城市土地盤活存量的幾點思考

肖倩

摘? ?要：城市化發展與土地資源極度短缺之間的矛盾越來越大，城市土地盤活存量就成為當前城市發展的必由之路，既有利于集約化利用土地，又有利于科學化開發土地資源，還有利于符合城市發展用地需求。本文首先分析了廣西南丹縣供地率及城市土地盤活存量情況，其次，針對城市存量土地利用亟待解決的問題，結合多年的經驗，提出了一系列可提高城市土地盤活存量的相應途徑。

關鍵詞：城市土地? 盤活? 存量

中圖分類號：F293.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1674-098X（2019）05（b）-0243-02

城市的迅猛發展需要土地來作為支撐，必然會消耗大量的土地資源，而黨中央、國務院多次出臺相關政策來強調“堅決守住18億畝耕地的紅線不動搖”，這也使得城市用地的增量空間逐年減小，城市化發展與土地資源極度短缺之間的矛盾越來越大。所以，城市土地盤活存量就成為當前城市發展的必由之路，既有利于集約化利用土地，又有利于科學化開發土地資源，還有利于符合城市發展用地需求。本文以廣西南丹縣為例，就城市土地盤活存量進行思考和探索。

1? 廣西南丹縣供地率及城市土地盤活存量情況

2012年至2016年，南丹縣獲廣西壯族自治區人民政府批準征收及農轉用項目（批次及單獨選址項目）用地共計475.4078公頃，截止2017年12月20日，已完成供地385.4085公頃，供地率為81.07%。按期且超額完成了上級下達的60%的供地任務。

2017年度上級下達全縣盤活存量土地任務35公頃，截止2017年12月20日已完成供地60.7743公頃，主要用于轄區內民生工程及基礎設施項目，完成率為173.64%，提前且超額完成上級下達的任務數。

在閑置土地處置方面，截至2017年12月月底，南丹縣完成土地市場動態監測監管系統督辦預警項目1宗，已整改處置任務1宗，整改處置率達100%。落實專人負責供后監管的巡查工作。

2? 城市存量土地利用亟待解決的問題

2.1 拆遷難度日益增大

部分被征地群眾認為征收土地補償標準低，不配合實施土地征收工作。同時，征地拆遷安置區“三通一平”建設時間較長，被征地群眾提出待安置區“三通一平”建設完工后，再配合實施征地，因土地未能按時交付，造成無法供地。此外，部分以劃撥方式提供土地的能源、交通、水利建設項目在取得農轉用和征收批準文件后，項目建設單位不依法申請辦理供地手續。

2.2 土地市場疲軟

受全國土地市場疲軟的影響，部分地塊在拍賣過程中，無人參加競拍。同時，因市場環境發生變化，一些項目業主資金緊張，在國有土地掛牌過程中，不報名參加土地掛牌工作，造成地塊流掛。

2.3 難以及時按原方案供地

項目因城鄉規劃調整，無法及時按原方案供地。

3? 提高城市土地盤活存量的相應途徑

3.1 領導重視，落實責任

各地人民政府均要高度重視批而未供土地與閑置土地清理處置工作，組織相關部門召開專題會議討論研究當前存量土地供地率低的問題，提出解決的辦法和措施。同時，結合當地實際情況來制定批而未供與閑置土地專項清理工作實施方案等政策措施，對批而未供土地專項清理工作進行部署，對存量土地交易市場進行規范化、科學化、合理化，最大限度地將存量土地潛力進行有效挖掘，加強領導，落實責任，確保工作順利開展。這樣一來，城市土地盤活存量就可由原來的粗放型發展轉向集約型發展。與此同時，全面徹查土地開發利用現狀、合同履約情況、土地閑置時間及原因等，建立閑置和低效用地清理臺賬，形成閑置和低效用地分布圖，做到臺賬、圖斑、實地“三統一”，確保全域覆蓋，不留盲區，清理結果全面、準確。

3.2 提高思想站位，開拓創新

要將提高思想站位作為做好土地管理、盤活閑置土地和閑置資產的邏輯關口，深層次剖析、梳理問題，找到少數干部職工在土地管理和違法用地整改中存在的“思想病”，并組織土地、規劃等相關部門，進行一場深刻的思想革命，徹底破除土地管理中存在的錯誤觀念，全面改變小視野、短視線、偏視覺，進一步端正了思想、提高了認識。

3.3 統籌規劃，有序供地

各地人民政府應該組織自然資源管理部門、城市規劃管理部門、鄉鎮（街道）等單位來對城區內的土地使用情況開展總體規劃，以自然資源管理部門為主，以便能夠更有效、更合理地開展土地規劃。務必要結合當前城市的發展情況來對年度土地供應計劃、年度土地儲備計劃來予以制定，若土地被納入到年度土地儲備計劃，那么任何人均不可私自開發、擴建、改建，國有土地使用權的出讓一定要嚴格執行“四個統一”，分別是統一管理、統一規劃、統一供應、統一儲備。而處于城市建設規劃區域內的土地利用一定要體現出規劃的作用，符合城市的可持續性發展需要。以廣西南丹縣為例，提高供地率與閑置土地清理處置工作，該縣成立了工作領導小組，組長由分管的副縣長擔任，各相關鄉鎮，縣發改、財政、自然資源、住建等有關單位一名領導組成，明確部門職責，加強部門協作，確保工作有序推進。同時，抽調自然資源局有關股室人員組成三個土地供應工作小組，加強推進已完成批后實施地塊的供地工作，切實提高土地供地率。

3.4 量力而行，分級儲備

各地可基于土地的開發價值與自身資金儲備情況來靈活采用相應手段，或儲備方式，或收購方式，以儲備為主。儲備方式可分為三大類，分別是：（1）實物儲備，出資收購那些具有較大開發價值、收購成本較低的地塊，而后將其納入到國有土地儲備庫。（2）紅線儲備，一旦土地納入到紅線儲備，那么任何人均不可私自開發、擴建、改建，待完成拆遷工作之后則納入到國有土地儲備庫。（3）信息儲備，其范圍包括紅線儲備以外的土地資源，若條件適合之后，可將其轉為實物儲備或紅線儲備。與此同時，為了能夠促進城市土地市場實現規范化、有序化、科學化地運行，政府需要對土地流轉運行監控體系進行建立健全，尤其是要執行完善的土地市場交易規則、土地市場進入規則、土地市場競爭規則等，切實對各個交易主體的合法權益予以保護，若交易的土地價格大幅度低于現行的市場價格，那么政府要在第一時間內予以干預，必要時還要堅決不移地施行優先購買權，既有利于推動土地市場的有序發展，又有利于土地保值增值，還有利于避免出現土地投機行為。

3.5 全面排查，加強整改

全面開展批而未供排查力度，對排查出批而未供地塊制定了每宗地完成征地時間計劃和供地計劃，同時圍繞已排查批而未供地塊，要針對性的加大土地征收力度，確保項目順利實施。廣西南丹縣立足于五點措施來加強整改，一是加大力度，對未完成征收的批次（項目）用地在規定的時間內要及時組織力量完成征收后及時供地;二是及時對規劃調整的相關項目用地作出調整規劃;三是對環評不通過的項目督促業主進行整改，整改通過后供地;四是以劃撥方式供地的項目需及時督促項目建設單位辦理供地手續;五是加強對項目用地的供后監管巡查工作力度，嚴格閑置土地處置制度，發現閑置行為的，立即分析原因、分類處理，確保做到及時有效節約集約用地。

參考文獻

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