基于競租理論的城市化土地利用變遷淺析

張亞靜

摘 要：城市化發展進程對土地利用會發生一定的轉變，某種程度來說，城市化發展歷程反映了土地利用變遷歷程，競租理論做了相應的解釋，本篇文章分析了競租理論與土地利用和未來的城市土地利用變遷，望對相關人員有借鑒價值。

關鍵詞：競租理論；城市化土地利用；變遷淺析

1 引言

隨著城市化進程的加快，如何在城市中更好地利用土地成為了不少學者研究的重點問題，相關學者認為：城市土地利用與租金存在著較大的關系，以此為支撐的理論基礎為競租理論。本篇文章以此為出發點，進行了相關理論探討與分析。

2 競租理論及發展歷史

競租理倫是土地隨城市中心的距離增加使地價不斷變化的理論，經歷了農業競租理論，城市競租理論等發展過程。

2.1 農業競租理論

根據李嘉圖的觀點，農民之間的競爭是為了確保地主的全部優勢租金的形式出現，這也便是不同用途的土地和不同家庭類型為什么會在空間上產生分離的原因，屠能根據李嘉圖的觀點進行了競租曲線的解釋，其認為在競爭條件下，土地將會分配給出價最高的使用者，這樣低成本的活動便會選擇遠離市場中心，高成本的活動會安置在距市場較近的位置，在此理論中，市場中心和位置具有決定性作用。

2.2 城市競租理論

隨著城市化進程的加快，城市用地不斷緊張，在比較利益的驅使下，城市競租理論應運而生。馬歇爾認為：地租受土地需求的影響，他研究了土地需求價格和土地集約度的關系，此外，大量的學者例如赫德，海格等人都通過地租與交通成本的互補性關系提出了空間摩擦和磨擦成本的相應概念，為城市競租理論提供了更好的理論基礎，也為后來的花園城市實踐提供了良好的借鑒。

隨著城市競租模型的逐步發展，競租理論也得到了相應的新發展，城市發展由單城市中心逐步發展為多城市中心，因此，卡塞蒂在1971年提出了多城市中心的競租曲線，交通成本也從原來的距離函數逐步發展為收入函數，不少學者也對此做出了相應的分析，最為顯著的變化是城市效用由距離轉向時間，決定性因素已不再是距市中心遠近，而是時間因素。

2.3 競租理論在我國的應用

競租理論模型在我國有以下幾個方面的應用拓展：

首先，相關學者認為競租理論是互換論，通過地價與交通成本進行互換，從而實現利潤最大化。王興中認為人們對居住的環境選擇有兩種因素，其一為地點，其二為環境，將競租理論中的互換對象分為兩種，第一個是與居民或企業活動發生直接關系的場所位置，第二個是區位的宜人性和經濟水平，包括自然、人文、社會、經濟環境等。

其次，競租理論也在我國城市經濟學得到了一定程度的應用，我國的大部分城市都可以用競租理論解釋，部分經典城市的城市布局便是根據經租理論布局與開展，其具有一定的代表性，在城市經濟學范疇中發揮了重大作用，需更進一步的研究與實踐。

此外，競租理論是建立在微觀經濟學的基礎上加入距離區位因素開展的，我國不同于國外的二元制戶籍結構和利率等特色金融政策，使城市的競價水平與國外相關城市有所不同，單純借鑒與照搬國外的花園城市和競租理論不適用于中國的實際需求，需結合國際先進經驗的基礎上，通過宏觀把握才能更好地運用于中國實踐當中。

3 競租理論與城市土地利用

競租理論是土地利用的解釋學說之一，其主要認為土地價格和需求隨距城市中心的位置變動而變動，通常情況下呈正向變動關系，不同類型的土地使用者對土地價格的波動影響程度也不同，從而導致不同類型土地的進價，斜率有所差異，一般情況下，商業用地競價斜率最高，其次為住宅用地，最后為工業、農業用地，在區位不變的情況下，交通、環境、服務和居民喜好都會對競價斜率造成一定的影響。

隨著距離市中心距離的變化，地租水平也在逐步變化，距市中心距離越遠，地租越低，并在其中可以明顯的看出，城市與郊區的大致分界線，通常情況下，商業的付租能力明顯高于住宅、工業和城郊農業。

城市環境是人類對自然環境干擾最為明顯的地域，通過強烈的社會經濟關系和自然協作，使此生態系統最不穩定，隨著城市的地面硬化和人口聚集，城市化進程不斷加深，但與此同時，以自然物為主體的第一產業已不適用于在城市繼續發展，導致其在城市的付租能力十分微弱，只能在距城市較遠的地方找到既能滿足其租金使用要求又能滿足交通需求的平衡點，以尋求利潤最大化。

4 未來的競租理論與城市利用

隨著經濟社會的發展，競租理論也在逐步適應社會，并進行了一定形式的轉換，互聯網時代對競租理論與城市土地利用的沖擊十分明顯，其使交通運輸的限制逐步減弱，空間距離對社會經濟職能的影響逐步下降，商業區也不再強烈受地域限制，但與此同時，城市化所帶來的交通擁擠，住房緊張和空氣污染對居民的生活水平也提出了一定的障礙，環境問題與居民生活問題的矛盾也越來越突出，因此，在競租理論下工業區向城市外圍外遷是為了獲得地價更低廉而取得更好的經濟利潤，園林藝術區玉澤為了逐步提高的經濟和生態友好效應向城市中心逼近，使得商業、工業區和園藝區之間存在著一種背向發展關系，原始的競租理論已不適應于當今時代的社會需求，商業區也逐步由市中心向外圍外遷，轉變為以花園和社區為核心的城市結構，也叫花園城市。未來的城市土地利用會逐步朝著生態化，和諧化發展，更加強調以人為本。

隨著競租理論的不斷改變，中心地區逐步被園藝花卉業取代，這樣的土地利用布局，可以更好地滿足人民日益增長的美好生活需要，國家政府與相關機構也會提供大量的資金支持，以保證園藝花卉業有更加優勢的競租能力，商業，工業等因互聯網的變化而對交通的需求減小，逐步退向外圍交通要道地區，具有污染工業因城市中心的環境需求逐步退向最外圍地區。

5 競租理論下的花園城市實踐

在1820年，空想社會主義學家羅伯特·歐文提出“花園城市”，并系統的闡述了花園城市的相關理論，提出在城市建設過程中需科學合理規劃，并突出園林綠化設計，從而實現生態宜居、環境友好。

隨著時代的發展，花園城市已逐步從理論邁向實踐，其中最為成功的實踐者是花園城市新加坡，通過良好的花園城市理論應用，已將構建花園城市列為基本國策，并通過此項基本國策督促市民改善行為，為更好的花園城市而奮斗，此外，部分國外發達國家都為花園城市做出了相應的努力，例如，溫哥華在距市中心十分鐘步行的距離處便有原始森林為依托的花園城市構建，同時被列為全球最宜居的城市之一。

目前，我國對廢棄的煤礦場地和工業場地也進行了花園城市的整改，但效果不盡滿意，我們應更好地借鑒國外先進理論與實踐經驗，在引進國外先進技術的同時因地制宜發展具有中國特色的花園城市，使中國城市也真正變成生態宜居，文明的好城市。

6 結束語

競租理論作為經濟學的重點理論之一，在經濟學的發生發展過程中發揮了重要作用，也為城市化建設提供了相應的向導，我們應充分借鑒與學習競租理論，并借助理論指導實踐，從而實現城市的土地利用變遷與科學規劃，打造合理、生態化的花園城市。

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