房地產的成本管理與控制策略

褚佳偉

摘 要：房地產開發企業應該將成本管理工作作為整個項目開展的重中之重，以保證房地產開發項目的成本管理，從整體上降低經濟成本損失。想要獲得房地產開發項目的管理工作的成功，也需要各種的預防措施，幫助棘手的問題簡單化，實現最大的成本控制。

關鍵詞：房地產;成本管理;控制策略

近年來，我國大力發展建筑行業，在實現城市化進程的同時，促進了我國的國民經濟的發展，建筑業也成為了炙手可熱的行業，建筑業的發展帶動了房地產行業的進步，且隨著全球化進程，我國的經濟日益國際化與開放，房地產事業的發展越來越迅速，但在財務成本管理方面，房地產還存在一定的問題，沒有準確的成本管理，對于房地產公司的發展非常不利。

一、房地產企業成本費用管控存在的問題

（一）成本費用的歸集和分配方一法不合理

目前，我國很多房地產企業的成本費用管控方一式比較粗放，尤其是中小型企業，在成本管控的理論、制度、流程等方一面的建設都存在較大的不足之處，因此成本費用的歸集和分配方一法不合理科學。

比如，有些房地產企業財務人員不清楚工程管理情況，將前期開發成本、建設施工成本、基礎設施建設費這三類成本混為一體，成本費用歸集時不合理。又比如，有些財務人員不清楚直接成本和間接費用包括哪些，隨意分配成本，將原屬于直接成本的建設施工成本作為間接費用進行分配，將原屬于間接費用的前期開發成本、基礎設施建設費、公共設施配套費等其他幾項成本作為直接成本而不進行分配，這些都是成本費用歸集和分配不合理的情況。

（二）前期規劃設計不合理，造成成本增加

有些房地產企業沒有設立專職的設計部，也沒有專職人才做規劃設計，因此將設計工作委托外部的規劃設計公司來完成，房地產企業并不對設計的產品進行審核，或者審核能力不夠，造成某些地方一設計不夠合理，而后在具體施工時才被發現，從而導致建筑施工的大范圍變更，既影響施工的進度，又造成材料的浪費，可能超出原先的建造成本額度，且降低房地產企業的信譽。

（三）成本費用管控的手段比較落后

很多大中型房地產企業都有自己的成本管理系統，但是在成本管控的智能、程序、方一法等方一面定義和規定含糊，甚至遺漏相關的成本費用管理。一些落后的地區或者小型房地產企業，缺少現代化的成本管控手段，未引進先進的現代化管理系統，電子商務、信息系統等仍處于初級探索時期，未能將計算機技術的強大功能有效地發揮、利用起來。

二、房地產的成本管理與控制策略

（一）土地價格評估

首先，需要政府有關部門對開發土地進行準確的價格評估，制定出對于開發企業合理的土地價格。我國各地政府的房地產管理機構，也需要不斷的跟隨時代地改變而改變，當然這需要在科學的方法以及管理理念的前提下進行改變，可以合理的根據當地的經濟情況制定出科學的城市發展規劃。城市發展規劃發展受限需要各部門對地方的土地資源進行有效的布局，運用科學的計算方法準確的計算出開發土地的價格。在價格的設立上，需要做出一個最低價與最高價，這也是為了可以在招標時對招標企業實力進行更好的分析。最高價與最低價兩種的雙向評估可以比較準確地測算出土地的價值，也可以良好地控制企業招標與施工成本。最后，這也是為了給未來的廣大人民群眾購買房源時提供一個合理的房屋價格。

（二）合理分析企業資源

在房地產開發企業進行土地的競標時，首先需要的就是合理的評估自身的企業實力與資源，這也是為了保證后期的開發成本超過企業自身擁有的資源，合理的控制競標價格，有效的降低企業開發成本。房地產開發商在進行土地招標之前，就要先對土地的情況、最低價格、規劃條件、企業實力、企業資源等進行科學合理的分析，根據分析結果讓相關部門出示項目可行性報告，然后確定在競標過程中可以出到的最高價格。這樣就可以保證競標價格始終擁有企業自身的價格底線，一旦競標的價格已經超出企業制定的最高價格，應當適當的放棄競標，避免以高成本拿下低效益的土地，造成企業的損失。

（三）設計階段的成本控制

1、規劃方案的成本控制。規劃方案的制定分為三個步驟：可行性規劃設、方案評審和設計成果確定。這過程的成本控制的實質主要是通過嚴格控制設計質量，盡可能合理確定有關參數，避免日后因自身設計失誤導致的成本增加。

2、報批設計的成本控制。報批設計是根據規劃方案和市場分析，選擇合適的設計單位和設計方案。

3、施工圖設計的成本控制。施工圖是用于實際指導工程建造的技術圖紙。施工圖部分的造價占整體造價的70%左右，是屬于設計中可控的部分。因此，施工圖設計成本控制至關重要，具體請詳見表1施工圖設計的成本控制。

4、功能設計的成本控制。功能設計是規劃設計中另一個關鍵的成本控制環節。該環節需要進行充分的市場調研，并對市場價格非常熟悉，以最優成本價格尋求最佳合作商家。

（四）開發成本中的間接費用

房地產開發項目中除了控制整體的成本費用，其中也要注意控制開發成本中形成的間接費用，間接開發費用主要是開發過程中的管理費、財務費、稅費以及不可預見的各種瑣碎費用都要進行有效的費用控制。在間接費用控制中需要企業相關部門加強企業自身的管理，制定合理的費用流程、合理的開發方案、有效的營銷方案、投資融資方案等，實現控制開發成本的主要工作。同時，在國家政策允許的范圍之內，做好以上的間接費用以及稅費的控制，可以有效的降低開發企業的稅費。對于不可預見的各項費用，開發企業要做好工程延期、材料漲價的相關預測方案，制定出合理的預測方案，有效的降低企業整體的開發成本。

（五）實施全面預算管理

房地產企業全面預算工作，必須得到公司領導的重視。設立預算管理委員會組織、監督預算的工作，其成員由企業負責人及相關部門負責人組成。預算管理委員會應制定相應的預算管理制度、工作程序、部門職責等，保證預算工作的順利開展。

首先，預算編制階段，應當根據企業發展戰略和年度經營計劃來編制，按照上下結合、分級編制、逐級匯總的程序，編制年度全面預算。預算編制要科學、合理和可行，避免指標的過高或過低。

其次，預算執行階段，企業全面預算要層層分解，分解到各部門和各相關人員，切實按照預算來執行。企業辦理采購與付款、銷售與收款、成本費用、資產購置與維護等業務和事項，均應符合預算要求。超預算或預算外的事項，實行嚴格的審批。根據資金使用計劃，及時籌措資金，避免資金短缺和閑置，給企業造成損失。

最后，預算考核階段，預算實際執行情況要定期分析，通過分析超支和節約的原因，解決執行中存在的問題，提出改進意見，為今后工作提供借鑒。嚴格按照預算考核制度，獎勵先進，處罰落后，在增強預算工作權威性的同時，也加強了全體員工的責任意識。

（六）設計變更的成本控制

設計變更的成本粹制請詳見表2。

（七）加強合同管理

房地產企業應當加強合同管理，制定合同訂立、審核、履行、存檔等制度。歸口管理部門應定期對合同進行統計，檢查合同履行情況，維護企業合法權益。有條件的企業，可以設立法務部或聘請法律顧問，對各類合同簽訂、履行進行嚴格的審核。對于影響重大、涉及較高專業知識的合同，應當組織法律、技術、財會等專業人員參與談判，必要時可以聘請外部專家。合同的履行部門也應參與合同簽訂過程的談判，共同發現合同履行的難度，從而使合同履行部門能夠充分了解合同內容，增強合同的執行力。

企業應當建立合同專用章保管制度，合同經過審批后由法定代表人簽字后，才能加蓋合同專用章。加強合同信息安全保密工作，未經批準，合同信息知悉人員不得以任何方式泄露合同涉及的商業秘密。對大額的資金收付，企業財會部門應當根據合同條款收付款項，對沒有訂立合同的，應當拒絕，并及時報告有關情況。加強合同管理的目的在于增強合同的嚴謹性，減少合同糾紛，最終降低成本。

三、結語

對于房地產行業發展是促進社會經濟穩定發展的關鍵，因此要注重房地產行業的良好發展，因此在房地產行業發展中，應注重財務成本管控工作的有效開展，并明確實際工作中存在的財務成本管控工作的問題，并結合實際情況制定完善的解決對策，促進財務成本管控水平的進一步提升，這樣才能為房地產企業穩定發展提供保障。

參考文獻：

[1]張亞衛.房地產企業財務成本管理中存在的問題及管控措施[J].納稅，2018（19）：81.

[2]張燕燕.房地產財務成本管理問題與應對策略研究[J].現代經濟信息，2018（8）：297.