商業(yè)地產(chǎn)如何“優(yōu)生優(yōu)育”

范宜昌

摘要：開發(fā)思路需要從“商家適應(yīng)我”轉(zhuǎn)變成為“我適應(yīng)商家”的“量身定制”商業(yè)地產(chǎn)，也就是從過去所謂的“通用商業(yè)開發(fā)模式”轉(zhuǎn)換到“定制商業(yè)開發(fā)模式”上來。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序一定是“先商業(yè)、后地產(chǎn)”。就是首先做的是商業(yè)定位，根據(jù)商業(yè)定位做物業(yè)產(chǎn)品研究。再在“商業(yè)定位”“產(chǎn)品研發(fā)”“各個(gè)設(shè)計(jì)階段”“施工階段”“招商運(yùn)行”上按照商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)固有要求一步一步做好，也就是要把“商業(yè)地產(chǎn)”真正當(dāng)做“商業(yè)地產(chǎn)”來開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)健康兒出生率就會提高。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)變開發(fā)思路;翻轉(zhuǎn)開發(fā)流程;更換體制機(jī)制

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）09-0014-16 收稿日期：2019-07-20

過去十年，我國投入數(shù)十萬億人民幣開發(fā)了十幾億平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，超過半數(shù)商業(yè)面積不符合商業(yè)使用要求而招不來商開不了業(yè)，變成了“閑置”或“爛尾”樓工程。

數(shù)據(jù)顯示，過去十年全國建成開業(yè)的大型零售類商業(yè)地產(chǎn)總建筑面積為5.7億平方米，而竣工了卻因不符合商業(yè)使用要求而招不來商開不了業(yè)的有3億多平方米，還有5億多平方米建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開工但還沒有竣工。如果把這些數(shù)字加在一起，可以看出，近十年以來開工建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)能夠做到竣工、招商并開業(yè)的不足一半。

也就是說過去10年開工建設(shè)的13.7億平方米商業(yè)地產(chǎn)面積中建成開業(yè)率僅為43%，而57%的商業(yè)地產(chǎn)要么建成了招不到商開不了業(yè)，要么因遇到各種問題峻不了工“爛尾”了。

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)步伐停不下來是因?yàn)槿珖鞯爻鞘谢M(jìn)程還沒有完成，全國尚有數(shù)億人口在未來十年內(nèi)要移居到城市里，所以城市房地產(chǎn)開發(fā)不會停下來。此外，我國許多地方是土地財(cái)政，要使一個(gè)新開發(fā)區(qū)域增加土地拍賣價(jià)格，商業(yè)配套是必不可少的，所以地方政府必須在規(guī)劃新區(qū)的時(shí)候拿出一定比例的土地用來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

盡管許多人呼吁“商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過量”了，但是商業(yè)用地批出去的步伐不會停下來。所以，未來十年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的步伐不會停下來。但是，我們必須要看到，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要實(shí)行“優(yōu)生優(yōu)育”。具體如何“優(yōu)生優(yōu)育”呢？一定要做到以下3點(diǎn)。

1開發(fā)思路要轉(zhuǎn)變

開發(fā)思路需要從“商家適應(yīng)我”轉(zhuǎn)變成為“我適應(yīng)商家”的“量身定制”商業(yè)地產(chǎn)，也就是從過去所謂的“通用商業(yè)開發(fā)模式”轉(zhuǎn)換到“定制商業(yè)開發(fā)模式”上來。

國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商，超過九成是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來的，不可避免地帶著住宅房地產(chǎn)開發(fā)的思維定勢。他們往往是先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再招商。有些主力店來人談租賃，由于物業(yè)設(shè)計(jì)得不太符合商業(yè)運(yùn)行需要，在談判中開發(fā)商處于弱勢，到頭來只能被迫接受很低的租賃價(jià)格。

這還算好的，差的情況是房子蓋好了，主力店無法人駐，沒有主力店的招商，是注定要失敗的。

首先，想要引進(jìn)的商家都落不了戶。這種先做建筑設(shè)計(jì)后招商的所謂“通用商業(yè)”到頭來變成了“統(tǒng)統(tǒng)不能用的商業(yè)”。沒有按照商家運(yùn)行要求來定制商業(yè)物業(yè)，商家進(jìn)來就變成“削足適履”了，商家運(yùn)行不好賺不了錢，用什么來交租金？

所以，這種用“通用商業(yè)開發(fā)模式”開發(fā)的商場基本上逃不出“定位難”“招商難”“開業(yè)難”“收租難”的“四難”命運(yùn)，許多商業(yè)項(xiàng)目竣工就爛尾或開業(yè)后不久商戶集體出逃變成爛尾。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)短缺時(shí)代，商家為了拓展經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)，物業(yè)條件差一點(diǎn)的，他們也能委曲求全，勉強(qiáng)接受。而在商業(yè)地產(chǎn)過量供應(yīng)的今天，供商家選擇的場地多了，而且一下子變成買方市場了，商家對選擇經(jīng)營場地的挑剔在所難免。所以用給商戶“量身定制”的方法吸引商家入駐成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不二的選擇，由此而誕生的“定制商業(yè)開發(fā)模式”成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須遵循的“開發(fā)模式”。

再次，開發(fā)商一定要轉(zhuǎn)變住宅地產(chǎn)思維，要研究并遵循商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的客觀規(guī)律，徹底摒去“快周轉(zhuǎn)”“賺快錢”思維，把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“產(chǎn)業(yè)”“物業(yè)”“營業(yè)”三業(yè)一起做好，特別是要過好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)路上各個(gè)關(guān)口，才能使項(xiàng)目開發(fā)走向成功。

2開發(fā)流程要翻轉(zhuǎn)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序一定是“先商業(yè)、后地產(chǎn)”。首先做的是商業(yè)定位，根據(jù)商業(yè)定位做物業(yè)產(chǎn)品研究，商業(yè)活了，商業(yè)房地產(chǎn)才增值，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)是商業(yè)經(jīng)營活動的載體和平臺。

實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功，就是要研究好做什么“商業(yè)”后把“地產(chǎn)”設(shè)計(jì)得符合定位“商業(yè)”的使用條件。這樣才能使商家落戶并具備商業(yè)運(yùn)行條件，按照商業(yè)入駐與運(yùn)行要求來定制商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)，既“定制式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”。

如果按照“通用商業(yè)開發(fā)模式”先把房子蓋好了再去招商，在現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)供大于求的情況下就很難招商了。我們需要把開發(fā)流程翻轉(zhuǎn)過來，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“商業(yè)定位階段”“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段”“建筑方案階段”“擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段”“施工圖設(shè)計(jì)階段”“招商營運(yùn)階段”這六個(gè)階段都需要正確去做，避免掉入這些階段的陷阱。

3體制機(jī)制要更換

筆者調(diào)研了上海CBD一個(gè)總建筑面積達(dá)50萬平方米的大型綜合體工程，商業(yè)面積達(dá)13萬平方米。其后會同其他商業(yè)地產(chǎn)專家提出了15個(gè)關(guān)于現(xiàn)設(shè)計(jì)影響商業(yè)運(yùn)行的重大問題與缺陷，希望甲方整改。會后甲方要求筆者提交了優(yōu)化設(shè)計(jì)的服務(wù)建議書，后來被告知因“沒有預(yù)算”，設(shè)計(jì)優(yōu)化不做了，房子就這樣蓋了起來。審圖會上提出的那些影響商業(yè)運(yùn)行的重大問題與缺陷被他們澆筑進(jìn)了鋼筋混凝土里面去了。后來，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)招商招不進(jìn)來，又召開的專家會重提那15個(gè)影響商業(yè)運(yùn)行的問題與缺陷，希望甲方整改，不過此時(shí)已不是優(yōu)化圖紙而是要做結(jié)構(gòu)改造，最后，還是因“沒有預(yù)算”，結(jié)構(gòu)改造優(yōu)化就不做了。

所以，從考核機(jī)制來看，需要把使用價(jià)值與未來的招商滿足率、開業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、租金收取目標(biāo)等需要放在前面指標(biāo)一起考核，要把原來的設(shè)計(jì)與工程費(fèi)用撥出一部分用于修改設(shè)計(jì)與工程以滿足商業(yè)運(yùn)行條件需要。

要切實(shí)降低商業(yè)地產(chǎn)殘次兒出生率，在扎扎實(shí)實(shí)做好“父母官少管”“開發(fā)思路改變”“開發(fā)程序翻轉(zhuǎn)”及“體制機(jī)制更換”以外，甲方領(lǐng)導(dǎo)還需要從思想認(rèn)識上重視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：要在“商業(yè)定位”“產(chǎn)品研發(fā)”“各個(gè)設(shè)計(jì)階段”“施工階段”“招商運(yùn)行”上按照商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)固有要求一步一步做好，也就是要把“商業(yè)地產(chǎn)”真正當(dāng)做“商業(yè)地產(chǎn)”來開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)健康兒出生率就會提高。