房產(chǎn)測量與建筑設(shè)計計算建筑面積的差異性

還斌

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)相較西方發(fā)達國家起步較晚，但是發(fā)展勢頭強勁。在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)測繪技術(shù)作為法律認(rèn)定的一種測量手段。它用文字、數(shù)據(jù)和圖件等方式表述了房屋的實際位置、所有權(quán)屬、界限等詳細信息。在實際工作中，使用相應(yīng)的測繪儀器，通過測量和調(diào)查相結(jié)合的方式，將常規(guī)的測繪技術(shù)融入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)測繪，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)和利用、交易、稅收及城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和信息。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量;建筑設(shè)計面積;差異性

一、房產(chǎn)測量和建筑設(shè)計計算面積差異性介紹

（一）房產(chǎn)測量建筑面積認(rèn)定

房屋管理機構(gòu)都是按照《房產(chǎn)測量范圍》進行認(rèn)定建筑面積的，所定義的房產(chǎn)測量就是對于房屋以及房屋用電的相關(guān)信息進行采集和表述，從而為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)的開發(fā)利用、房產(chǎn)交易和城區(qū)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)參考。房產(chǎn)測量建筑面積的認(rèn)定屬于特殊性質(zhì)工作，需要通過具有專業(yè)資質(zhì)的測繪單位進行測量的，國家相關(guān)管理部門要對從事房產(chǎn)測量的機構(gòu)進行審核并發(fā)放資質(zhì)證明。房產(chǎn)測量的內(nèi)容主要有：房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及分?jǐn)偣媒ㄖ娣e等，這些所測內(nèi)容不但是房屋管理機構(gòu)實施產(chǎn)權(quán)管理的重要參照，同時也可以使得國家充分了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)市場發(fā)展情況進行調(diào)控，有效推動國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

（二）建筑設(shè)計計算建筑面積認(rèn)定

建筑設(shè)計計算建筑面積認(rèn)定主要是按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》來進行的，能夠為建筑項目的投資決策等經(jīng)濟性分析提供參考依據(jù)。同時此種方式也應(yīng)用在規(guī)劃部門批復(fù)審核的建設(shè)項目規(guī)劃條件、制定城市總規(guī)劃等方面。相關(guān)設(shè)計機構(gòu)在完成了施工圖設(shè)計后，建筑面積計算為項目工程預(yù)決算、項目分項工程量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并且也是計算工程量以及工程造價的數(shù)據(jù)指標(biāo)。目前所使用的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》屬于國家標(biāo)準(zhǔn)，此標(biāo)準(zhǔn)能夠?qū)I(yè)和民用建筑工程面積計算進行規(guī)范，能夠統(tǒng)一計算方法，為工程造價計價工作提供數(shù)據(jù)參考。

（二）房產(chǎn)測量和建筑設(shè)計計算面積的差異性

房產(chǎn)測量和建筑設(shè)計計算面積采用的是不同國標(biāo)，這兩種測量所采用的標(biāo)準(zhǔn)以及原則是不同的，從而造成這兩種方式在計算建筑面積結(jié)果方面存在差異性。

1、所謂房產(chǎn)測量

實際上就是采集房屋與房屋的用地信息，為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理與房屋登記工作起到指導(dǎo)性作用，并且也能夠為房產(chǎn)的開發(fā)與交易、稅收征集等方面的工作提供信息。在人們的日常生活中，房屋對于人們而言意義重大。房產(chǎn)測量工作對于房產(chǎn)管理而言起著基礎(chǔ)性的作用，其可以在很大程度上為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的確認(rèn)以及產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的保證等方面提供重要依據(jù)，并且其對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而言意義重大。對于建筑設(shè)計計算面積來說，其工程預(yù)決算與分項工程量計算這兩大方面的應(yīng)用是比較多的，其能夠在單位建筑面積工程造價的計算、材料的用量等方面的計算起到重要的參考作用。

2、兩者在所用標(biāo)準(zhǔn)方面也存在差異

其中《測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量內(nèi)容和基本要求，主要應(yīng)用在城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)、建成區(qū)之外工礦企事業(yè)單位和相鄰居民點的房產(chǎn)測量，此標(biāo)準(zhǔn)主要應(yīng)用在商品房建筑面積測量方面;而《建筑計算規(guī)范》更多是要滿足工程造價計價的需要，現(xiàn)階段我國大中型城市規(guī)劃都在采用此種計算標(biāo)準(zhǔn)來計算建筑面積。兩個標(biāo)準(zhǔn)之間的差異就造成了規(guī)劃審批面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的差異。房屋設(shè)計機構(gòu)利用標(biāo)準(zhǔn)之間的差異制定出了不同方案，使得開發(fā)商利用“贈送面積”的營銷方式來提升銷售業(yè)績。

二、房產(chǎn)測量對于建筑設(shè)計的指導(dǎo)性分析

《測量規(guī)范》和《建筑計算規(guī)范》兩者本質(zhì)上的差異是長時間存在的，房地產(chǎn)報建流程中，設(shè)計院會根據(jù)開發(fā)商委托實施方案設(shè)計以及可行性報告的編制，通過多方面評審之后實施施工圖設(shè)計，從而獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。上述流程中設(shè)計機構(gòu)和規(guī)劃管理機構(gòu)都是按照《建筑計算規(guī)范》來計算建筑面積的，但是后續(xù)房屋面積預(yù)測以及實測都是按照《測量規(guī)范》計算的。所以建筑設(shè)計人員需要充分研究兩個規(guī)范計算面積的差異性，從而更好的為建筑設(shè)計服務(wù)。

（一）有效利用規(guī)范差異輔助建筑設(shè)計工作

就現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)來說，開發(fā)商在實際營銷的過程中對“贈送面積”的方式進行采用，其主要是因為負(fù)責(zé)建筑設(shè)計的工作人員對兩種互不相同的規(guī)范上的理解與應(yīng)用，在使得建筑設(shè)計與《測量規(guī)范》相滿足的同時，會通過現(xiàn)有的建筑形式來對贈送的面積空間進行設(shè)計，并且該種方式與房產(chǎn)測量及設(shè)計等相關(guān)要求是相符合的。購買者在對房屋進行購買之后，在裝修期間，通過對“贈送面積”進行一定的設(shè)計與改造，就可以實現(xiàn)原空間范圍的延伸與擴大。盡管經(jīng)過一系列修改與完善之后的《建筑計算規(guī)范》在建筑主體之外的空間容積率方面有著明確的規(guī)定，舉例來說，錯層陽臺應(yīng)該根據(jù)底板外圍投影計算1/2面積，然而在該規(guī)范中，其計算方式仍然是對無頂蓋陽臺不對面積進行計算的標(biāo)準(zhǔn)進行采用，所以實際生活中，負(fù)責(zé)建筑設(shè)計的工作人員能夠在之前就為購房者提供一系列的設(shè)計與改造方案，購房者通過采取合理的方案來對居住的實際面積進行擴展。該種方式不僅能夠使購房者對于自身房屋空間利用率上的要求得以滿足，而且也能夠使開開發(fā)商贈送面積的真實目的得以實現(xiàn)。與此同時，后期施工與改造方案的統(tǒng)一性，能夠使購房者自己對房屋進行改造存在的安全威脅得以切實有效的避免。

（二）有效理解和應(yīng)用“規(guī)范”，豐富空間形式

確保遵照《測量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，建筑設(shè)計人員具有更加自由的設(shè)計空間，能夠充分發(fā)揮其創(chuàng)新能力以及想象力進行建筑空間的設(shè)計，例如可以對飄窗、挑高空間等實施不同方式的改造等等。例如將挑高空間改造成為LOFT就是建筑設(shè)計人員和藝術(shù)家對廢舊工廠廠房進行改造所得，他們將廠房進行區(qū)域分割，形成了不同類型的空間，用于構(gòu)造不同的生活方式。LOFT具有上下雙層的復(fù)試結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間自由沒有阻礙，更有利于購房人員進行自行設(shè)計風(fēng)格。此種具有較高開放性的建筑空間出現(xiàn)之后非常吸引現(xiàn)代購房人員，雖然很多地區(qū)的房地產(chǎn)管理機構(gòu)相繼推出了“限高令”，在一定程度上制約了LOFT戶型發(fā)展的多樣性，但是其也可以給建筑設(shè)計人員較大的啟發(fā)，能夠遵照現(xiàn)有規(guī)范的情況下不斷豐富建筑空間的利用形式，形成更加適宜的住宅建筑。

（三）促使建筑設(shè)計人員更高的創(chuàng)新激情

我國的房地產(chǎn)經(jīng)過了多年的發(fā)展，不同類型的戶型設(shè)計都有所呈現(xiàn)。開發(fā)商為了進一步增加自身產(chǎn)品的競爭力、購房者不斷提升的宜居和審美要求都對建筑設(shè)計人員的創(chuàng)作能力提出了更高的要求。遵照《測量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，建筑設(shè)計人員要具有更加自由的設(shè)計空間，對于現(xiàn)有建筑空間進行不斷創(chuàng)新，創(chuàng)作出更加符合市場要求的建筑。

三、結(jié)語

總之，提供準(zhǔn)確完整且精密度高的房產(chǎn)測繪成果才是測繪單位和測繪人必須做到的。政府應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范預(yù)售市場，并統(tǒng)一測量商品房面積的計算規(guī)則。測繪主管審核部門也應(yīng)針對房產(chǎn)測量領(lǐng)域中不規(guī)范作業(yè)的行為加大查處，加強測繪成果的監(jiān)督和管理。而從事房產(chǎn)測量的單位和工作人員則要加強職業(yè)道德和責(zé)任意識的培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)各項關(guān)于房屋測量的技術(shù)規(guī)范和管理辦法，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平和業(yè)務(wù)熟練程度，在實際測量工作中嚴(yán)格遵照國家規(guī)范和各項指導(dǎo)性技術(shù)規(guī)定的要求，根據(jù)實際測量情況提供真實有效的高精密度的測量數(shù)據(jù)，才能更好的維護廣大消費者的合法權(quán)益。

參考文獻：

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