房地產企業會計成本核算與管控分析

沈自立

[摘 要]隨著房地產行業競爭日漸激烈，在環境因素影響下各企業需要控制成本，通過成本核算保證經濟效益。文章以房地產開發企業的會計成本核算作為研究對象，分析房地產開發成本的構成以及會計核算中遇到的問題，結合實際情況闡述房地產開發企業進行會計成本核算與管控的有效對策。

[關鍵詞]房地產企業;會計成本核算;管理與控制

[中圖分類號]F299.23

1 引 言

對于企業來說，成本管理水平將直接影響企業利潤效果，房地產企業經營規模較大，建設周期比較長，這一背景下企業內存在大量資金，各企業之間的競爭也進入白熱化階段。隨著國家對房地產行業的政策調整，企業生存環境面臨挑戰，促使各房地產企業更加重視成本管理，只有這樣企業才能夠保持競爭力，為未來的可持續發展奠定基礎。

2 房地產企業會計成本的構成分析

分析房地產企業的會計成本構成，主要如下：①土地成本、前期工程與建筑安裝工程費。該成本指的是房地產企業在開發建設中產生的成本投入及費用，是項目成本主體內容，通常在項目整個開發成本中占據比例超過3/4。這一會計成本中，土地成本主要為取得土地開發使用權發生的各項費用，包含土地出讓金、土地拆遷與居民安置費用等;前期工程費用指的是工程消耗的測繪費用或者規劃設計費用;建筑安裝工程費指的是建筑開發中產生的人工、設施以及材料費用。②管理、籌資成本費用。房地產企業中的管理費用指的是企業在工程開發階段的費用，包含監理費、預結算編審費、工程質量監督費、人工費用以及維修費用等。籌資成本費用即企業在與銀行貸款中產生的費用，籌資成本費用也被稱為貸款利息費用。③其他費用。這部分費用會在項目總成本中占據1/5以下的比例，包括基礎設施建設和配套設施建設等。例如變電站、煤氣管道、停車場建設等。房地產企業對這三種會計成本進行精細化核算與管控，能夠為企業降低項目開發成本，提高企業經濟效益。[1]

3 房地產企業會計成本核算與管控中遇到的問題

3.1 成本費用歸集與分配上不合理

根據以上對房地產企業會計成本構成分析，了解成本構成中主要包含了土地征用、土地拆遷補償、前期費、建筑安裝工程費、基礎設施建設以及配套設施建設成本等。房地產企業的財務人員大多數并不了解工程管理，對于工程前期階段的項目開發、施工成本以及基礎設施建設成本無法明確區分，甚至經常混淆。此外，建設施工成本屬于直接成本，不需要分配處理，但其他幾項成本是間接成本，還需要歸集與分配。但是在房地產企業會計核算體系中缺乏相應的成本分配依據，也沒有明確的分配標準，導致會計人員無法遵循科學的分配原則進行工作，會計成本核算難免失去真實性。[2]

3.2 規劃設計問題方面導致成本增加

一直以來，房地產企業內部缺乏專業規劃設計人才，很多企業都將這項工作交給規劃設計院負責。但是規劃設計院的設計成果依然存在不合理的地方，房地產企業無法對其進行審核，往往是施工中才發現這些失誤之處。一旦出現這種問題，企業不得不面臨著變更簽證現象，導致施工進度被影響，無形中增加了原材料與設備租賃的費用。

3.3 成本對象比較模糊

與其他行業相比，房地產企業存在特殊性，會計成本核算對象比較復雜，在確定核算對象時需要根據項目開發地點與周期決定，通過該對象核算成本。當前房地產企業會計成本核算缺乏一定的核算規則，很多企業在這一階段工作混亂，有的項目是分批開發，但成本核算準則中沒有對分批項目進行詳細劃分，導致會計人員的核算工作過于隨意。如果項目開發周期比較長，建議房地產企業根據開發周期時間分批決定會計核算對象，但是企業將各個階段的核算對象歸納后，核算內容復雜，成本分配不夠合理，工作量較大，核算工作過于繁瑣。

3.4 建筑安裝成本虛增問題

雖然當前房地產企業內部控制工作比較完善，但仍有部分企業在會計成本核算中存在著虛增安裝成本的問題。例如有的企業在配套設施中進行會計成本核算，將沒有完成的項目成本分配在已經完成的項目成本中，導致成本虛增而利潤下降，這樣做無法真實反映出房地產企業項目真實利潤，成本核算也不夠科學，不利于監控。很多房地產企業需要按照施工進度支付工程款，但是施工企業發票無法按照工程款開具，這樣會導致某一階段企業資產負債表無法反映真實成本。此外，企業為了進行項目推廣銷售，會在各媒介中投入廣告費用，但是實際預期效果無法衡量。企業只從銷售角度思考，沒有進行成本管理核算，無形中增加了銷售費用。

4 房地產企業會計成本核算與管控分析

4.1 合理確定成本費用歸集與分配方法

房地產企業應按照國家相關法律規定進行項目開發與建設，并結合自身實際情況制定企業內部規章制度，實現企業會計成本核算。這樣做有利于使企業成本核算工作有制度可循，從而保證信息真實性，提高成本核算效率。當前房地產企業領導者難以重視六大成本項目的會計核算，無法明確不同項目之間的關系。因此，從項目上來看，成本項目不應過多，建議將發生的成本項目記錄在六大成本項目中，建筑安裝成本按照合同主體進行核算，使項目施工進度與付款更加明確，方便工程后期決算。

企業開發項目時也會建造配套設施，以此補償給居民，這部分設施不會對外轉讓產權。針對這些建造的配套設施，房地產開發企業可以有兩種處理方式：一是房地產企業自留產權，可以取得這部分資產的經營收益;二是房地產企業不留產權，不能取得這部分資產的經營收益。以上不同的處理方式，其會計核算方法也不盡相同。

房地產企業的成本費用分攤方面，建議企業尋找科學合理的分配方法，了解不同項目之間的必然聯系。建筑安裝成本直接歸集，其他成本歸集分配即可。如果是單一的項目，成本分配費用較少，會計核算可以直接將其納入成本項目。如果項目比較復雜，建議房地產企業嚴格遵循實質重于形式的原則，將成本融入六大成本項目中，如果遇到成本費用不能分割的情況，建議企業根據月末成本費用進行歸集分配，以此保證企業財務部門的報表具有真實性。[3]