押權人和地役權人等，上述權利人均可申請查詢不動產登記資料。

二、利害關系人

以是否有足夠的證明材料為劃分標準，對利害關系人進行分類，在界定有證明力的利害關系人時可進行三分。一是當事人提供法律文件，比如買賣、贈與以及互換等合同，證明自己與不動產之間存在法律關系;二是當事人基于立案通知書等具有法律效力的文書，證明其因不動產可提起仲裁或者訴訟;三是對繼承事由進行探討，即當事人提供死亡、遺囑等證明材料，能夠證明自己與不動產所有權人之間有關系，并且證明個人擁有繼承權。筆者認為在確定不動產利害關系人時，不能僅憑主觀臆斷，還應當基于法律層面具體分析，然后對其進行認定;不動產利害關系人可以是互換、買賣、租賃以及贈與和抵押被查詢不動產關系人，與被查詢的不動產之間存在民事糾紛并已經提起訴訟、仲裁的相關人員。同時，還包括繼承以及受遺贈被查詢關系人。對于只有主觀交易或締約傾向的利害關系人而言，應當從如下方面對其予以把握。第一，申請人需提供身份證明材料和申請書，獲得對方當事人配合;第二，不動產登記管理部門的工作人員業務水平以及綜合素養應當提高，以便于能夠準確把握和及時做出判斷。第三，不動產登記管理機構和部門，應當對申請人要求查詢的范圍進行權限設定，僅對其提供不動產基本資料，能夠證明不動產真實狀況即可;第四，不動產登記管理機關應當健全和完善查詢誠信管理制度，對存在惡意查詢意圖或者犯罪傾向者，應當堅決打擊和懲罰。

三、律師及其他人員

實踐中不動產民事糾紛案件較為普遍，律師在處理不動產案件時需要查詢相關資料，因此需對律師的查詢權利進行準確界定。基于職業要求，律師對不動產登記資料的查詢時，應當根據具體情況進行全面處理。若某個律師以委托代理人身份參與案件訴訟，則其與權利人在不動產資料查詢方面的權力具有一致性;同時，若某個律師基于辦理案件的客觀需要，有法院調查令，則應當按照調查令要求的范圍查詢不動產相關登記資料，不可擴大權利范圍。在筆者看來，律師作為一種較為特殊的職業，需對其不動產登記資料查詢權利依法確認。第一，律師查詢資料時應當提供相應的材料，比如查詢申請書以及委托人證明材料和承諾函與授權委托書，同時還包括律師證、律所證明材料等。第二，以律師身份查詢的不動產登記資料，主要包括不動產狀況、是否處于共有、抵押以及查封等狀態。與律師不動產查詢權利相對等的是查詢義務，實踐中律師需嚴守職業道德與操守，將查詢結果作為證據，不得隨意復制并提供給其他人（尤其是當事人）;但凡有違反規則的情況，應當承擔法律責任。同時，不動產登記機構也應當對律師查詢環節加強管控，記錄結果并對其利用進行跟蹤。

此外，對于房產中介等其他人員而言，在一定范圍內也具有查詢主體資格，但應當對其進行必要的規范和限制。在此過程中我們可以學習美國不動產中介查詢權限的規定，其限制范圍超過出了普通權利人以及利害關系人，其中包括了經紀人、銷售員以及伙伴經紀人等。在不動產交易過程中，最為重要的一個因素是中介機構的能力與信譽。從社會實際情況來看，不動產中介在國內房屋交易中的作用日漸凸顯出來，雖然國家相關部門對其管理提出了非常高的要求，但是不可否認群眾對其誠信度并不認可。筆者認為，在健全誠信制度體系基礎上，可以適當賦予中介機構等其他人員以查詢權，這有利于我國不動產市場的快速發展。

結語：

不動產登記資料查詢的本質在于物權公示原則的落實，實踐中可以看到，物權公示與相關的隱私權保護對立沖突，為了能夠有效協調二者之間的關系以及找到平衡點，應當對查詢主體予以明確界定，這樣才能確保不動產登記工作順利進行。

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