完善商品房預(yù)售制度的研究

王永

摘 要：房地產(chǎn)預(yù)售制度所帶來的一系列問題，是由于其模式本身所固有的，由于資本運(yùn)行的本質(zhì)所引起的。因此對其進(jìn)行完善不能在源頭上解決矛盾，頂多只能算是補(bǔ)充作用。實(shí)行現(xiàn)房銷售，提高房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入的門檻，讓優(yōu)質(zhì)的企業(yè)進(jìn)入市場，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)運(yùn)行質(zhì)量以及良心競爭，才能推動我國房地產(chǎn)市場有序、良好運(yùn)行。本文首先闡述了我國商品房預(yù)售制度概述，然后對我國商品房預(yù)售法律制度的完善進(jìn)行了探討。希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)人員提供有益的參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售；法律機(jī)制

1 引言

房地產(chǎn)是推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要的作用，商品房預(yù)售在房地產(chǎn)交易中占據(jù)重要的地位，因此，可以說商品房預(yù)售市場的發(fā)展影響著我國的市場經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展。雖然我國的法律在商品房預(yù)售方面存在一些問題，但是法律法規(guī)體系本身就是一個(gè)不斷完善的過程，我們應(yīng)正確認(rèn)識商品房預(yù)售制度，不能因?yàn)槌霈F(xiàn)了一些問題就盲目廢除，而要逐步完善商品房預(yù)售的法律法規(guī)，保障市場經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。對于我國商品房預(yù)售法律制度存在的問題，本文認(rèn)為，應(yīng)從完善預(yù)售資金監(jiān)管法律法規(guī)、制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和退出法律機(jī)制、加強(qiáng)商品房預(yù)售中法律后果的制度設(shè)計(jì)方面著手，完善我國商品房預(yù)售法律制度，推動我國房地產(chǎn)預(yù)售市場健康有序發(fā)展。

2 我國商品房預(yù)售制度概述

2.1 商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生

商品房預(yù)售制度源于香港，1953年，香港人口暴增，住房短缺，香港政府和開發(fā)商的儲備金嚴(yán)重不足，無法滿足市場高額需求。香港立信置業(yè)有限公司率先提出了分層出售建筑和分期付款的支付方式，后被引入大陸，并成了商品房銷售的主要方式。我國商品房預(yù)售制度的建立，推動了我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，從制度價(jià)值方面來分析，商品房預(yù)售制度以其獨(dú)特的優(yōu)勢而存在于房地產(chǎn)市場當(dāng)中，為我國的住房商品化發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。

2.2 我國商品房預(yù)售制度能夠存在的原因

我國商品房預(yù)售制度能夠長期存在的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金不足，在資本市場沒有形成之前，開發(fā)商融資多是通過銀行貸款，資本市場建立之后，國家逐漸允許個(gè)人貸款買房，因?yàn)槿谫Y渠道少，房地產(chǎn)開發(fā)商只能通過資金回籠等手段來融資，先讓消費(fèi)者交完房款再交房；另一個(gè)原因是商品房的供應(yīng)小于需求，我國人口眾多，城市化進(jìn)程加快，市場上商品房需求與日俱增，通過預(yù)售能有效解決；此外，預(yù)售房價(jià)相對比較優(yōu)惠，對大多數(shù)的家庭來說，一次性交付全部的購房款難度還是很大的，預(yù)售房比現(xiàn)房的價(jià)錢要低，還可以貸款，滿足了很多家庭的實(shí)際需求。

2.3 我國商品房預(yù)售制度的存廢之爭及解決之道

2018年9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的一則通知，讓對商品房預(yù)售制度積怨已久的人紛紛通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)聲，呼吁取消這一制度，一場存廢之爭席卷而來。本文認(rèn)為，盲目一刀切的影響較大，一方面，將導(dǎo)致房企資金鏈斷裂，引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，將導(dǎo)致房屋供給減少，房價(jià)全面上漲，此外，商品房預(yù)售階段的稅收戛然而止，容易對政府造成較大的資金缺口。我國房地產(chǎn)市場存在供需矛盾突出、融資渠道較窄、調(diào)控機(jī)制不健全等問題，取消商品房預(yù)售制度，無異于釜底抽薪，只有在房地產(chǎn)市場培育成熟的條件下才有談取消預(yù)售的可能，正視問題，完善這一制度才是解決之道。

3 我國商品房預(yù)售法律制度的完善

3.1 完善預(yù)售資金監(jiān)管法律法規(guī)

商品房建設(shè)涉及的工程量大，建設(shè)周期長，整個(gè)建設(shè)周期都需要大量的資金支持，預(yù)售資金是樓盤建設(shè)的生命線，它的使用和監(jiān)管非常重要，不當(dāng)使用極可能造成樓盤“爛尾”，引發(fā)一系列民生問題。我國對商品房預(yù)售資金的法律規(guī)定只有簡單的：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”，不僅規(guī)定過于籠統(tǒng)，也沒有規(guī)定具體的懲罰措施。從完整的法律體系來看，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)當(dāng)明確監(jiān)管部門的具體職能，預(yù)售資金的使用范圍，具體的監(jiān)管措施，使用不當(dāng)?shù)姆韶?zé)任等方面。一般來說，可以通過立法完善商品房預(yù)售資金的籌集、使用和監(jiān)管等具體操作流程，形成完整的法律制度，政府部門在監(jiān)管時(shí)，可以依據(jù)相關(guān)立法，制定相應(yīng)的規(guī)章或規(guī)范性文件，使之更具操作性，形成完整的預(yù)售資金監(jiān)管法律法規(guī)體系。

3.2 制定嚴(yán)格的房地產(chǎn)準(zhǔn)入和退出法律機(jī)制

我國商品房預(yù)售準(zhǔn)入機(jī)制的主要法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，準(zhǔn)入門檻較低，申請注冊資本100萬即可成立一家房產(chǎn)公司，隨著近年《公司法》的修改，這一門檻也被取消。當(dāng)然，我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》也對房產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入條件做了規(guī)定，但規(guī)定還是過于寬松。為了應(yīng)對當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)誠信問題缺失較嚴(yán)重的情況，在準(zhǔn)入機(jī)制上應(yīng)當(dāng)設(shè)置實(shí)際出資門檻，也可以在資質(zhì)、從業(yè)人員等方面適當(dāng)提高門檻，當(dāng)然，還可以參酌香港的做法，要求房地產(chǎn)預(yù)售企業(yè)提供項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)說明書及應(yīng)對措施。實(shí)際上，有些地方已經(jīng)在這方面有所嘗試，出臺的預(yù)售制度要比國家規(guī)定的嚴(yán)格很多，取得了比較好的效果。商品房預(yù)售退出機(jī)制作為市場準(zhǔn)入制度的配套制度，也是解決眼下問題的一項(xiàng)重要制度設(shè)計(jì)。在退出機(jī)制方面，也要完善相關(guān)的法律法規(guī)，在審查上多做努力，加大對新入房地產(chǎn)市場的企業(yè)的監(jiān)督力度，對于長期沒有業(yè)績的企業(yè)應(yīng)降低其等級或取消相關(guān)資質(zhì)，鼓勵(lì)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)之間開展良性競爭，與此同時(shí)，建立全面的信用評級制度，對于信用良好的企業(yè)頒布高信用級別榮譽(yù)稱號，對那些進(jìn)行虛假宣傳、不誠信的企業(yè)給與嚴(yán)厲懲罰，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰。

3.3 加強(qiáng)商品房預(yù)售中法律后果的制度設(shè)計(jì)

我國商品房預(yù)售市場發(fā)展還不夠成熟，亂象叢生，實(shí)務(wù)部門和學(xué)界對這一制度曾一度喪失信心。但是縱觀我國房地產(chǎn)市場，整體發(fā)展程度和發(fā)達(dá)國家相比，還有很大差距，在這種情況下，很多制度難以達(dá)到預(yù)期效果很正常。這就需要我們從問題出發(fā)，形成良性的制度設(shè)計(jì)，我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于商品房預(yù)售中的違法行為規(guī)定了一些法律后果，也是當(dāng)前我國對商品房預(yù)售違法行為進(jìn)行行政處罰的主要依據(jù)。這些違法行為主要規(guī)定在未取得預(yù)售許可證、預(yù)售合同沒有備案等方面，比較局限。因此，在立法上，我們應(yīng)當(dāng)細(xì)化違法行為的種類，對于嚴(yán)重違法的行為，通過降低資質(zhì)，限制市場準(zhǔn)入條件等措施進(jìn)行管理，除了罰款，對于特別嚴(yán)重的行為，還應(yīng)當(dāng)追究刑事責(zé)任，有效打擊違法行為。而對于一般的違法行為，則可以通過規(guī)定不同程度的罰款，并對從業(yè)人員的資質(zhì)和信用進(jìn)行限定，有效規(guī)范商品房預(yù)售從業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為。通過對法律后果的分類設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)施策，有效遏制房地產(chǎn)預(yù)售過程中的各類違法違規(guī)行為。

4 結(jié)束語

2018年9月21日，廣東省房產(chǎn)協(xié)會向副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，提出逐步取消預(yù)售，全面限售，一時(shí)激起千層浪，關(guān)于取消商品房預(yù)售的聲音此起彼伏，這其中以新聞?lì)惖臉?biāo)題黨居多。實(shí)事上，對于法律制度還不健全的我國房地產(chǎn)市場來說，這一制度的貢獻(xiàn)還是有目共睹的，盲目廢除不可取，形成完備的商品房預(yù)售機(jī)制才是解決之道。

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