商業地產精細化設計及項目管理探析

陳俊廷

摘 要 隨著社會的進步，各商業地產產品間的競爭也愈發激烈。各企業為了在這場競爭中成為佼佼者，都爭先恐后地進行改革、創新。商業地產項目與社會經濟和人民的生活息息相關，所以企業在精細化設計和項目管理方面都做出了很多的努力。國家也發布了很多有助于項目質量提升的文件。在商業地產設計中，首先應重視精細化設計，并強化項目管理，才能為地產企業后期建設工作打好基礎。在本次探討中，我們以商業地產精細化設計及項目管理為核心，對精細化管理的現狀及措施進行分析，也對項目管理方面進行探討，竭盡所能為商業地產的發展做出貢獻。

關鍵詞 商業地產;精細化設計;項目管理

引言

趁著改革開放的東風，我國的經濟得到飛速發展，城市化進行也逐步加快，商業地產的整體水平也不斷地提升。商業地產企業通過優化自身的管理體系、優化結構、培訓等來提高企業的競爭力，而要想實現商業地產管理水平的提高，首先需要做好商業地產的精細化設計，在此基礎上實現項目精細化管理，從而提高企業自身競爭力、打造優秀企業的途徑，所以商業地產企業也要對產品的生產和完善進行精細化管理。

1商業地產的精細化設計

現代建筑設計在我國發展的幾十年中，施工圖優化，材料優化選擇以及施工工藝優化措施等手段已經為行業所普遍認同，并且發展到一個相對成熟的階段，加上BIM等信息化技術的推廣，建設的各個參與主體都能有較好的管控項目成果的條件。

隨著商業地產的高速發展，地價越長越高，競爭也愈發激烈，在這樣的背景下，設計如何最大程度的實現項目用地的經濟價值，已經成為開發商也設計單位越來越重視的問題，因此項目開發前期的精細化設計受到更多的重視，也衍生出新的精細化設計的要素和方法。在商業地產的前期設計中，規劃前期的強排、地下車庫、示范區是精細化設計的三大要素。

1.1 總平面規劃

隨著精細化設計的深入，強排這個新名詞更加常見。在商業地產設計中以最高營利強度排布建筑總圖的設計方法就是強排，是一個俗稱，也是商業地產尋求利益最大化的策略之一。

強排可以綜合各方面因素，尋求多方面共贏的設計方法，它能夠滿足規劃條件指標及日照條件，使得整體布局更加合理，也能夠對比出最合適的業務方案，對盈利回報提供強有力的論證[1]。

標準的強排有4個要求。首先，要滿足規劃條件指標和日照條件。規劃部門會對日照時間等做出要求，這就要求在規劃時要留有一定的余地。其次，需要提供能夠進行經濟測算的規范技術指標。另外，能夠幫助業務進行計算和判斷的產品、方案必不可少。最后一個要求是最重要的，提供高性價比、有創新的商業地產，這樣不僅能夠滿足人們的需求，也能夠維持開發商的利益。

1.2 地下車庫

商業地產的開發中，地下車庫必不可少，是開發成本的重要組成部分，其面積、層數及布局的合理性，都是精細化設計中的重要環節。

在地下車庫的精細化設計中，首先應對地下空間成本進行數據統計。商業地產在開發前，應對當地的地庫造價、停車效率等熟記于心，這樣就能夠在最短的時間內合算出地庫的盈虧平衡點。

另外，商業地產開發過程中，應對地庫的排布進行優化，將建筑成本降到最低，達到經濟最優的要求。地庫排布是否具有合理性，與地下室成本的高低緊密相關。

地下車庫位置的選擇也至關重要。地下車庫的位置如果可以避開主樓，為自然通風、采光奠定良好的基礎，也能夠達到節能減排的目的，

1.3 示范區

售樓處擺放的商業地產模型已無法滿足人民日益增長的需求，示范區應運而生。有了示范區，向購房者介紹這個精細化設計的住宅小區就更加凸顯其創新理念、設計等，更加具有說服力。

在商業地產的精細化設計中，示范區的存在能夠使購房者在第一時間了解自身將來所所處的環境，對居住條件有真實的沉浸式體驗。

在精細化設計中，示范區要保證在將來能夠進行其他功能的無縫轉接，也要說能夠使購房者在最短時間內對商業地產簡潔明了，使客戶體驗更加完美[2]。

2商業地產實施精細化管理的措施

（1）為提高工程質量，設計負責人需對項目可行性研究成果進行研究和理解掌握。在商業地產的開發及實施過程中，項目負責人首先要對工程項目是否可行進行分析，對此也要抱有高度的重視。這就要求項目負責人要建立健全的決策流程，這樣才能夠對市場需求進行及時的分析，也能夠幫助團隊進行準確的定位，所完成的設計成果才能最好的契合項目預期，實現項目價值。

（2）保證項目運作的合理產品形式。很多的商業地產都會采用融資的方式，例如資產置換、銀行貸款等。商業地產對于資金的需求大于其他企業，所以對融資的要求也就相應提高。各個商業地產會依據自己的情況，選擇適合自己的融資方式，保證項目運作。不同的融資方式對于設計成果的布局，產權劃分單元的大小等內容都有著不同的要求，唯有與業主做好充分的溝通，才能更好落實設計成果。

（3）對施工進度進行精細化管理。建設過程中，施工單位主要負責全面的掌控項目施工進度，設計單位在這個階段往往處于一個被動狀態中。然而由于對施工措施和現場實際情況把握的脫節，往往導致設計意圖無法實現或是一些成果疏漏未能及時更正，直接影響項目質量和進度。因此，對施工進度進行合理的規劃，主動參與到施工進度節點的把控中，以此保證設計成果的可行性、進行性和科學性。在施工過程中，對各方面都做好控制工作，及時的糾正存在的漏洞，做到及時反饋[3]。

3結束語

在本次探討中，我們了解了什么是精細化管理，也探討了在商業地產中精細化設計及項目管理的措施。國家政策的出臺，讓商業地產的壓力越來越大，同時對設計單位提出了更高的要求。想要提升設計成果的質量和品質，使得客戶滿意的目標越來越難達成。商業地產需要進行精細化設計，采取精細化管理，在項目前、中、后期動能實現很好的設計管控，這樣才能夠實現設計成果對地產項目溢價目標的助推，提升設計產品的競爭力，進而促進設計團隊的可持續發展，也能夠推動我國商業地產的發展和進步。

參考文獻

[1] 溫德成.精細化管理Ⅱ[M].北京：北京新華出版社，2007：12.

[2] 屈戰杰.試論我國中小型房地產開發企業管理中的問題與對策[J].商業文化，2011，（4）：50-51.

[3] 歐陽章勇，張鵬.加強施工設備精細化管理提高項目部設備管理水平[J].水利水電技術，2012，（43）：75-77.